Wat u kunt lenen, wat u moet bieden, waar u op let bij een bezichtiging en welke voorbehouden u nooit weglaat. Voor starters, doorstromers en iedereen die in Helmond of Eindhoven een huis zoekt.
Het korte antwoord. Regel eerst uw financiering, dan pas gaat u kijken. Wat u kunt lenen bepaalt waar u zoekt, niet andersom. Reken op kosten koper van ongeveer twee procent bij een bestaande woning, bovenop de koopsom. Bied nooit zonder voorbehoud van financiering tenzij u het bedrag contant heeft liggen.
En weet dat de makelaar bij de bezichtiging vriendelijk is, behulpzaam is, en niet voor u werkt.
Kopen is moeilijker dan verkopen. Dat klinkt gek, want als verkoper heeft u iets wat mensen willen. Maar als koper moet u beslissen op basis van een half uur rondlopen, tegen mensen die dit dagelijks doen, over een bedrag dat de rest van uw leven meegaat.
Op deze pagina staat wat u moet weten voordat u dat doet. Zonder het optimisme dat u overal leest, want dat kost u geld.
De volgorde waarin de meeste mensen het fout doen: eerst verliefd worden op een huis, dan uitzoeken of het kan. Dat is de omgekeerde volgorde en het kost u een teleurstelling of, erger, een overhaaste beslissing.
| Factor | Effect |
|---|---|
| Bruto jaarinkomen | De basis. Bij twee inkomens telt het tweede inkomen grotendeels mee |
| Vaste of tijdelijke baan | Tijdelijk kan, maar dan wil de bank een intentieverklaring |
| Studieschuld | Verlaagt uw maximum. Het gaat om de oorspronkelijke schuld, niet om wat er nog open staat |
| Leningen en BKR | Een autolening of een doorlopend krediet drukt uw ruimte fors |
| Alimentatie | Verplichting die u betaalt telt af van uw ruimte |
| Eigen geld | U kunt maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Kosten koper betaalt u zelf |
| Energielabel woning | Bij een zuinige woning mag u soms iets meer lenen |
| Rentestand | Hogere rente betekent lagere maximale lening bij hetzelfde inkomen |
Het punt dat mensen verrast: u kunt maximaal honderd procent van de woningwaarde lenen. De kosten koper komen daar bovenop en die moet u zelf hebben. Bij een woning van 350.000 euro betekent dat circa 7.000 euro eigen geld, en dan heeft u nog geen bank of gordijn.
Koopt u boven de taxatiewaarde, wat bij overbieden gebeurt, dan moet u dat verschil ook zelf leggen. Dat is de reden dat overbieden niet alleen een kwestie is van durf maar vooral van liquiditeit.
Een stel in Helmond bood 25.000 euro boven de vraagprijs, zonder voorbehoud, om zeker te zijn. De taxatie kwam uit op de vraagprijs. Het verschil moesten ze zelf leggen en dat hadden ze niet. De koop ging niet door en de boete van tien procent kwam op tafel. Dat is 35.000 euro voor een huis dat ze nooit kregen.
Overbieden zonder financieringsvoorbehoud is geen lef. Het is een weddenschap met uw spaargeld als inzet.
Kosten koper is geen vast percentage maar een verzameling posten. Bij een bestaande woning komt het meestal uit rond de twee procent. Hieronder de opbouw bij een woning van 350.000 euro.
| Post | Richtbedrag | Aftrekbaar |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 2 procent, dus 7.000 euro | Nee |
| Notaris leveringsakte | 600 tot 1.000 euro | Nee |
| Notaris hypotheekakte | 500 tot 900 euro | Ja |
| Taxatie | 500 tot 800 euro | Ja |
| Hypotheekadvies | 2.000 tot 3.500 euro | Ja |
| NHG-borgtochtprovisie | 0,6 procent van de lening | Ja |
| Bouwkundige keuring | 350 tot 600 euro | Nee |
| Aankoopmakelaar | 2.500 tot 5.000 euro | Nee |
| Kadaster | circa 150 euro | Nee |
Bent u tussen de achttien en vijfendertig en koopt u een woning onder de startersvrijstellingsgrens om er zelf in te wonen, dan betaalt u eenmalig geen overdrachtsbelasting. Dat scheelt bij 350.000 euro dus zevenduizend euro. De grens en de voorwaarden veranderen regelmatig, dus controleer de actuele stand bij de Belastingdienst voordat u rekent.
Koopt u om te verhuren of als tweede woning, dan geldt een aanzienlijk hoger tarief. Dat is geen detail: het verschil loopt in de tienduizenden.
Wat mensen vergeten mee te rekenen: verhuizing, vloer, verf, gordijnen, keuken aanpassen. Reken op vijf tot vijftienduizend euro dat u niet kunt lenen en dus zelf moet hebben. Dat komt bovenop de kosten koper.
Op Funda staat alles wat te koop is, en dat is precies het probleem: iedereen ziet hetzelfde tegelijk. Wie wacht tot zaterdag om te bellen, is meestal te laat.
Ga twee keer kijken. De eerste keer bent u onder de indruk, de tweede keer ziet u het huis. Ga de tweede keer op een ander tijdstip, liefst 's avonds of in het weekend, want dan hoort u de omgeving zoals hij werkelijk is.
De makelaar die u rondleidt is vriendelijk, kent de wijk en beantwoordt al uw vragen. Hij werkt voor de verkoper. Zijn beloning stijgt met de prijs die u betaalt. Dat is geen verwijt, dat is zijn opdracht. Het probleem is dat kopers dat vergeten omdat het gesprek zo prettig verloopt.
De vraag die iedereen stelt: hoeveel moet ik bieden. Er is geen percentage. Er is een methode.
Niet wat de vraagprijs is. Kijk naar wat vergelijkbare woningen in dezelfde wijk recent hebben opgebracht. Dat is publiek beschikbaar. De vraagprijs is een marketinginstrument, geen waardebepaling.
Twee verschillende getallen. Wat u kunt is een rekensom van de bank. Wat u wilt is wat u nog rustig slaapt. Schrijf het op voordat u gaat bieden, want in het moment schuift het.
Onderhandelen, inschrijving of los bieden? Bij inschrijving heeft u één kans en telt uw eerste bod. Bij onderhandelen is er ruimte. Dat verandert uw strategie volledig.
Een verkoper kiest niet altijd het hoogste bod. Opleverdatum, zekerheid en voorwaarden tellen mee. Een bod dat 5.000 euro lager is maar zonder gedoe, wint regelmatig.
Er komt een volgend huis. Altijd. Dat gevoel dat dit uw enige kans is, is precies het gevoel waar het hele systeem op draait.
| Wat u kunt inzetten | Effect op uw kans | Risico |
|---|---|---|
| Hoger bedrag | Groot | U betaalt meer, en boven taxatie zelf bijleggen |
| Flexibele opleverdatum | Groot | Geen, alleen ongemak |
| Kortere ontbindende termijn | Gemiddeld | Beperkt, als uw financiering rond is |
| Geen bouwkundige keuring | Gemiddeld | Aanzienlijk. U koopt blind |
| Geen financieringsvoorbehoud | Groot | Zeer groot. Boete van tien procent |
| Persoonlijke brief | Klein tot gemiddeld | Geen |
De onderste twee rijen zijn waar het misgaat. Het financieringsvoorbehoud weglaten is het instrument dat het meeste effect heeft en het meeste risico draagt. Als uw hypotheek niet rondkomt, bent u tien procent van de koopsom kwijt. Bij 350.000 euro is dat 35.000 euro voor niets.
Ontbindende voorwaarden zijn uw uitweg als er iets misgaat. Ze staan niet automatisch in de koopovereenkomst: u moet ze bedingen bij het bod.
| Voorbehoud | Beschermt tegen | Termijn |
|---|---|---|
| Financiering | Hypotheek komt niet rond | Meestal 4 tot 6 weken |
| Bouwkundige keuring | Gebreken boven een afgesproken bedrag | 1 tot 3 weken |
| Verkoop eigen woning | Uw eigen huis verkoopt niet | Vaak 2 tot 3 maanden |
| NHG | NHG wordt niet verstrekt | Gelijk aan financiering |
| Vergunning | Uw verbouwplan mag niet | Variabel |
Daarnaast heeft u als particuliere koper drie dagen wettelijke bedenktijd nadat u de getekende koopovereenkomst heeft ontvangen. In die drie dagen kunt u zonder opgaaf van reden en zonder kosten terug. Dat recht kunt u niet wegtekenen.
Let op de termijnen. Een financieringsvoorbehoud van vier weken klinkt ruim, maar als de bank in week drie extra stukken vraagt, wordt het krap. Vraag om zes weken, en vraag om verlenging zodra u merkt dat het niet gaat lukken. Doe dat schriftelijk en op tijd, want een dag te laat is te laat.
Kost 350 tot 600 euro en is bij bestaande bouw vrijwel altijd de moeite waard. Niet omdat er altijd iets mis is, maar omdat u anders koopt op basis van een half uur rondlopen.
Als koper heeft u een onderzoeksplicht. De verkoper heeft een mededelingsplicht: hij moet vertellen wat hij weet. Maar wat hij niet weet en u had kunnen ontdekken, komt voor uw rekening. De keuring is de manier waarop u aan uw onderzoeksplicht voldoet.
| Wel | Niet |
|---|---|
| Zichtbare gebreken vaststellen | Muren openbreken |
| Kosten inschatten voor herstel | Garanderen dat er niets is |
| Onderhoudsplanning geven | Verborgen constructiefouten vinden |
| Onderhandelingsruimte opleveren | De verkoper dwingen iets te doen |
Bij een woning van voor 1970 zou ik hem nooit overslaan. Bij nieuwbouw met garantie is hij minder nodig. Bij alles daartussen: 500 euro tegenover een gebrek van 15.000 is een verhouding die voor zich spreekt.
Praktisch: neem in uw bod een voorbehoud op met een drempelbedrag. Bijvoorbeeld: ontbindend bij herstelkosten boven vijfduizend euro. Zo weet de verkoper waar hij aan toe is en heeft u een uitweg als het ernstig blijkt.
Wij bieden dit zelf aan, dus houd daar rekening mee bij het lezen. Hier staat het zo eerlijk mogelijk.
| Met aankoopmakelaar | Zonder | |
|---|---|---|
| Kosten | 2.500 tot 5.000 euro | Geen |
| Waardebepaling | Onderbouwd met referenties | Uw eigen gevoel |
| Onderhandelen | Iemand zonder emotie | U, met emotie |
| Bij meerdere bieders | Kent de opzet en de tegenpartij | U gokt |
| Voorbehouden | Standaard goed geregeld | U moet eraan denken |
| Toegang | Hoort soms eerder van aanbod | Funda, net als iedereen |
Wanneer het loont: als u weinig ervaring heeft, als u in een krappe markt zoekt, als u van buiten de regio komt, of als u merkt dat u emotioneel wordt bij het bieden. Dat laatste is geen zwakte, dat is normaal. Het is uw huis.
Wanneer het niet nodig is: als u de markt kent, koel kunt onderhandelen en weet welke voorbehouden erin moeten. Dan bespaart u vierduizend euro en dat is echt geld.
Een aankoopmakelaar kost vierduizend euro. Als hij vijfduizend euro van de prijs af krijgt, is hij gratis geweest. Als hij u behoedt voor een woning met funderingsproblemen, is hij de goedkoopste vierduizend euro die u ooit heeft uitgegeven. Als u zelf al goed onderhandelt, is hij vierduizend euro.
Uw voordeel: geen woning die eerst moet weg. Dat maakt u een aantrekkelijke koper. Uw nadeel: geen overwaarde om mee te overbieden. Kijk naar de startersvrijstelling en let op uw studieschuld, die drukt uw ruimte meer dan u denkt.
Eerste woningUw voordeel: overwaarde. Uw nadeel: u moet ook verkopen. De hoofdvraag is eerst kopen of eerst verkopen, en let op de bijleenregeling: uw overwaarde moet mee, anders raakt u aftrek kwijt.
Volgende stapUw voordeel: vaak veel overwaarde en weinig schuld. Uw nadeel: een lager inkomen na pensionering beperkt wat u kunt lenen, ook al heeft u vermogen. Kijk naar gelijkvloers en naar de nabijheid van voorzieningen.
LevensloopbestendigWerkgeversverklaring, verblijfsstatus en de dertigprocentregeling bepalen wat er kan. De markt rond Eindhoven is voor internationals krap en snel.
English informationU koopt alleen wat u samen deed. De bank rekent met één inkomen en met eventuele alimentatie. Laat dit uitrekenen voordat u gaat kijken, niet erna.
Meer hieroverEen hoger overdrachtsbelastingtarief, andere financieringsvoorwaarden en een rekensom op rendement in plaats van op woongenot. Een heel andere markt.
Verhuur en rendementUw bod is geaccepteerd. Dan begint het pas. Wat er gebeurt tussen die handdruk en de sleutel.
Lees hem. Controleer de voorbehouden, de opleverdatum, de lijst van zaken en de clausules. Wat er niet in staat, geldt niet.
Drie dagen vanaf ontvangst van de getekende overeenkomst. Zonder reden, zonder kosten. Dit recht kunt u niet wegtekenen.
Stukken aanleveren, taxatie laten doen, hypotheekofferte tekenen. Dit duurt langer dan iedereen zegt. Blijf erbovenop zitten.
Als u dat voorbehoud heeft. Doe het meteen, niet in de laatste week van de termijn.
Meestal tien procent van de koopsom, te storten bij de notaris. Uw bank kan een bankgarantie afgeven als u het bedrag niet contant heeft.
U loopt met de verkoper door de woning. Klopt de lijst van zaken? Is er niets kapot? Dit is uw laatste moment om iets te zeggen.
Twee aktes: levering en hypotheek. U tekent, het geld gaat over, u krijgt de sleutel. Meestal duurt het een uur.
Bij een bestaande woning meestal rond de twee procent van de koopsom. De grootste post is de overdrachtsbelasting van twee procent. Daarnaast notariskosten, taxatie, hypotheekadvies en eventueel een aankoopmakelaar en een bouwkundige keuring. U kunt deze kosten niet meefinancieren: u moet ze zelf hebben.
Er is geen percentage. Bepaal eerst wat de woning waard is op basis van recente verkopen van vergelijkbare woningen in dezelfde wijk. Bepaal daarna wat u maximaal kunt en wilt betalen, en schrijf dat op voordat u gaat bieden. Boven de taxatiewaarde moet u het verschil zelf leggen.
Het kan en het vergroot uw kans aanzienlijk. Het risico is ook aanzienlijk: komt uw hypotheek niet rond, dan bent u tien procent van de koopsom kwijt. Bij 350.000 euro is dat 35.000 euro. Doe het alleen als uw financiering rond is of als u het bedrag contant heeft.
Bij bestaande bouw vrijwel altijd de moeite waard. Hij kost 350 tot 600 euro en beschermt u tegen gebreken van duizenden. Als koper heeft u een onderzoeksplicht: wat u had kunnen ontdekken en niet ontdekte, komt voor uw rekening.
Bent u tussen de achttien en vijfendertig en koopt u een woning onder een bepaalde grens om er zelf in te wonen, dan betaalt u eenmalig geen overdrachtsbelasting. Bij een woning van 350.000 euro scheelt dat zevenduizend euro. De grens en de voorwaarden veranderen regelmatig, dus controleer de actuele stand bij de Belastingdienst.
Drie dagen, gerekend vanaf het moment dat u de getekende koopovereenkomst heeft ontvangen. In die drie dagen kunt u zonder opgaaf van reden en zonder kosten terug. Dit recht geldt voor particuliere kopers en kunt u niet wegtekenen.
Meestal 2.500 tot 5.000 euro, vaak een vast bedrag. Als hij vijfduizend euro van de prijs af onderhandelt, is hij gratis geweest. Loont vooral als u weinig ervaring heeft, van buiten de regio komt of merkt dat u emotioneel wordt bij het bieden.
Ja. De bank rekent met de oorspronkelijke schuld, niet met wat er nog open staat. Extra aflossen helpt dus niet automatisch voor uw hypotheekruimte, tenzij u de schuld volledig aflost.
Bij een bezichtiging staat de verkoopmakelaar naast u. Hij is vriendelijk en hij weet alles van de woning. Hij werkt voor de verkoper en zijn beloning stijgt met wat u betaalt.
Wij doen aankoopbegeleiding in Helmond, Eindhoven en de dorpen daaromheen. Wij weten wat woningen werkelijk waard zijn, wij onderhandelen zonder emotie en wij zorgen dat de voorbehouden erin staan die u nodig heeft. Een gesprek erover kost niets.
Bespreek uw zoektocht met iemand die de markt kent en die aan uw kant staat. Een gesprek kost niets en verplicht u tot niets.
