Niet iedere verkoop begint met een verhuiswens. Soms moet het, en soms op een moment dat u er het minst bij kunt hebben. Wat er dan speelt, welke ruimte u heeft en waar u aan toe bent.
Het korte antwoord. Er is bijna altijd meer tijd en meer ruimte dan u op dit moment denkt. Ook bij een executieverkoop, ook bij een scheiding waar het schuurt, ook bij een erfenis met vier erfgenamen die het oneens zijn. Wat u nodig heeft is niet snelheid, maar iemand die uitlegt wat er precies gebeurt en welke keuzes u nog heeft.
Bel gerust, ook als u nog niets wilt. Een gesprek is geen opdracht.
Deze pagina is anders dan de rest van deze kennisbank. Hier staat geen verkoopadvies, want dat is niet waar het om gaat als u dit leest.
Van onze opdrachten komt een aanzienlijk deel voort uit een situatie die niemand had gepland. Een scheiding. Een overlijden. Een brief van de bank. Een baan in het buitenland die morgen begint. Het verkoopproces is technisch hetzelfde als bij iedere andere woning, maar alles eromheen is dat niet.
Wat wij in die gesprekken het vaakst horen: ik wist niet dat dit kon. Of: had ik dat maar eerder geweten. Daarom staat het hier.
De woning is bij een scheiding zelden alleen een woning. Het is de grootste post in de verdeling, het is de plek waar de kinderen wonen en het is meestal ook het onderwerp waar het gesprek op vastloopt.
| Optie | Wat het inhoudt | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Verkopen | De woning gaat naar een derde, de overwaarde wordt verdeeld | Beiden akkoord, of via de rechter |
| Eén blijft, koopt de ander uit | Degene die blijft neemt de hypotheek alleen over en betaalt het aandeel uit | De bank moet akkoord gaan met de hypotheek op één inkomen |
| Voorlopig samen aanhouden | Beiden blijven eigenaar, één woont er | Werkt alleen tijdelijk en alleen als de verhouding het toelaat |
De uitkoop strandt in de praktijk het vaakst op de bank. Wat samen op twee inkomens haalbaar was, is alleen zelden haalbaar. Dat is geen kwestie van willen, dat is een rekensom die vooraf te maken is. Laat die maken voordat u afspraken maakt, niet erna.
Hoe u verdeelt hangt af van hoe u samen was. In gemeenschap van goederen: ieder de helft, ongeacht wie wat inbracht. Onder huwelijkse voorwaarden: wat er in die voorwaarden staat. Samenwonend met een samenlevingscontract: wat daarin staat. Samenwonend zonder contract: wat er in het kadaster staat over de eigendomsverhouding.
Dat laatste levert de meeste verrassingen op. Wie samenwoonde zonder iets vast te leggen en de woning op één naam heeft staan, staat juridisch met lege handen, hoeveel er ook is meebetaald. Het gebeurt vaker dan u denkt.
Twee partijen kiezen ieder een eigen makelaar om zich gesteund te voelen. Gevolg: twee waardebepalingen die veertigduizend euro uit elkaar liggen, en een gesprek dat vanaf dat moment nergens meer over gaat. De taxatie die dan volgt kost geld en tijd die niemand had willen uitgeven.
Eén taxateur die beiden vertrouwen is goedkoper dan twee makelaars die ieder hun eigen gelijk verkopen.
Wij voeren die gesprekken vaak met beide partijen aan tafel. Niet omdat wij therapeut zijn, maar omdat één verhaal over de waarde het proces maanden korter maakt. Er zit geen enkele verplichting aan zo'n gesprek.
Vier dingen die u moet weten voordat u iets besluit. Ze klinken technisch, maar ze bepalen samen duizenden euro's.
Voor de erfbelasting wordt uitgegaan van de WOZ-waarde, niet van de marktwaarde. U mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar erna. Kies de laagste van de twee, dat scheelt soms duizenden euro's. Is de waarde van het jaar erna nog niet bekend? Doe dan aangifte met die van het jaar van overlijden. Blijkt later dat de andere lager is, dan mag u alsnog bezwaar maken, ook na de gebruikelijke termijn van zes weken.
Hoeveel u uiteindelijk betaalt hangt niet alleen van de WOZ af, maar ook van uw relatie tot de overledene en van de vrijstelling die daarbij hoort. Een partner heeft een aanzienlijk hogere vrijstelling dan een kind, en een kind weer een hogere dan een neef. Reken dus niet met de WOZ alleen.
De actuele regels en bedragen staan bij de Belastingdienst onder erfbelasting bij een geerfde koopwoning. Laat het narekenen voordat u een keuze maakt.
Dit is een keuze die niemand automatisch voor u maakt. Wie er niet van weet, laat geld liggen.
Verkoopt u de woning voor 380.000 terwijl de gehanteerde WOZ-waarde 320.000 was, dan wordt de erfbelasting berekend over die 320.000. Het verschil is geen extra belaste winst voor de erfbelasting. Dit is de reden dat verkopen in een stijgende markt vaak gunstiger uitpakt dan aanhouden.
Verkopen kan alleen als alle erfgenamen tekenen. Eén die niet wil, blokkeert het geheel. In de praktijk is dat zelden onwil maar bijna altijd een informatieprobleem: iemand denkt dat de woning meer waard is, of wil hem zelf.
Waar het op vastloopt is bijna nooit het bedrag. Het is de vraag wie beslist. Een gezamenlijk gesprek met één onafhankelijke waardebepaling lost dat in de meeste gevallen op.
De aangifte erfbelasting moet binnen acht maanden. De woning verkopen heeft geen deadline. Er is geen enkele reden om binnen zes weken te beslissen, en de beslissingen die in die zes weken worden genomen zijn zelden de beste.
Drie kinderen, een woning in Helmond-Noord, en al vier maanden geen gesprek meer. De jongste dacht dat de woning vier ton waard was, de oudste dacht drie. Ze zaten allebei mis. Eén waardebepaling van een half uur, één gesprek van een uur, en drie weken later stond hij te koop. Het probleem was nooit het geld. Het was dat niemand een cijfer had waar iedereen op vertrouwde.
Het praktische deel van iets wat niet praktisch is. Hier staat alleen wat u op enig moment nodig heeft, niet wat u vandaag moet doen.
Het belangrijkste eerst: er is geen haast. Mensen denken dat er iets moet, dat er termijnen lopen, dat de woning leeg moet. Dat is niet zo. De aangifte erfbelasting heeft een termijn van acht maanden. De woning heeft er geen.
Wat er wel doorloopt: hypotheeklasten, verzekeringen, gemeentelijke belastingen. Meld het overlijden bij de hypotheekverstrekker en de opstalverzekeraar. Een onbewoonde woning kan onder een aangepast verzekeringsregime vallen en dat wilt u geregeld hebben voordat er iets gebeurt.
Bij de notaris. Hiermee kunt u handelen namens de nalatenschap. Zonder dit document kan er niets, met dit document kan alles wachten tot u zover bent.
Melden bij hypotheekverstrekker en verzekeraar. Dit is het enige dat wel enige haast heeft.
Voor uw eigen beslissing: verkopen of houden. Kost niets, verplicht tot niets, en geeft u een startpunt voor het gesprek met de anderen.
Het zwaarste deel en het deel waar mensen het langst tegenop zien. Het hoeft niet in één keer en het hoeft niet volledig voordat er een makelaar komt.
Als iedereen eruit is, niet eerder. Een woning die wordt verkocht voordat de mensen eromheen zover zijn, levert altijd gedoe op.
De woning hoeft niet leeg voordat wij komen kijken. Wij kunnen prima waarderen tussen de spullen door. Voor veel mensen is dat de drempel die het maanden ophoudt: het idee dat er eerst iets af moet voordat er iemand mag komen. Dat hoeft niet.
Als u dit leest omdat er een brief van de bank ligt: er is bijna altijd meer ruimte dan die brief suggereert. Hieronder staat wat er precies gebeurt en waar de uitgang zit.
De bank heeft het recht om uw woning te verkopen als u de hypotheek niet betaalt. Dat gebeurt via een veiling. Op zo'n veiling brengt een woning gemiddeld vijftien tot dertig procent minder op dan bij een normale verkoop. Die klap komt volledig bij u terecht, want de restschuld blijft van u.
Onderhandse verkoop. U verkoopt uw woning zelf, op de normale markt, tegen de normale prijs. De bank moet daarmee instemmen, en in de meeste gevallen doet ze dat, want ook de bank verliest op een veiling.
Dit is het punt dat mensen niet weten: de bank wil die veiling helemaal niet. Een veiling kost de bank geld en levert minder op. Bel ze. Vraag om toestemming voor onderhandse verkoop. In de overgrote meerderheid van de gevallen krijgt u die.
| Executieveiling | Onderhandse verkoop | |
|---|---|---|
| Opbrengst | 15 tot 30 procent lager | Marktconform |
| Wie bepaalt | De bank | U, binnen kaders |
| Restschuld | Hoger, soms fors | Lager of geen |
| Tijd | Vastgesteld door de bank | Normale doorlooptijd |
| Kosten | Veilingkosten komen erbij | Normale verkoopkosten |
| Uw positie | Toekijken | Meebeslissen |
Dat laatste punt is belangrijk. Heeft u een hypotheek met NHG en verkoopt u met verlies, dan kan de restschuld eventueel worden kwijtgescholden als u aan de voorwaarden voldoet. Die voorwaarden gaan er onder meer over of het verlies buiten uw schuld is ontstaan, bijvoorbeeld bij scheiding, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of het overlijden van uw partner, en of u heeft meegewerkt aan een zo hoog mogelijke opbrengst.
Het is geen automatisme en geen recht dat u zomaar kunt opeisen. Het is wel een regeling die bestaat en waar veel mensen niet van weten. Vraag ernaar bij uw geldverstrekker of bij NHG zelf, en doe dat voordat u verkoopt en niet erna.
Een verkoper in Helmond kreeg een aanzegging voor de veiling. Hij dacht dat het klaar was. Eén telefoontje naar de bank, toestemming voor onderhandse verkoop, en de woning ging drie maanden later voor een normale prijs weg. Het verschil met de veiling was naar schatting zestigduizend euro. Dat is geen makelaarstruc. Dat is één telefoontje dat hij niet durfde te plegen.
De bank is niet uw vijand. De bank wil zijn geld terug, en dat lukt beter zonder veiling.
Uw woning is minder waard dan uw hypotheek. Dat heet onderwaarde, en wat er na verkoop overblijft heet restschuld. In deze markt komt het minder vaak voor dan tien jaar geleden, maar het bestaat nog steeds.
Wanneer het speelt: bij woningen die kort na aankoop weer verkocht worden, bij aflossingsvrije hypotheken uit de jaren rond 2008, en bij mensen die destijds boven de vraagprijs kochten met een tophypotheek.
| Mogelijkheid | Wanneer |
|---|---|
| NHG-kwijtschelding | Bij een NHG-hypotheek kan de restschuld eventueel worden kwijtgescholden als u aan de voorwaarden voldoet. Die gaan onder meer over de oorzaak van het verlies en uw medewerking aan de verkoop. Informeer vooraf |
| Restschuld meefinancieren | Als u een nieuwe woning koopt, kan de restschuld soms mee in de nieuwe hypotheek |
| Persoonlijke lening | De restschuld wordt een lening met een looptijd. Duur, maar het lost het probleem op |
| Betalingsregeling | Met de bank. Vaker mogelijk dan mensen denken |
| Aanhouden en verhuren | Als de huur de lasten dekt en de bank toestemming geeft. Let op: dit vereist toestemming |
Wat u niet moet doen: wachten tot het vanzelf beter wordt. Als de lasten niet op te brengen zijn, groeit de achterstand en groeit het probleem. Ingrijpen op maand twee is aanzienlijk goedkoper dan ingrijpen op maand acht.
Een nieuwe baan die overmorgen begint. Een woning die al gekocht is. Een deadline van de rechter. Er zijn genoeg redenen om snel te moeten verkopen, en de vraag is dan altijd wat het kost.
Het eerlijke antwoord: snelheid kost geld, maar minder dan mensen denken, mits u het slim aanpakt. Wat u niet moet doen is de vraagprijs verlagen. Wat u wel kunt doen is de voorwaarden aanpassen.
| Instrument | Effect op snelheid | Kosten |
|---|---|---|
| Scherpe vraagprijs | Groot | Direct in de opbrengst |
| Flexibele opleverdatum | Groot | Geen |
| Woning verkoopklaar bij livegang | Groot | Beperkt |
| Ruime bezichtigingstijden | Gemiddeld | Geen, alleen ongemak |
| Verkoop bij inschrijving | Gemiddeld | Geen |
| Opkoper of investeerder | Zeer groot | 10 tot 20 procent onder de markt |
Die laatste optie krijgt u ongevraagd aangeboden zodra iemand weet dat u haast heeft. Er zijn partijen die specifiek jagen op mensen in deze situatie. Ze bellen, ze zijn vriendelijk, ze betalen contant en ze zijn er morgen. Ze betalen ook tien tot twintig procent minder.
Soms is dat het waard. Vaker niet. Het verschil tussen zes weken wachten en direct verkopen is bij een woning van vier ton al snel zestigduizend euro. Reken dat uit voordat u iets tekent.
Krijgt u ongevraagd een bod van een partij die zegt uw woning direct te kopen: dat is geen toeval. Uw situatie is ergens zichtbaar geworden. Ga er niet op in zonder eerst te weten wat uw woning op de gewone markt waard is.
U vertrekt naar het buitenland. De vraag is niet alleen of u verkoopt, maar ook wat er fiscaal gebeurt als u dat niet doet.
Houdt u de woning aan en verhuurt u hem, dan verhuist hij fiscaal van box 1 naar box 3. Dat betekent: geen hypotheekrenteaftrek meer, wel vermogensrendementsheffing. Voor de meeste mensen valt die rekensom negatief uit, maar niet voor iedereen.
Daar komt bij: verhuren mag niet zomaar. Uw hypotheekverstrekker moet toestemming geven en veel voorwaarden staan verhuur niet toe zonder aanpassing van de hypotheek. Doet u het zonder toestemming, dan kan de bank de lening opeisen.
Praktisch punt dat mensen vergeten: de overdracht bij de notaris vereist uw aanwezigheid of een volmacht. Die volmacht moet in het buitenland gelegaliseerd worden en dat kost weken. Regel het voordat u vertrekt, niet erna.
Vaak niet uw eigen beslissing maar die van een kind, met een ouder die niet meer alles kan overzien. Twee dingen die u moet weten.
Bij zorg vanuit de Wet langdurige zorg betaalt u een eigen bijdrage aan het CAK. Die kent twee varianten: een lage en een hoge. De lage geldt in de meeste situaties de eerste vier maanden, of wanneer u zorg thuis ontvangt via een modulair pakket thuis. Daarna, of bij een hoger inkomen en vermogen, volgt de hoge.
| Variant | Bedrag per maand (2026) | Wanneer |
|---|---|---|
| Lage eigen bijdrage | 212,60 tot 1.115,80 euro | Meestal de eerste vier maanden, of bij een modulair pakket thuis |
| Hoge eigen bijdrage | Maximaal 3.061,80 euro | Na de eerste vier maanden, of bij hoger inkomen en vermogen |
Wat u werkelijk betaalt hangt af van uw inkomen, uw vermogen, uw leeftijd en uw gezinssituatie. Het CAK rekent het uit, u kunt het niet zelf schatten. Belangrijk om te weten: het CAK rekent altijd met uw inkomen en vermogen van twee jaar eerder. Voor 2026 kijkt het CAK dus naar 2024.
Verkoopt u de woning, dan wordt de overwaarde vermogen in box 3. Dat vermogen telt mee via de vermogensinkomensbijtelling: het deel dat boven het toetsbedrag uitkomt, wordt voor vier procent bij uw inkomen opgeteld. Dat opgetelde bedrag bepaalt mede de hoogte van uw eigen bijdrage. Het toetsbedrag is in 2026 vastgesteld op 36.952 euro voor alleenstaanden en 73.904 euro met partner. Omdat het CAK met gegevens van twee jaar eerder rekent, werkt een verkoop in 2026 pas door in de eigen bijdrage van 2028.
Concreet: een woning verkopen kan uw eigen bijdrage verhogen. Niet meteen, maar wel. Dat is geen reden om niet te verkopen, maar het is wel een reden om te weten wat het doet voordat u tekent.
De actuele bedragen en de rekenwijze staan bij het CAK. Laat uw situatie doorrekenen, want de bandbreedte tussen de lage en de hoge bijdrage is groot genoeg om er rekening mee te houden.
Kan uw ouder zelf niet meer beslissen, dan heeft u een volmacht nodig of een bewindvoering of curatele via de rechter. Zonder een van die drie kunt u niets, ook niet als u het beste met iemand voorheeft.
Is er een levenstestament, dan is dat meestal voldoende. Is dat er niet en kan uw ouder niet meer tekenen, dan moet u naar de kantonrechter. Dat duurt maanden.
Ga niet af op wat een familielid u vertelt over de eigen bijdrage, en ook niet op wat u online leest. Laat het CAK uw situatie doorrekenen. Het verschil tussen de lage en de hoge bijdrage loopt in de duizenden euro's per jaar, en dat weet u alleen als iemand het narekent voor uw eigen inkomen en vermogen.
De regel is simpel en veel verhuurders schrikken ervan: koop breekt geen huur. De koper neemt de huurovereenkomst over, inclusief de huurder en inclusief alle rechten die de huurder heeft.
Dat betekent dat u niet kunt verkopen met de belofte dat de woning leeg wordt opgeleverd, tenzij de huurder daadwerkelijk vertrekt. En dat kunt u niet afdwingen bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
| Situatie | Gevolg voor de waarde |
|---|---|
| Verhuurd, onbepaalde tijd | 15 tot 30 procent lager dan vrij van huur |
| Verhuurd, bepaalde tijd met einddatum | Beperkt lager, afhankelijk van de resterende termijn |
| Huurder vertrekt vrijwillig | Normale waarde, mits vastgelegd |
| Verkopen aan de huurder | Normale waarde, vaak de eenvoudigste route |
De koperskring bij een verhuurde woning is beleggers, niet particulieren. Die rekenen met rendement, niet met woongenot, en die rekensom valt lager uit. Vandaar het verschil.
De vaakst over het hoofd geziene optie: vraag de huurder of hij hem wil kopen. In deze markt zeggen huurders vaker ja dan verhuurders verwachten, en het lost het hele probleem in één keer op.
Bij een executieverkoop kan de bank de woning laten veilen op basis van het hypotheekrecht. Maar voordat het zover is, kunt u vrijwel altijd toestemming vragen voor onderhandse verkoop. De bank verliest ook op een veiling en werkt daar meestal aan mee. Bel ze, ook als u er tegenop ziet.
Gemiddeld vijftien tot dertig procent minder dan bij een normale verkoop. Bij een woning van 400.000 euro is dat 60.000 tot 120.000 euro. Die klap komt volledig bij u terecht, want de restschuld blijft van u.
Alle erfgenamen moeten tekenen. Eén die niet wil, blokkeert het geheel. In de praktijk is dat zelden onwil maar bijna altijd een verschil van inzicht over de waarde. Eén onafhankelijke waardebepaling waar iedereen op vertrouwt, lost dat meestal op.
Over de WOZ-waarde, niet over de verkoopprijs. U mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar erna, als die al bekend is. De laagste van de twee is het voordeligst. Verkoopt u boven die waarde, dan is het verschil geen extra belaste winst. Hoeveel u betaalt hangt daarnaast af van uw relatie tot de overledene en de bijbehorende vrijstelling. Zie de Belastingdienst voor de actuele regels.
Alleen als de bank akkoord gaat met de hypotheek op uw inkomen alleen. Wat samen op twee inkomens haalbaar was, is alleen zelden haalbaar. Laat die rekensom maken vóór u afspraken maakt, niet erna.
Het bedrag dat overblijft als de verkoopopbrengst lager is dan uw hypotheek. Heeft u een NHG-hypotheek, dan kan de restschuld eventueel worden kwijtgescholden als u aan de voorwaarden voldoet. Dat is geen automatisme: informeer vooraf bij uw geldverstrekker of bij NHG. Andere routes zijn meefinancieren in een nieuwe hypotheek of een betalingsregeling.
Nee. Wij kunnen prima waarderen tussen de spullen door. Voor veel mensen is dat idee de drempel die het maanden ophoudt. Bel gerust voordat er iets opgeruimd is.
Niet als eerste. Een flexibele opleverdatum, een woning die bij livegang klaar is en ruime bezichtigingstijden versnellen aanzienlijk zonder u geld te kosten. Verlagen is het laatste instrument, niet het eerste.
Wij zijn geen traditionele makelaar maar uw matchmaker. In deze situaties betekent dat vooral: wij hoeven u niets te verkopen. Wij kunnen uitleggen wat er gebeurt, welke ruimte u heeft en wat verstandig is, ook als de uitkomst is dat u voorlopig niets doet.
Bel gerust. Ook als u niet weet of u wel wilt verkopen. Ook als u het gevoel heeft dat het te vroeg is. Discretie spreekt vanzelf en er zit geen enkele verplichting aan.
