Realistisch verkopen? Kijk door de ogen van de koper

Kijk door de ogen van de koper — zo ontdek je de échte waarde van je woning.

Wanneer mensen hun huis gaan verkopen, merken we vaak dat verkopers het moeilijk vinden om nog objectief naar hun eigen woning te kijken. Dat is helemaal niet vreemd. Je woont er al jaren, je hebt veel zelf gedaan, je hebt herinneringen opgebouwd en je kent elk detail. Daardoor zie je de woning vooral door de bril van emotie. En juist die emotie zorgt ervoor dat je je huis anders beoordeelt dan een koper doet.

Toch is het opvallend hoe kritisch dezelfde verkoper wordt zodra hij of zij een ándere woning bekijkt. Dan zien ze ineens precies wat er mis is: een scheef hangende keuken, achterstallig onderhoud, een rommelige tuin, verouderde voorzieningen of een vraagprijs die niet past bij de staat van de woning. Het laat feilloos zien hoe groot het verschil is tussen kijken als bewoner en kijken als koper. En als je je woning gaat verkopen, is dat verschil enorm belangrijk.

Waarom het zo moeilijk is om naar je eigen huis te kijken

Een koper kijkt met een frisse, kritische blik. Die heeft geen emotionele band met jouw woning. Die ziet geen herinneringen, maar kenmerken. Geen persoonlijke waarde, maar marktwaarde. Geen “wij hebben dat kastje ooit samen opgehangen”, maar “die keuken moet vervangen worden”.

Als verkoper zit je vol context, beleving en emotie. Een koper kijkt puur naar wat er wérkelijk is. Daarom zien verkopers gebreken minder snel. En daarom overschatten ze vaak de waarde van bepaalde elementen die voor een koper juist weinig betekenen. Gelukkig kun je dat verschil zelf heel eenvoudig overbruggen.

De oefening die iedere verkoper zou moeten doen

Bepaal voor jezelf eerst een vraagprijs in gedachten. De meeste woningbezitters weten prima wat huizen in de buurt doen en welk bedrag ze zelf graag zouden willen ontvangen. Of je prijs nu realistisch is of niet, dat maakt niet uit voor deze oefening.

Neem dat bedrag mee in gedachten. Loop vervolgens naar buiten, een meter of vijftien van je huis vandaan, draai je om en bekijk je woning alsof je hem voor het eerst ziet. Alsof vandaag jouw allereerste bezichtiging is. Maar wél met de vraagprijs die je net hebt vastgesteld in je achterhoofd.

Vanaf dat moment gebeurt er iets heel interessants: je merkt ineens dezelfde dingen op die een koper ook ziet. Je kijkt naar het dak en vraagt jezelf af hoe lang het nog mee kan. Je ziet dat het schilderwerk niet meer zo strak is. Je tuin heeft misschien meer onderhoud nodig dan je dacht. De gevel, het glas, de boeidelen, alles valt op omdat je er niet meer als bewoner naar kijkt, maar als potentiële koper.

En als je vervolgens naar binnen loopt, wordt dat gevoel alleen maar sterker. Je ziet de meterkast die misschien verouderd is. De laminaatvloer die versleten of opgebold is. Een hal die rommelig oogt. Een woonkamer die ineens kleiner lijkt wanneer je denkt aan het bedrag dat je ervoor wilt hebben. Op dat moment voel je precies hoe een koper jouw huis beleeft.

Het draait niet alleen om prijs, het draait om presentatie

Deze oefening is niet bedoeld om je vraagprijs te verlagen, maar om je woning op de juiste manier verkoopklaar te maken. Want wat veel verkopers vergeten, is hoe bepalend uitstraling is voor de verkoop.

Een frisse tuin doet wonderen. Het kost vaak weinig om de tuin helemaal op te ruimen, rommel weg te brengen en desnoods voor een klein bedrag wat nieuwe planten te halen bij een kweker. Het effect daarvan is enorm. De buitenkant bepaalt tenslotte de eerste én de laatste indruk. En als kopers na de bezichtiging nog even buiten blijven staan en een keurige, verzorgde tuin zien, dan valt die gedateerde keuken of die oude meterkast ineens een stuk minder op.

Binnen werkt het precies hetzelfde. Een vloer hoeft niet nieuw te zijn, maar wel netjes. Rommel trekt de aandacht weg van de ruimte. Schoenen in de hal, speelgoed overal, een hondenmand midden in de kamer het maakt een woning kleiner en minder aantrekkelijk. Een koper wil ruimte voelen, rust, netheid. Dat geeft vertrouwen en maakt het makkelijker om door de woning heen te kijken.

In de keuken hoeft niets vervangen te worden. Schoon en verzorgd is het belangrijkst. Een fles afwasmiddel, kruimels op het fornuis en rommel op het aanrecht halen de uitstraling omlaag. Een plantje, een nette zeepdispenser en een schoon aanrecht kunnen al genoeg zijn om de keuken uitnodigend te maken.

De foto’s op Funda zijn je visitekaartje

Dan is er nog iets wat veel verkopers onderschatten: de woningfoto’s. De foto’s op Funda zijn letterlijk het eerste dat potentiële kopers zien. Het bepaalt of mensen doorklikken, of ze een bezichtiging willen en zelfs hoe ze de vraagprijs beleven.

Toch zien we bij Makelaarshuis Helmond dagelijks foto’s voorbij komen waarvan we ons afvragen hoe het mogelijk is dat een makelaar ze heeft geplaatst. Donkere ruimtes, rommelige kamers, vieze keukens, een berg was op bed het komt vaker voor dan je denkt. Een goede woningpresentatie begint bij een goede voorbereiding. Wij werken met professionele fotografen én zijn altijd bij de fotoreportage aanwezig. Je huis wordt tot in detail klaargemaakt, omdat we weten hoe belangrijk dat eerste online beeld is. Hierover volgt binnenkort een aparte blog.

Het belangrijkste advies: kijk zonder emotie naar je eigen woning

Kort gezegd: wil je je huis goed verkopen, dan moet je kijken zoals een koper kijkt. Niet zoals jij het huis beleeft, maar zoals iemand die het vandaag voor het eerst ziet. Want dat is precies hoe kopers bepalen of jouw woning het geld waard is.

Vertrouw daarom op ons wanneer wij adviseren over een realistische vraagprijs. Dat doen we niet om streng te zijn of om snel te verkopen, maar omdat we weten hoe kopers denken, kijken en beslissen. Een prijs hoort te passen bij de markt, de staat van onderhoud en de presentatie. Wil je werkelijk verkopen, dan werkt die aanpak. Wil je alleen te koop staan zonder resultaat, dan heb je een andere makelaar nodig die je niet zal wijzen op realiteit, maar wel op gouden bergen.

Een succesvolle verkoop begint bij eerlijk kijken naar je eigen huis. En dat begint bij de ogen van de koper. Heb je nu vragen of wil je graag een kosteloze waardebepaling van je huis vraag het dan aan Makelaarshuis Helmond wij geven je een realistische waardebepaling af waardoor jij succesvol kan verkopen.

Eerlijke en realistische waardebepaling nodig?