In 2026 pakt een bouwval soms duurder uit dan een instapklare woning

21 juli 2026 · 8 min leestijd

Een bouwval kan in 2026 soms duurder uitpakken dan een instapklare woning. Dat klinkt misschien vreemd. Want een woning met achterstallig onderhoud heeft vaak een lagere vraagprijs en lijkt daardoor op het eerste gezicht een interessante kans. Zeker voor kopers die handig zijn, graag zelf willen verbouwen of hopen snel overwaarde te creeren.

Toch zien wij bij Makelaarshuis Helmond steeds vaker dat juist deze woningen uiteindelijk meer kosten dan kopers vooraf hadden verwacht. En dan hebben we het niet alleen over geld. Ook tijd, stress, onzekerheid, verborgen gebreken en onverwachte keuzes spelen tegenwoordig een veel grotere rol dan veel kopers vooraf inschatten. Waar een kluswoning vroeger vaak werd gezien als de manier om voordelig in te stappen, vraagt de woningmarkt van 2026 om een veel realistischere benadering.

Waarom een lage aankoopprijs niet altijd voordelig is

Tijdens bezichtigingen horen wij regelmatig uitspraken als: die keuken vervangen we later wel, de badkamer doen we volgend jaar, isoleren komt nog wel, dan kijken we meteen naar zonnepanelen, het dak lijkt nog wel even mee te kunnen. Op zich klinkt dat logisch. Veel kopers willen niet alles in een keer doen. Maar in de praktijk lopen verbouwingskosten vaak sneller op dan gedacht.

Materialen, arbeid, installaties, isolatie, elektra, loodgieterswerk, stucwerk en afwerking vormen samen vaak een veel groter bedrag dan kopers vooraf begroten. Daarnaast zijn goede vakmensen niet altijd direct beschikbaar. Een verbouwing kan daardoor langer duren, duurder worden en meer onzekerheid geven.

En dan zijn er nog de verborgen gebreken. Wat tijdens een bezichtiging redelijk lijkt, kan na de overdracht ineens anders blijken. Denk aan vochtproblemen, oude leidingen, matige elektra, dakproblemen, slechte isolatie, houtrot of funderingsproblemen. Daardoor blijkt een woning met een aantrekkelijke vraagprijs achteraf soms helemaal niet zo voordelig.

De echte kosten beginnen vaak pas na de sleuteloverdracht

Veel kopers kijken vooral naar de koopsom. Dat is begrijpelijk, want dat is het bedrag dat groot in de advertentie staat. Maar de werkelijke kosten van een woning beginnen vaak pas daarna. Denk aan:

• keuken vervangen;
• badkamer vernieuwen;
• toilet renoveren;
• dak herstellen;
• kozijnen vervangen;
• isoleren;
• schilderwerk;
• elektra vernieuwen;
• meterkast aanpassen;
• cv-ketel of warmtepomp;
• vloeren;
• stucwerk;
• verduurzaming;
• tuin of buitenruimte;
• onverwacht meerwerk.

Bij een kluswoning moet u dus niet alleen denken: kan ik deze woning kopen? De betere vraag is: kan ik deze woning kopen en daarna goed, veilig en comfortabel bewoonbaar maken? Dat is een heel ander rekensommetje.

Waarom instapklare woningen zo populair blijven

Veel kopers denken dat zij bij een instapklare woning vooral betalen voor mooie afwerking. Een nette keuken, een moderne badkamer, strak schilderwerk en een verzorgde vloer. Maar wij zien dat anders. Wat kopers van een instapklare woning tegenwoordig vooral kopen, is rust en zekerheid.

Geen maandenlange verbouwing. Geen onverwachte rekeningen. Geen stress over aannemers. Geen onzekerheid over wat er achter muren, vloeren of plafonds verborgen zit. Geen directe grote investeringen na aankoop. Juist daarom blijven instapklare woningen ook in de huidige markt populair. Zeker wanneer ze goed onderhouden zijn, een gunstig energielabel hebben en direct bewoonbaar zijn. Een instapklare woning lijkt soms duurder aan de voorkant, maar kan onderaan de streep juist verstandiger zijn.

Een bouwval kan nog steeds een kans zijn

Dat betekent niet dat een bouwval of kluswoning altijd een verkeerde keuze is. Integendeel. Voor handige kopers, beleggers, mensen met voldoende financiele ruimte of kopers met goede bouwkundige kennis kan een woning met potentie juist een mooie kans zijn. Maar succes begint bij realistisch rekenen. Niet alleen kijken naar de aankoopprijs, maar ook naar:

• de noodzakelijke investering;
• de volgorde van werkzaamheden;
• de kosten van vakmensen;
• de tijd die nodig is;
• de risico's;
• de tijdelijke woonlasten;
• de financierbaarheid;
• de toekomstige waarde na verbouwing.

Een bouwval kan interessant zijn, maar alleen als u vooraf weet waar u aan begint.

De gulden middenweg wordt steeds populairder

Wat wij momenteel veel zien, is dat succesvolle kopers kiezen voor de gulden middenweg. Niet volledig instapklaar, maar ook geen woning die volledig gestript moet worden. De meeste interesse zien wij bij woningen waarbij de basis goed is. Denk aan een degelijk dak, een gezonde constructie, goede installaties, redelijke isolatie, een bruikbaar energielabel, beperkt achterstallig onderhoud, een indeling die klopt en geen grote verborgen risico's.

Een verouderde keuken is voor veel kopers minder spannend dan een slecht dak, oude elektra of vochtproblemen. Een keuken kunt u vaak later vervangen. Een slecht dak of slechte constructie kan direct grote gevolgen hebben.

Bouwkundige keuring: geen overbodige luxe

Bij een woning met achterstallig onderhoud is een bouwkundige keuring bijna altijd verstandig. Een bouwkundige keuring geeft geen garantie dat alles wordt gevonden, maar helpt wel om risico's beter in beeld te krijgen. Zeker bij oudere woningen, kluswoningen of woningen waar lang weinig onderhoud aan is gedaan.

Een goede aankoopbeslissing gaat niet alleen over gevoel. Het gaat ook over feiten. Wat moet direct gebeuren? Wat kan wachten? Welke kosten zijn realistisch? Waar zitten risico's? Past deze woning nog binnen uw totale budget? Juist bij een kluswoning kan een bouwkundige keuring voorkomen dat goedkoop uiteindelijk duurkoop wordt.

Kijk verder dan de vraagprijs

De grootste fout die wij kopers zien maken, is dat zij hun keuze baseren op alleen de vraagprijs. Niet vanuit de vraag: wat is deze woning echt waard? Maar vanuit de gedachte: wat kan ik maximaal betalen? Daar zit precies het risico. Want als het volledige budget naar de aankoop gaat, blijft er weinig ruimte over voor onderhoud, verduurzaming of onverwachte kosten.

In de woningmarkt van 2026 is een goedkope woning dus niet automatisch voordelig. En een instapklare woning is niet automatisch te duur. Het draait om het complete plaatje.

Wat betekent dit voor kopers in Helmond en omgeving?

In Helmond en omgeving verschillen woningen sterk per wijk, bouwjaar en onderhoudsniveau. Een jaren-30-woning in de Binnenstad vraagt om een andere beoordeling dan een gezinswoning in Brandevoort, Dierdonk, Stiphout, Brouwhuis, Mierlo-Hout of Rijpelberg. Daarom kijken wij bij aankoopbegeleiding niet alleen naar de vraagprijs, maar ook naar wijk en ligging, bouwjaar, onderhoudsstaat, energielabel, indeling, installaties, dak, gevels en kozijnen, verkoopbaarheid in de toekomst, vergelijkbare verkochte woningen, realistische verbouwingskosten en onderhandelingsruimte.

Zo krijgt u een beter beeld van wat u koopt en wat de woning u uiteindelijk gaat kosten.

Voor verkopers: onderschat de waarde van onderhoud niet

Deze blog is vooral interessant voor kopers, maar ook verkopers kunnen hier veel van leren. Heeft u een woning die netjes onderhouden is, energiezuinig is en direct bewoonbaar is? Dan is dat in 2026 een sterk verkoopargument.

Heeft uw woning achterstallig onderhoud? Dan is het belangrijk om daar eerlijk en strategisch mee om te gaan. Soms loont het om vooraf kleine verbeteringen te doen. Soms is het beter om juist transparant te zijn en de woning goed te positioneren als kluswoning met potentie. Ook hier geldt: de juiste prijsstrategie en presentatie maken het verschil.

Conclusie: goedkoop kopen bestaat niet zonder goed rekenen

Een bouwval of kluswoning kan nog steeds een mooie kans zijn. Maar alleen als u vooraf weet wat u doet. Een lage vraagprijs is aantrekkelijk, maar vertelt niet het hele verhaal. De werkelijke kosten zitten vaak in onderhoud, verbouwing, verduurzaming, tijd en onzekerheid. Een instapklare woning lijkt soms duurder, maar biedt vaak meer rust, zekerheid en voorspelbaarheid.

Onze conclusie is daarom simpel: kijk verder dan de vraagprijs. Want goed kopen begint niet met snel bieden. Goed kopen begint met goed kijken, goed rekenen en eerlijk advies. Met onze kennis van de regionale woningmarkt, bouwkundige aandachtspunten en realistische waardebepalingen helpen wij u financiele verrassingen te voorkomen.