Vier dingen die u moet weten voordat u iets besluit. Ze klinken technisch, maar ze bepalen samen duizenden euro's.
De erfbelasting gaat over de WOZ-waarde min de hypotheekschuld, niet over de verkoopprijs. U mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar erna. Kies de laagste. Verkoopt u daarna boven die waarde, dan kost dat geen extra erfbelasting.
Voor de erfbelasting wordt uitgegaan van de WOZ-waarde, niet van de marktwaarde. Van die WOZ-waarde mag de hypotheekschuld worden afgetrokken.
U mag kiezen tussen twee WOZ-waarden: die van het jaar van overlijden en die van het jaar erna. Kies de laagste, dat is het voordeligst. Overlijdt iemand in 2026, dan kiest u dus tussen de WOZ-waarde van 2026 en die van 2027.
Hoeveel u uiteindelijk betaalt hangt niet alleen van de WOZ af, maar ook van uw relatie tot de overledene en van de vrijstelling die daarbij hoort. Een partner heeft een aanzienlijk hogere vrijstelling dan een kind, en een kind weer een hogere dan een neef. Reken dus niet met de WOZ alleen. De actuele bedragen staan bij de Belastingdienst.
Hier zit een probleem. De WOZ-waarde van het jaar na overlijden krijgt u pas het jaar daarna van de gemeente. Uw aangifte erfbelasting moet binnen acht maanden. Vaak weet u die tweede waarde dus nog niet als u aangifte doet.
De Belastingdienst zegt: doe dan aangifte met de WOZ-waarde van het jaar van overlijden. Blijkt later dat de waarde van het jaar erna lager is, dan mag u alsnog bezwaar maken. Ook na de gebruikelijke termijn van zes weken.
Iedereen kent de regel dat u zes weken heeft om bezwaar te maken. Hier geldt die niet. Wie dat niet weet, denkt dat hij te laat is en betaalt te veel. Dat is geen kleine post: in een dalende markt scheelt het jaar verschil zomaar duizenden euro's aan erfbelasting.
Verkoopt u de woning voor 380.000 terwijl de gehanteerde WOZ-waarde 320.000 was, dan wordt de erfbelasting berekend over die 320.000. Het verschil is geen extra belaste winst voor de erfbelasting.
Dit is de reden dat verkopen in een stijgende markt vaak gunstiger uitpakt dan aanhouden.
Verkopen kan alleen als alle erfgenamen tekenen. Een die niet wil, blokkeert het geheel. In de praktijk is dat zelden onwil maar bijna altijd een informatieprobleem: iemand denkt dat de woning meer waard is, of wil hem zelf.
Komt u er echt niet uit, dan kan de rechter bepalen dat de woning wordt verkocht, of dat een van de erfgenamen hem overneemt tegen de geschatte waarde. Dat is een zware route en zelden nodig.
Let op het verschil: richting de Belastingdienst is de WOZ-waarde verplicht. Onderling mag u een andere waarde afspreken voor de verdeling. Dat zijn twee verschillende bedragen die met elkaar worden verward.
De aangifte erfbelasting moet binnen acht maanden. De woning verkopen heeft geen deadline. Er is geen enkele reden om binnen zes weken te beslissen, en de beslissingen die in die zes weken worden genomen zijn zelden de beste.
Er zijn uitzonderingen waarbij u niet van de WOZ-waarde uitgaat:
Als erfgenaam mag u bovendien bezwaar maken tegen de WOZ-waarde, ook als de overledene dat nooit deed. Dat bezwaar gaat naar de gemeente, niet naar de Belastingdienst.
Drie kinderen, een woning in Helmond-Noord, en al vier maanden geen gesprek meer. De jongste dacht dat de woning vier ton waard was, de oudste dacht drie. Ze zaten allebei mis. Een waardebepaling van een half uur, een gesprek van een uur, en drie weken later stond hij te koop. Het probleem was nooit het geld. Het was dat niemand een cijfer had waar iedereen op vertrouwde.
Over de WOZ-waarde, min de hypotheekschuld. Verkoopt u daarna boven die waarde, dan is het verschil geen extra belaste winst voor de erfbelasting.
Die van het jaar van overlijden of die van het jaar erna. De laagste van de twee is het voordeligst. Bij overlijden in 2026 kiest u dus tussen de WOZ-waarde van 2026 en die van 2027.
Doe aangifte met de waarde van het jaar van overlijden. Blijkt later dat de andere lager is, dan mag u alsnog bezwaar maken, ook na de termijn van zes weken.
Daar staat geen termijn op. Alleen de aangifte erfbelasting heeft een termijn van acht maanden. De woning kan wachten tot u zover bent.
Verkopen kan alleen als iedereen tekent. Meestal zit het vast op een verschil in beeld over de waarde, niet op onwil. Een gezamenlijke, onafhankelijke waardebepaling lost dat vaak op. Lukt dat niet, dan kan de rechter een beslissing nemen.
Ja. Richting de Belastingdienst is de WOZ-waarde verplicht, maar voor de verdeling onder elkaar mag u van de werkelijke waarde uitgaan.
Ja, ook als de overledene dat nooit heeft gedaan. Het bezwaar gaat naar de gemeente.
Dan gelden aparte regels. Bij erfpacht mag u de WOZ-waarde verminderen met 17 keer het jaarlijkse erfpachtbedrag. Voor verhuurde woningen bestaat een aparte rekenmethode.
Wij zijn geen traditionele makelaar, maar uw matchmaker. Wij kijken mee, rekenen het door en vertellen u eerlijk wat wij zouden doen. Ook als dat betekent dat u nog even niets moet doen.
