Niet de makelaar met het hoogste bedrag. Niet de makelaar met de meeste borden. De makelaar die uw type woning aan uw type koper verkoopt. Hoe u die vindt, en welke vragen daarbij horen.
Het korte antwoord. Kies een makelaar op basis van wat hij in uw wijk en in uw prijsklasse heeft verkocht, niet op basis van het bedrag dat hij aan uw keukentafel noemt. Vraag naar drie recent verkochte woningen die op de uwe lijken. Vraag wat de vraagprijs was en wat de opbrengst werd. Vraag hoe lang ze te koop stonden.
Wie die vragen niet vlot beantwoordt, verkoopt uw woning niet vaak genoeg om er goed in te zijn.
Er is één eigenaardigheid aan het kiezen van een makelaar die het hele proces scheeftrekt: de makelaar die de opdracht wil, en de makelaar die uw woning het beste verkoopt, zijn niet noodzakelijk dezelfde. Sterker nog, ze gedragen zich aan de keukentafel precies omgekeerd.
De eerste noemt een hoog bedrag. Dat is fijn om te horen. De tweede noemt een reëel bedrag en legt uit waarom. Dat is minder fijn om te horen. Raad eens wie er vaker de opdracht krijgt.
Wij zijn geen traditionele makelaar maar uw matchmaker. Wij verkopen uw woning niet zelf. Wij zoeken de makelaar die dat het beste kan, en wij worden daar niet door u voor betaald. Dat is de hele reden dat wij dit kunnen opschrijven zoals het is.
De meeste vergelijkingssites zetten makelaars naast elkaar op tarief en op aantal verkochte woningen. Beide zeggen weinig. Hieronder wat wel telt, op volgorde van belang.
Een makelaar die vijftig appartementen in het centrum verkocht, weet weinig van een vrijstaande woning in Stiphout. De koper is anders, het verhaal is anders, het netwerk is anders. Vraag naar drie vergelijkbare woningen, niet naar het totaal.
De makelaar die het laagste bedrag noemt is niet automatisch de beste. De makelaar die kan uitleggen waarom hij op dat bedrag uitkomt wel. Vraag door: welke referentiewoningen, welke correcties, welke bandbreedte.
Bij grotere kantoren komt de directeur op gesprek en doet een assistent de bezichtigingen. Dat hoeft geen probleem te zijn, maar u moet het weten. Vraag wie er straks in uw woning staat als er een koper binnenkomt.
Een koper die op zaterdagmiddag belt en geen gehoor krijgt, belt niet nog een keer. Dit klinkt triviaal en is het niet.
Kijk naar de woningen die hij nu op Funda heeft staan. Zijn de foto's goed? Kloppen de teksten? Staan er plattegronden bij? Dat is precies wat uw woning straks krijgt.
U werkt maanden met deze persoon samen, in een periode die vaak spannender is dan verwacht. Iemand die u niet vertrouwt op het eerste gesprek, gaat u later niet vertrouwen als het ergens over gaat.
Staat bewust onderaan. Duizend euro besparen op de courtage terwijl u tienduizend laat liggen in de onderhandeling, is geen besparing. Tarief telt pas mee als de rest gelijk is.
Neem dit lijstje mee naar het gesprek. Niet om moeilijk te doen, maar omdat de antwoorden u meer vertellen dan het hele verkooppraatje.
| De vraag | Waar u op let |
|---|---|
| 1. Welke drie woningen zoals de mijne heeft u het afgelopen jaar in deze wijk verkocht? | Komt het antwoord vlot? Of moet hij zoeken? Dan is uw woning geen routine voor hem |
| 2. Wat was daar de vraagprijs en wat werd de opbrengst? | Structureel onder de vraagprijs verkopen betekent te hoog inzetten. Structureel er ver boven kan ook betekenen dat hij te laag inzet |
| 3. Hoe lang stonden ze te koop? | Het eerlijkste cijfer dat er is. Vraag naar de looptijd, niet naar het gemiddelde van het kantoor |
| 4. Op welke referentiewoningen baseert u uw waardebepaling? | Een concreet antwoord met adressen. Geen concreet antwoord betekent geen onderbouwing |
| 5. Wie doet de bezichtigingen? | Als dat iemand anders is dan de persoon tegenover u: vraag of u die kunt spreken |
| 6. Wat zit er precies in de courtage en wat komt erbij? | Fotografie, plattegronden, meetrapport, opstartkosten, intrekkingskosten. Op papier, niet mondeling |
| 7. Wat gebeurt er als ik na acht weken geen bod heb? | Een goede makelaar heeft hier een plan. Een matige zegt dat het wel goed komt |
Wij adviseerden een verkoper in Rijpelberg om deze vragen te stellen aan drie kantoren. Kantoor één beantwoordde ze allemaal binnen tien minuten, met adressen erbij. Kantoor twee zei dat het allemaal goed zou komen. Kantoor drie noemde een bedrag dat 25.000 euro boven de andere twee lag en ging verder niet op de vragen in.
Het is geen toeval welk kantoor de woning uiteindelijk vlot verkocht.
Richtprijzen voor deze regio in 2026. Ze verschillen per kantoor en per woning, maar de orde van grootte klopt.
| Model | Kosten | Hoe het werkt | Wanneer passend |
|---|---|---|---|
| Courtage | 1 tot 1,5 procent excl. btw | Percentage van de verkoopprijs, alleen bij verkoop | Het gangbare model. Belangen lopen gelijk: hij verdient meer als u meer krijgt |
| Vast tarief | 2.500 tot 5.000 euro | Vooraf afgesproken bedrag, ongeacht opbrengst | Bij dure woningen soms voordelig. Nadeel: geen prikkel om er meer uit te halen |
| Internetmakelaar | 500 tot 1.500 euro | U doet zelf de bezichtigingen, zij regelen Funda en papierwerk | Alleen als u zelf goed kunt onderhandelen en de markt kent |
| No cure no pay | Vaak hogere courtage | Alleen betalen bij verkoop | Klinkt aantrekkelijk. Standaard bij courtage al zo. Let op verkapte kosten |
Bij een woning van 400.000 euro betaalt u met courtage dus grofweg 4.000 tot 6.000 euro exclusief btw, dus circa 4.800 tot 7.300 inclusief. Daar komen het energielabel en meestal een meetrapport bij.
Waar u op moet letten zijn de posten die er niet in staan. Opstartkosten. Intrekkingskosten als u stopt. Advertentiekosten. Fotografie. Vraag om één bedrag waar alles in zit, en vraag dat op papier.
Makelaar A rekent 1,2 procent, makelaar B rekent 1,5 procent. Op vier ton is dat 1.200 euro verschil. Als makelaar B uw woning voor 408.000 verkoopt en makelaar A voor 400.000, dan is B netto 6.800 euro voordeliger. Het verschil tussen goed en matig onderhandelen is bijna altijd groter dan het verschil in courtage.
Drie modellen die verschillende dingen doen. Geen van drieën is altijd het beste, en dat is precies waarom er geen algemeen advies bestaat.
Goedkoop, u doet zelf de bezichtigingen en de onderhandeling. Werkt als uw woning zichzelf verkoopt in een krappe markt en u zelf sterk staat. Werkt niet als het spannend wordt, en dat is precies wanneer u iemand nodig heeft.
Voor de zelfredzame verkoperNaamsbekendheid, veel borden, ruime bezetting. Nadeel: uw woning is één van de honderd. De directeur komt op gesprek, een medewerker doet de rest. Uw urgentie is niet hun urgentie.
Voor standaardwoningenKent de wijk, kent de kopers, heeft minder woningen dus meer aandacht per woning. Nadeel: kleiner netwerk, minder zichtbaarheid. Voordeel: als u belt, neemt hij op.
Voor het merendeelHet misverstand over grote kantoren: mensen denken dat naamsbekendheid kopers oplevert. Dat gold toen de krant het kanaal was. Nu zoekt iedereen op Funda en daar zijn alle makelaars even groot. Wat overblijft is aandacht, en die is bij een klein kantoor per definitie hoger.
Het misverstand over internetmakelaars: mensen denken dat ze de courtage besparen. Dat klopt tot het moment dat er twee gegadigden zijn en u zelf moet bepalen hoe u dat aanpakt. Die ene beslissing kost of levert meer dan de hele courtage.
Wij zijn de laatsten die hier objectief over kunnen zijn, dus hier staat het zo neutraal mogelijk. Zelf verkopen kan. Het gebeurt. Soms goed.
| Zelf verkopen | Via een makelaar | |
|---|---|---|
| Kosten | Circa 500 euro (Funda via tussenpartij) | 4.000 tot 7.000 euro |
| Tijd | Veel. Reken op 40 tot 60 uur | Beperkt |
| Vraagprijs bepalen | Uw eigen inschatting | Onderbouwd met referenties |
| Onderhandelen | U, over uw eigen huis, met emotie | Iemand zonder emotie |
| Juridisch risico | Volledig bij u | Grotendeels afgedekt |
| Bij meerdere gegadigden | U bepaalt de opzet zelf | Routine |
| Risico verborgen gebreken | U vult de vragenlijst alleen in | Iemand kijkt mee |
Wanneer zelf verkopen verstandig kan zijn: u verkoopt aan iemand die u al kent, uw kind bijvoorbeeld, of aan de buurman die het al jaren wil. Dan is er geen markt en geen onderhandeling, alleen papierwerk. Schakel dan een notaris in en bespaar de courtage.
Wanneer het onverstandig is: als u de markt op moet. Niet omdat u het niet kunt, maar omdat u niet weet wat u niet weet. De vraagprijs, de opzet bij meerdere bieders, de clausules in de koopovereenkomst en de vragenlijst zijn stuk voor stuk momenten waarop een fout meer kost dan de courtage.
Iemand verkoopt zelf, krijgt binnen een week de vraagprijs en is tevreden. Terecht, denkt hij. Maar de vraagprijs binnen een week betekent bijna altijd dat de vraagprijs te laag was. Hij weet nooit wat er mogelijk was, en dat is precies het probleem: u ziet niet wat u misloopt.
Twee verschillende rollen met tegengestelde belangen. Ze mogen niet dezelfde persoon zijn bij dezelfde transactie, en waar dat toch gebeurt, moet u opletten.
| Verkoopmakelaar | Aankoopmakelaar | |
|---|---|---|
| Werkt voor | De verkoper | De koper |
| Doel | Hoogste prijs, beste voorwaarden | Laagste prijs, beste voorwaarden |
| Kosten | 1 tot 1,5 procent van de opbrengst | 2.500 tot 5.000 euro, vaak vast |
| Wie betaalt | De verkoper | De koper |
| Onderhandelt | Omhoog | Omlaag |
Waar het scheef gaat: bij een bezichtiging staat de verkoopmakelaar naast u. Hij is vriendelijk, hij vertelt over de wijk, hij lijkt behulpzaam. Dat is hij ook. Alleen niet voor u. Hij werkt voor de verkoper en zijn beloning stijgt met de prijs die u betaalt.
Dat is geen verwijt, dat is zijn opdracht. Het probleem is dat kopers dat vergeten omdat het gesprek prettig verloopt.
Kort antwoord: ja, maar niet op de manier die de brancheverenigingen suggereren.
De drie verenigingen bieden ongeveer hetzelfde: een gedragscode, een klachtenprocedure, een tuchtcollege en verplichte bijscholing. Dat betekent dat een aangesloten makelaar aanspreekbaar is op zijn handelen. Gaat er iets mis, dan is er een adres. Bij een makelaar zonder aansluiting bent u aangewezen op de gewone rechter, en dat is een aanzienlijk langere en duurdere weg.
Wat het niet is: een garantie dat iemand goed is in zijn vak. Het lidmaatschap zegt iets over de infrastructuur eromheen, niet over de persoon die straks uw woning verkoopt. De zeven vragen hierboven zeggen daar meer over dan welk logo dan ook.
NVM is met afstand de grootste en beschikt over eigen transactiedata uit de verkopen van de eigen leden. Dat is bij een waardebepaling een reëel voordeel: er wordt gerekend met echte verkoopprijzen in plaats van met schattingen. VBO en VastgoedPRO werken met andere bronnen die bruikbaar zijn, maar minder fijnmazig.
Bij een standaardwoning in een wijk met veel vergelijkbaar aanbod merkt u daar weinig van. Bij een woning die moeilijker te vergelijken is, merkt u er wel wat van.
Alle makelaars in ons netwerk zijn NVM-aangesloten. Dat is geen toeval maar een keuze: wij koppelen u niet aan iemand die geen gedragscode en geen klachtenprocedure boven zich heeft staan. Makelaarshuis Helmond zelf is geen NVM-lid, en dat hoeft ook niet: wij verkopen uw woning niet, wij zoeken de makelaar die dat het beste kan.
Geen van deze signalen betekent op zichzelf dat iemand niet deugt. Twee of meer samen wel.
Het belangrijkste signaal staat bovenaan. Een makelaar die 25.000 euro boven de rest gaat zitten zonder dat te onderbouwen, doet dat niet omdat hij iets ziet wat de anderen missen. Hij doet dat omdat het werkt. U tekent, en acht weken later begint het gesprek over de prijs verlagen. Alleen bent u dan geen klant meer die kan weglopen, maar iemand met een woning die al twee maanden te koop staat.
Wat u tekent heet de opdracht tot dienstverlening. Lees hem. Vier punten die er in horen te staan en die u vooraf moet weten.
| Punt | Waar u op let |
|---|---|
| Looptijd | Vaak zes maanden. Vraag om drie met verlenging, of om opzegbaarheid |
| Exclusiviteit | Meestal exclusief. Dat is redelijk, maar het betekent dat u vastzit als het niet loopt |
| Intrekkingskosten | Sommige kantoren rekenen honderden euro's als u stopt. Vraag ernaar voordat u tekent |
| Courtage bij eigen verkoop | Als u zelf een koper vindt: betaalt u dan alsnog? Dit staat er vaak in |
Wisselen van makelaar tijdens de verkoop kan, maar het kost meestal geld en het kost altijd tijd. Uw woning gaat van Funda af en komt er opnieuw op, waarmee de teller op nul lijkt te staan. Lijkt, want kopers die al keken herkennen hem gewoon.
Wilt u wisselen: doe het vroeg of doe het niet. Wisselen na tien weken lost het probleem van tien weken niet op.
Reken op 1 tot 1,5 procent courtage exclusief btw. Bij een woning van 400.000 euro is dat 4.000 tot 6.000 euro exclusief, dus circa 4.800 tot 7.300 inclusief btw. Vraag altijd wat er in zit en wat erbij komt: opstartkosten, fotografie, meetrapport en intrekkingskosten staan er niet altijd in.
Nee. Een hoog bedrag aan de keukentafel is vaak acquisitie, geen advies. U merkt het verschil pas na acht weken zonder bod, en dan is het uw probleem geworden. Vraag altijd op welke referentiewoningen het bedrag is gebaseerd.
Aansluiting bij NVM, VBO of VastgoedPRO betekent dat er een gedragscode, een tuchtcollege en een klachtenprocedure zijn. Gaat er iets mis, dan is er een adres. Dat is reele waarde, maar het is geen garantie dat iemand goed is in zijn vak. NVM heeft daarnaast eigen transactiedata, wat bij een waardebepaling helpt. Alle makelaars in ons netwerk zijn NVM-aangesloten.
Ja. Verstandig als u verkoopt aan iemand die u al kent, want dan is er geen markt en geen onderhandeling. Onverstandig als u de markt op moet: de vraagprijs, de opzet bij meerdere bieders en de koopovereenkomst zijn momenten waarop een fout meer kost dan de courtage.
De verkoopmakelaar werkt voor de verkoper en wil de hoogste prijs. De aankoopmakelaar werkt voor de koper en wil de laagste. Bij een bezichtiging staat de verkoopmakelaar naast u, vriendelijk en behulpzaam, maar hij werkt niet voor u.
Meestal wel, maar controleer de opdracht op looptijd en intrekkingskosten. Wisselen kost tijd en uw woning gaat opnieuw op Funda. Doe het vroeg of doe het niet: wisselen na tien weken lost het probleem van tien weken niet op.
Alleen als u zelf goed kunt onderhandelen en de markt kent. U bespaart de courtage maar doet zelf de bezichtigingen en de onderhandeling. Zodra er twee gegadigden zijn, kost of levert die ene beslissing meer dan de hele besparing.
Drie is genoeg. Meer geeft geen extra informatie, alleen meer gesprekken. Stel alle drie dezelfde zeven vragen. De verschillen in de antwoorden vertellen u meer dan de verschillen in de bedragen.
Wij zijn geen traditionele makelaar maar uw matchmaker. Wij hebben geen opdracht te winnen aan uw keukentafel, dus wij hoeven u niets moois te vertellen. Wat wij wel doen: na twintig jaar en honderden verkopen in deze regio weten wij welke makelaar uw type woning aan uw type koper verkoopt.
Dat kost u niets en verplicht u tot niets. En als het antwoord is dat u het beste zelf kunt verkopen, dan zeggen wij dat ook.
Wij kennen de kantoren in deze regio en wij weten wie wat verkoopt. Kosteloos, zonder verplichting, en zonder dat wij zelf de opdracht willen.
