U hoeft uw woning niet te verkopen voordat u emigreert. Maar aanhouden kost geld, en hoeveel hangt af van keuzes die u nu maakt.
Bij emigratie wordt u buitenlands belastingplichtig en verhuist uw woning in principe van box 1 naar box 3. De hypotheekrenteaftrek vervalt dan. Er zijn twee uitzonderingen: de woning staat leeg en aantoonbaar te koop, of u gaat tijdelijk weg en houdt hem voor eigen gebruik aan. Zodra u verhuurt, vervallen beide.
Zodra u emigreert, bent u vanuit Nederland gezien buitenlands belastingplichtig. U betaalt hier dan alleen nog belasting over Nederlandse bronnen. Een woning in Nederland is zo'n bron: die blijft hoe dan ook in Nederland belast.
Uw woning is geen hoofdverblijf meer en verhuist daarmee van box 1 naar box 3. De hypotheekrenteaftrek vervalt en de hypotheek wordt een schuld in box 3.
In box 3 gold voor 2026 een forfaitair rendement van 6,00 procent voor overige bezittingen en 2,70 procent voor schulden, bij een tarief van 36 procent. Het heffingsvrij vermogen was 59.357 euro per persoon en 118.714 euro voor fiscale partners. Deze cijfers veranderen bijna jaarlijks. Controleer ze bij de Belastingdienst voordat u rekent.
Staat uw oude woning leeg en aantoonbaar te koop, dan kan hij nog tijdelijk als eigen woning in box 1 blijven. De hypotheekrenteaftrek loopt dan onder voorwaarden door.
De voorwaarden: de woning staat te koop, hij staat leeg, en hij was in het jaar van verhuizing of in een van de drie voorgaande jaren uw hoofdverblijf.
Let op dat woord: aantoonbaar. Een woning die eigenlijk wel te koop is maar nergens wordt aangeboden, telt niet. Zichtbaar op Funda of in behandeling bij een makelaar: dat is wat aantoonbaar betekent. Wie zijn woning in stilte te koop houdt om te kijken wat er gebeurt, verspeelt een aftrek zonder het door te hebben.
Een kanttekening: die aftrek levert vaak geen directe teruggave op, omdat u na emigratie meestal geen Nederlands inkomen meer heeft. Er ontstaat dan een verlies. Dat is verrekenbaar met positief inkomen van drie jaar terug tot negen jaar vooruit.
Gaat u tijdelijk weg en houdt u de woning aan voor eigen gebruik, dan kan hij onder voorwaarden in box 1 blijven. Dit heet de uitzendregeling, ook wel de diplomatenregeling.
Zodra u verhuurt, is het klaar. De woning gaat naar box 3, de renteaftrek vervalt en de uitzendregeling is van de baan.
Verhuren is bovendien minder aantrekkelijk dan het was. Het box 3-tarief is hoog en de leegwaarderatio, de korting op de WOZ-waarde voor verhuurde woningen, is per 2023 flink ingeperkt.
En u wordt verhuurder. Op afstand. Huurrecht, huurprijsregels, onderhoud, verzekeringen, huurdersselectie, reparaties, betalingsrisico's, soms procedures. Dat allemaal terwijl u in een ander land een nieuw leven opbouwt.
De regels zijn ook strenger geworden. Sinds 1 juli 2024 zijn vaste huurcontracten weer de norm en zijn nieuwe contracten in principe voor onbepaalde tijd. Het idee dat u twee jaar verhuurt en daarna wel weer ziet, gaat grotendeels niet meer op.
Wij zijn makelaar. Over kwalificerend buitenlands belastingplichtige zijn, belastingverdragen, de conserverende aanslag en het M-biljet adviseren wij niet. Die bestaan, ze kunnen uw situatie flink veranderen, en daarvoor heeft u een belastingadviseur nodig.
Wat wij wel doen: u vertellen wat uw woning nu waard is, en wat een reele verkooptermijn is. Dat zijn twee getallen die u nodig heeft voordat iemand anders de rekensom kan maken.
Nee. U mag hem aanhouden of verhuren. Maar aanhouden kost geld en de fiscale gevolgen verschillen sterk per situatie. Laat het narekenen voor uw vertrek, niet erna.
In principe verhuist de woning van box 1 naar box 3 en vervalt de hypotheekrenteaftrek. Een Nederlandse woning blijft altijd in Nederland belast, ook als u er niet meer woont.
Onder voorwaarden. Staat de woning leeg en aantoonbaar te koop, dan kan hij tijdelijk in box 1 blijven. Ook de uitzendregeling kan uitkomst bieden als u tijdelijk weggaat en de woning voor eigen gebruik aanhoudt.
Dat de woning zichtbaar wordt aangeboden, bijvoorbeeld op Funda of via een makelaar. Een woning die u in stilte wilt verkopen, voldoet niet aan die voorwaarde.
Dan gaat hij naar box 3 en vervalt de renteaftrek. De uitzendregeling geldt dan ook niet meer. Bovendien wordt u verhuurder op afstand, met alles wat daarbij hoort.
Dat is lastiger geworden. Sinds 1 juli 2024 zijn vaste huurcontracten de norm en zijn nieuwe contracten in principe voor onbepaalde tijd.
Niet direct. Er ontstaat dan een verlies. Dat is verrekenbaar met positief inkomen van drie jaar terug tot negen jaar vooruit.
Nee. Dat is werk voor een belastingadviseur. Wij vertellen u wat uw woning waard is en wat een reele verkooptermijn is.
Wij zijn geen traditionele makelaar, maar uw matchmaker. Wij kijken mee, rekenen het door en vertellen u eerlijk wat wij zouden doen. Ook als dat betekent dat u nog even niets moet doen.
