Oorlog in Iran en de woningmarkt: gaan we daar iets van voelen?

Oorlog in Iran en de woningmarkt

De spanningen rond Iran zorgen wereldwijd voor onrust. Olieprijzen reageren direct, markten worden nerveus en ook hier in Nederland duikt dezelfde vraag op: wat betekent de oorlog in Iran voor de woningmarkt en de hypotheekrente? Mijn gevoel is op dit moment vrij duidelijk. De Nederlandse huizenmarkt is voorlopig nog zó krap en zó hardnekkig sterk, dat we van een kortdurend conflict waarschijnlijk weinig direct zullen merken. Maar daar hoort wel een belangrijke kanttekening bij. Want als deze oorlog langer aanhoudt, dan verwacht ik op termijn wél degelijk een terugslag, niet meteen, niet morgen. Maar via de bekende weg: eerst de energie, dan komt de inflatie, de rente, vervolgens de betaalbaarheid en uiteindelijk de woningmarkt zelf.

Waarom de woningmarkt nu nog opvallend stabiel blijft

Wie naar de Nederlandse woningmarkt kijkt, ziet nog altijd hetzelfde fundament: er zijn simpelweg te weinig woningen. Dat tekort verdwijnt niet omdat er geopolitieke onrust ontstaat. Mensen moeten nog steeds wonen, gezinnen willen nog steeds doorstromen en kopers die al langer zoeken, blijven vaak actief in de markt.

Juist daarom verwacht ik dat een kort conflict rond Iran de woningmarkt op dit moment nog niet direct uit balans brengt. De markt wordt namelijk nog altijd gedragen door schaarste. Dat betekent dat onzekerheid wel kan zorgen voor wat meer terughoudendheid, maar niet automatisch voor paniek of een scherpe prijsval.

Dat is precies het verschil tussen een normale markt en de Nederlandse woningmarkt. In een normale markt kan onzekerheid sneller tot forse correcties leiden. In Nederland zit er nog altijd zo veel onderliggende vraag onder, dat de markt voorlopig een stootje kan hebben.

Het echte gevaar zit niet in de oorlog zelf, maar in de gevolgen ervan

Wat veel mensen vergeten, is dat een oorlog de woningmarkt meestal niet rechtstreeks raakt. Huizenprijzen dalen zelden puur omdat er ergens oorlog uitbreekt. De echte schade loopt bijna altijd via een omweg.

Die route is vrij voorspelbaar: hogere olie- en gasprijzen zorgen voor meer inflatiedruk, centrale banken blijven daardoor voorzichtig of de rente blijft langer hoog, geld lenen wordt duurder en kopers kunnen minder financieren. Pas dan begint de woningmarkt echt te reageren. Ik ben eerder bang voor het beleid dat Nederland voert ten aan zien van de energie te korten, compensatie die uit blijft en de daardoor toenemende druk op de Nederlandse economie.

Wat oorlog betekent voor de hypotheekrente

Voor huizenkopers is de hypotheekrente vaak de doorslaggevende factor. Niet de krantenkop, niet het sentiment, maar de vraag: wat kost geld? Als oorlog leidt tot aanhoudend hoge energieprijzen en dus langere inflatiedruk, dan neemt de kans toe dat rente minder snel daalt of opnieuw opwaarts onder druk komt. Dat raakt vooral nieuwe kopers en doorstromers die nú moeten financieren en dat zien we nu al wel licht gebeuren. DNB benadrukt dat hogere rentes vooral direct voelbaar zijn bij nieuwe hypotheken, bij variabele rentes en bij hypotheken waarvan de rentevaste periode afloopt.

Voor mensen met een lang vastgezette hypotheek verandert er op korte termijn vaak weinig aan de maandlast. Maar voor nieuwe kopers is het verhaal heel anders. Die merken het direct in hun maximale leencapaciteit. En zodra kopers minder kunnen lenen, daalt ook hun biedruimte.

Wanneer krijgt de huizenmarkt wél een tik?

Zolang de oorlog snel ( 1 tot 1,5 maand) weer luwt, verwacht ik dat de Nederlandse woningmarkt grotendeels overeind blijft. Maar houdt het conflict langer aan, dan verandert het beeld.

Dan krijg je namelijk niet één grote klap, maar een sluipende rem. Eerst wordt energie duurder, daarna blijven boodschappen, transport en bouwkosten hoog. Vervolgens blijft de rente langer hoog en uiteindelijk zie je het effect terug in de markt: minder bezichtigingen, voorzichtiger biedgedrag, langere verkooptijden en meer druk op woningen in het segment waar maximaal gefinancierd wordt.

De ECB liet eerder zien dat een stijging van de hypotheekrente met 1 procentpunt, alles verder gelijk gehouden, na ongeveer twee jaar kan samenhangen met circa 5% lagere huizenprijzen in de eurozone. Woninginvesteringen reageren zelfs nog sterker dat betekent niet dat Nederland automatisch 5% gaat dalen, maar het laat wel duidelijk zien dat rente op termijn een serieuze rem zet op de woningmarkt.

Waarom Nederland niet zomaar instort

Toch verwacht ik geen onmiddellijke crash en dat komt doordat Nederland nog steeds kampt met een structureel woningtekort. Dat tekort werkt als een soort bodem onder de markt, het maakt dat prijsdruk naar beneden vaak later komt en minder hard doorwerkt dan in markten waar het aanbod ruimer is.

Zelfs wanneer kopers minder kunnen lenen, blijft er in veel regio’s nog altijd concurrentie om de betere woningen. Daardoor verwacht ik eerder een markt die afkoelt dan een markt die instort. Minder overbiedingen, meer realisme en iets minder snelheid dát ligt dan eerder voor de hand dan massale prijsdalingen.

Mijn visie: nu nog stabiel, maar onderschat de langere termijn niet

Mijn conclusie is daarom vrij helder. De huizenmarkt is op dit moment nog stabiel genoeg om een kortdurend conflict op te vangen. Als de oorlog in Iran binnen korte tijd over is, verwacht ik dat we in Nederland per saldo weinig structurele schade op de woningmarkt zullen zien.

Maar duurt dit langer, escaleert het verder of blijven olie- en gasprijzen stevig verhoogd, dan verwacht ik op termijn zeker wel een terugslag. Niet omdat wonen ineens minder belangrijk wordt, maar omdat betaalbaarheid uiteindelijk altijd de toon zet. En zodra hypotheken duurder blijven en consumenten voorzichtiger worden, voel je dat uiteindelijk ook in de woningmarkt.

Niet als een plotselinge klap.

Maar als een langzame rem die steeds zichtbaarder wordt.

Slotgedachte

De Nederlandse woningmarkt is op dit moment nog verrassend weerbaar. Maar weerbaar is niet hetzelfde als onaantastbaar. Wie denkt dat een langdurige oorlog in het Midden-Oosten zonder gevolgen blijft voor hypotheken en huizenprijzen, kijkt te oppervlakkig.

Voor nu is mijn inschatting dus: nog weinig directe schade. Voor later geldt: als dit conflict blijft slepen, gaan we het uiteindelijk wel degelijk voelen. Wil je graag gaan verkopen en met een van onze aangesloten NVM makelaars spreken dan kan dat geheel vrijblijvend.

Kom in contact met de makelaar