De woning is bij een scheiding zelden alleen een woning. Het is de grootste post in de verdeling, de plek waar de kinderen wonen en meestal het onderwerp waar het gesprek op vastloopt.
Er zijn drie mogelijkheden: verkopen, een van beiden koopt de ander uit, of u houdt de woning voorlopig samen aan. Welke haalbaar is, bepaalt in de praktijk de bank en niet u. Laat daarom eerst uitrekenen of uitkoop kan, voordat u afspraken maakt over wie blijft.
Op papier heeft u drie opties. In de praktijk vallen er meestal twee af voordat u er goed over heeft nagedacht.
| Optie | Wat het inhoudt | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Verkopen | De woning gaat naar een derde, de overwaarde wordt verdeeld | Beiden akkoord, of via de rechter |
| Een blijft, koopt de ander uit | Degene die blijft neemt de hypotheek alleen over en betaalt het aandeel uit | De bank moet akkoord gaan met de hypotheek op een inkomen |
| Voorlopig samen aanhouden | Beiden blijven eigenaar, een woont er | Werkt alleen tijdelijk en alleen als de verhouding het toelaat |
De uitkoop strandt in de praktijk het vaakst op de bank. Wat samen op twee inkomens haalbaar was, is alleen zelden haalbaar. Dat is geen kwestie van willen, dat is een rekensom die vooraf te maken is. Laat die maken voordat u afspraken maakt, niet erna.
Zolang u samen een hypotheek heeft, bent u allebei hoofdelijk aansprakelijk. De bank mag de hele schuld bij een van u beiden halen. Dat blijft zo als u vertrekt. Dat blijft zo als u niet meer meebetaalt. En dat blijft zo tot de bank u officieel ontslaat uit die aansprakelijkheid.
Een echtscheidingsconvenant is daarvoor niet genoeg. Wat u samen afspreekt, bindt de bank niet. Alleen de bank kan iemand ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.
Iemand vertrekt, tekent het convenant, en denkt dat het geregeld is. Vier jaar later blijkt bij een hypotheekaanvraag voor een nieuwe woning dat hij nog steeds voor de volle schuld van het oude huis in de boeken staat. Er is niets misgegaan. Er is alleen nooit ontslag aangevraagd.
De bank beoordeelt het ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid vaak als een nieuwe hypotheek. Er wordt opnieuw gekeken naar het inkomen van degene die blijft en naar de waarde van de woning. U levert opnieuw stukken aan: inkomensgegevens, een werkgeversverklaring, en het aanvraagformulier.
De bank kan weigeren. Het is een hypotheekaanvraag die wordt getoetst aan uw inkomens- en vermogenssituatie, en vooraf is er geen garantie over de uitkomst.
Er is wel ruimte. De AFM staat toe dat een bank in bepaalde situaties afwijkt van de standaard hypotheeknormen. Dat heet de explain-mogelijkheid, en echtscheiding is daar een voorbeeld van. Een afwijzing op de standaardnorm is dus niet altijd het eindstation.
Gaat de bank niet akkoord, dan is verkopen de uitweg. De verkoop lost de hypotheek af en beeindigt de hoofdelijke aansprakelijkheid voor u allebei tegelijk.
Reken op kosten voor de notaris (akte van verdeling), een taxatie, hypotheekadvies en administratiekosten bij de bank. Wat dat samen wordt, verschilt per bank en per situatie. Wie u een vast bedrag noemt zonder uw dossier te kennen, gokt.
Over de doorlooptijd lopen de opgaven uiteen: van enkele weken tot enkele maanden, afhankelijk van de bank en van hoe compleet u aanlevert. Reken niet op een datum, reken op een marge.
Hoe u verdeelt hangt af van hoe u samen was.
Dat laatste levert de meeste verrassingen op. Wie samenwoonde zonder iets vast te leggen en de woning op een naam heeft staan, staat juridisch met lege handen, hoeveel er ook is meebetaald. Het gebeurt vaker dan u denkt.
Twee onderwerpen laten wij bewust aan een adviseur: de eigenwoningreserve en de bijleenregeling, en de vraag hoe lang de vertrekkende partner nog hypotheekrente mag aftrekken. Die regels zitten vol uitzonderingen en de uitkomst hangt af van uw dossier. Wij benoemen dat ze bestaan. Laat ze narekenen door iemand die uw cijfers ziet.
Twee partijen kiezen ieder een eigen makelaar om zich gesteund te voelen. Gevolg: twee waardebepalingen die veertigduizend euro uit elkaar liggen, en een gesprek dat vanaf dat moment nergens meer over gaat. De taxatie die dan volgt kost geld en tijd die niemand had willen uitgeven.
Een taxateur die beiden vertrouwen is goedkoper dan twee makelaars die ieder hun eigen gelijk verkopen.
Bent u samen eigenaar, dan is verkoop zonder uw handtekening niet mogelijk. Komt u er samen niet uit, dan kan de rechter een beslissing nemen over de verdeling.
Nee. U blijft hoofdelijk aansprakelijk voor de hele hypotheekschuld tot de bank u daar officieel uit ontslaat. Vertrekken, niet meer meebetalen of een convenant tekenen verandert daar niets aan.
Nee. Een convenant regelt wat u onderling afspreekt, maar bindt de bank niet. Alleen de bank kan iemand ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.
Ja. De bank behandelt het als een hypotheekaanvraag en toetst of degene die blijft de lasten alleen kan dragen. Vooraf is er geen garantie.
Dan blijft verkopen over. De verkoop lost de hypotheek af en beeindigt de aansprakelijkheid voor u allebei. Soms is er nog ruimte via de explain-mogelijkheid, waarbij de bank mag afwijken van de standaardnormen.
Voor een scheiding heeft u doorgaans een taxatie nodig: een officieel rapport dat de bank en de fiscus accepteren. Een waardebepaling is gratis en geeft richting, maar heeft die status niet.
Dan bepaalt uw samenlevingscontract wat er geldt. Is er geen contract, dan telt wat er in het kadaster staat over de eigendomsverhouding. Wie meebetaalde maar niet als eigenaar staat geregistreerd, staat juridisch zwak.
Dat verschilt sterk per bank: van enkele weken tot enkele maanden. Hoe completer u aanlevert, hoe sneller het gaat.
Wij zijn geen traditionele makelaar, maar uw matchmaker. Wij kijken mee, rekenen het door en vertellen u eerlijk wat wij zouden doen. Ook als dat betekent dat u nog even niets moet doen.
