Als de hypotheeklasten niet meer lukken, komt er op enig moment een brief. Wat daarna gebeurt is grotendeels vastgelegd in de wet. Wat u nog kunt beinvloeden, hangt bijna volledig af van hoe vroeg u in actie komt.
De bank mag uw woning verkopen zonder tussenkomst van de rechter, op basis van het hypotheekrecht. Voorwaarde is dat u in verzuim bent. U kunt vragen om onderhandse verkoop, wat vrijwel altijd meer oplevert. Maar dat vereist medewerking van de bank en toestemming van de rechter, en hoe langer u wacht, hoe kleiner die kans.
Artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek geeft de bank het recht van parate executie. Dat betekent: de bank mag uw woning verkopen zonder dat er eerst een rechter aan te pas komt. Dat recht ontstaat zodra u in verzuim bent met rente of aflossing.
Zolang u betaalt, kan de bank niets. Er moet meer aan de hand zijn.
Een executieveiling kan ook worden gestart door een andere schuldeiser dan de bank, mits die beslag heeft gelegd en een executoriale titel heeft.
Lid 2 van datzelfde artikel biedt de uitweg: onderhandse executoriale verkoop. De woning wordt dan gewoon via een makelaar verkocht, met bezichtigingen, met foto's, met kopers die de tijd krijgen hun financiering te regelen.
Daarvoor is toestemming van de rechter nodig en moet de bank meewerken. Vaak krijgt u eerst zelf de gelegenheid om onderhands te verkopen, juist omdat de opbrengst dan meestal hoger is. Ook de bank heeft daar belang bij.
Hier moeten wij iets rechtzetten. Veel websites schrijven dat een executieveiling 30 tot 40 procent minder oplevert dan een normale verkoop. Dat getal komt uit onderzoek van rond 2008, uit de tijd van de zaalveiling met een besloten publiek van vastgoedhandelaren.
Die markt bestaat niet meer. Onderzoek van brainbay, het onderzoeksbureau achter de NVM, keek naar ongeveer 140 geveilde executieobjecten en vond dat die gemiddeld 6 procent onder de geschatte marktwaarde werden geveild. Een derde van de objecten ging juist boven de marktwaarde weg. In het vierde kwartaal van 2025 kwam de gerealiseerde veilingwaarde gemiddeld uit op ongeveer 100 procent van de WOZ-waarde.
De reden is het online veilen. Meer kopers, betere informatie, transparantere prijsvorming. NHG heeft bepaald dat vanaf 1 januari 2026 alle executieveilingen met NHG-garantie verplicht online verlopen, juist omdat online veilingen gemiddeld meer opbrengen.
Wat betekent dat voor u? Dat het echte probleem van een veiling niet meer de prijs is. Het zijn de kosten die van de opbrengst af gaan, het verlies van elke vorm van regie, en de restschuld die overblijft. Blijft die staan, dan blijft u die verschuldigd en kan de bank hem blijven innen.
Dit is het deel dat andere sites niet vertellen, omdat het ongemakkelijk is.
De rechter grijpt zelden in. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde in 2024 dat een bank niet verplicht is om in te gaan op een voorstel van de eigenaar om de woning via een eigen makelaar te verkopen. De bank mag kiezen voor executie, ook als onderhandse verkoop mogelijk meer zou opleveren.
En de rechter verleent geen toestemming voor onderhandse verkoop als aannemelijk is dat een veiling meer oplevert. De wet gaat uit van maximalisatie van de opbrengst, niet van uw belang.
Is de achterstand al te groot, of zijn er al meerdere mislukte pogingen geweest om tot een oplossing te komen, dan kan de bank weigeren. Dan is de ruimte weg.
Het verschil tussen iemand die belt bij de eerste betalingsachterstand en iemand die belt als de veilingdatum al is aangekondigd, is niet gradueel. Bij de eerste kunnen wij de woning gewoon verkopen. Bij de tweede kunnen wij eerlijk gezegd weinig meer.
De bank kan u vragen een volmacht te tekenen bij de notaris, waarmee de bank de woning namens u via een eigen makelaar mag verkopen.
Zodra u die tekent, kan de woning tegen elke prijs worden verkocht. Blijft er een restschuld over, dan is die van u. U heeft dan geen regie meer over de prijs, maar wel de rekening.
Dat is geen reden om nooit te tekenen. Het is een reden om te weten wat u tekent, en om eerst te laten uitrekenen wat de woning werkelijk waard is.
Wij zijn makelaar, geen advocaat. Over kort geding, schuldsanering en bezwaarprocedures adviseren wij niet. Wat wij wel kunnen: u binnen een dag vertellen wat uw woning werkelijk waard is, en of onderhandse verkoop in uw situatie realistisch is.
Ja. Op basis van het hypotheekrecht heeft de bank het recht van parate executie. Voorwaarde is dat u in verzuim bent met rente of aflossing.
Minder dan vaak wordt beweerd. De cijfers van 30 tot 40 procent korting komen uit de tijd van de zaalveiling. Sinds veilingen online gaan, ligt de opbrengst gemiddeld dicht bij de marktwaarde. Het echte nadeel zit in de kosten, het verlies van regie en de restschuld.
Nee. Een gerechtshof oordeelde in 2024 dat de bank niet verplicht is in te gaan op uw voorstel om via een eigen makelaar te verkopen. Meewerken is vaak wel in het belang van de bank, maar het is geen recht.
Bij de eerste betalingsachterstand. Is de achterstand groot of zijn er al mislukte pogingen geweest, dan kan de bank weigeren mee te werken aan onderhandse verkoop.
Lees eerst wat er staat. Met die volmacht kan de bank de woning namens u verkopen tegen elke prijs. Een eventuele restschuld blijft van u. Laat eerst uitrekenen wat de woning waard is.
Als de opbrengst lager is dan uw schuld, blijft het verschil staan. De bank kan dat blijven innen. Heeft u NHG, dan kan de restschuld onder voorwaarden worden kwijtgescholden.
Ja, als die beslag heeft gelegd en een executoriale titel heeft.
Eerlijk: weinig. Onze rol is groot als u vroeg belt en klein als het traject al loopt. In dat stadium heeft u een advocaat nodig, geen makelaar.
Wij zijn geen traditionele makelaar, maar uw matchmaker. Wij kijken mee, rekenen het door en vertellen u eerlijk wat wij zouden doen. Ook als dat betekent dat u nog even niets moet doen.
