Een verhuurde woning is minder waard dan dezelfde woning leeg. Dat weet u. Maar hoeveel minder, en waarom, is precies het punt waarop u wordt geinformeerd door partijen die uw woning willen kopen.
Uw huurder houdt zijn rechten: koop breekt geen huur. De koper neemt het lopende contract over. Voor de fiscus wordt de waarde berekend met de leegwaarderatio, in 2026 tussen de 84 en 100 procent van de WOZ-waarde. Wat een koper werkelijk betaalt, is een ander getal en hangt af van vier factoren.
De huurder geniet wettelijke huurbescherming. Het huurcontract loopt ongewijzigd door bij de nieuwe eigenaar. De huurder hoeft nergens mee in te stemmen en hoeft niet weg.
Sinds de Wet vaste huurcontracten uit 2024 zijn tijdelijke contracten zeldzaam. De meeste huurders hebben een contract voor onbepaalde tijd. Verkoop in lege staat zonder instemming van de huurder komt daardoor bijna niet meer voor.
Dat is geen probleem dat u moet oplossen. Het is een gegeven waarmee u rekent.
Hier gaat het vaak mis in gesprekken. Er zijn twee getallen en ze worden door elkaar gebruikt.
| Welke waarde | Waarvoor | Hoe bepaald |
|---|---|---|
| Fiscale waarde | Box 3, erf- en schenkbelasting | WOZ-waarde maal de leegwaarderatio uit de tabel van de Belastingdienst |
| Verkoopwaarde | Wat een koper betaalt | Huurhoogte, contracttype, huurbescherming en locatie |
Ze bewegen dezelfde kant op, maar het zijn niet dezelfde bedragen. Wie u een percentage noemt zonder te zeggen welke van de twee hij bedoelt, is onzorgvuldig of verkoopt u iets.
De leegwaarderatio geldt alleen bij verhuur aan iemand met huurbescherming. Niet bij tijdelijke verhuur, vakantiewoningen of recreatiewoningen.
Twee dingen om te weten. Verhuurt u aan familie tegen een huur die niet marktconform is, dan vervalt de leegwaarderatio en waardeert u op 100 procent van de WOZ. En is de werkelijke waarde 10 procent of meer lager dan de berekende waarde, dan mag u die werkelijke waarde gebruiken. De bewijslast ligt dan bij u.
In box 3 gold voor 2026 een forfaitair rendement van 6,00 procent voor overige bezittingen bij een tarief van 36 procent, met een heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon. Controleer de actuele cijfers bij de Belastingdienst.
En weet dit: de leegwaarderatio verdwijnt in 2027, bij de overstap naar een stelsel op basis van werkelijk rendement.
Wat een koper betaalt, hangt af van vier dingen:
Daarom noemen wij hier geen percentage. Een woning met een huur dicht bij de markthuur en een flexibel contract is heel iets anders waard dan dezelfde woning met een lage huur en een langlopend contract. Een gemiddelde koopt uw woning niet.
Zoek op dit onderwerp en u vindt vooral partijen die verhuurde woningen opkopen. Bindend bod binnen vijf werkdagen, geen makelaarscourtage, wij kopen mét huurders.
Dat kan een prima oplossing zijn. Maar deze partijen hebben er belang bij dat u denkt dat uw woning weinig waard is. Vandaar de percentages van 10 tot 30 procent korting die u overal tegenkomt, meestal zonder bron en zonder onderscheid tussen fiscale waarde en verkoopwaarde.
Iedereen die u vertelt wat uw verhuurde woning waard is, verkoopt u iets. Meestal een bod. Wij verkopen zelf niets: wij koppelen u aan de makelaar die uw type woning het beste in de markt zet. Ook als de uitkomst is dat een opkoper voor u de beste route is.
Dat is een reele optie en vaak de eenvoudigste. Geen styling, geen bezichtigingen, geen promotiekosten.
Let wel op: verkoopt u onder de marktwaarde aan uw kind, dan kan de Belastingdienst het verschil aanmerken als een belaste schenking. Dat is een dure verrassing als u er niet op rekent.
Sinds 2026 is de overdrachtsbelasting voor beleggers verlaagd naar 8 procent. Dat ondersteunt de vraag naar verhuurd vastgoed en daarmee uw positie.
Ja, dat is heel gebruikelijk. De woning wordt dan verkocht als beleggingsobject. De koper neemt het huurcontract over en de huurder blijft gewoon wonen.
Nee. Koop breekt geen huur. Het contract loopt ongewijzigd door bij de nieuwe eigenaar.
Dat hangt af van vier factoren: de huur ten opzichte van de markthuur, het contracttype, de huurbescherming en de locatie. Een algemeen percentage zegt weinig. Voor de fiscus ligt de waarde in 2026 tussen 84 en 100 procent van de WOZ-waarde.
Een percentage waarmee u de WOZ-waarde vermenigvuldigt om de fiscale waarde van een verhuurde woning te bepalen. Hij geldt alleen bij verhuur aan iemand met huurbescherming en verdwijnt in 2027.
Alleen als de huur marktconform is. Verhuurt u aan familie tegen een lagere huur, dan vervalt de ratio en waardeert u op 100 procent van de WOZ-waarde.
Ja. Is de werkelijke waarde 10 procent of meer lager dan de waarde volgens de leegwaarderatio, dan mag u de werkelijke waarde gebruiken. U moet dat wel onderbouwen.
Ja, en dat scheelt kosten voor styling, bezichtigingen en promotie. Verkoopt u onder de marktwaarde aan een familielid, dan kan de Belastingdienst het verschil zien als een schenking.
Sinds 2026 betalen beleggers 8 procent overdrachtsbelasting op een beleggingspand. Dat maakt kopen aantrekkelijker en ondersteunt de vraag naar verhuurd vastgoed.
Wij zijn geen traditionele makelaar, maar uw matchmaker. Wij kijken mee, rekenen het door en vertellen u eerlijk wat wij zouden doen. Ook als dat betekent dat u nog even niets moet doen.
