Sie müssen Ihre Immobilie nicht verkaufen, bevor Sie auswandern. Aber das Behalten kostet Geld, und wie viel, hängt von Entscheidungen ab, die Sie jetzt treffen.
Bei einer Auswanderung werden Sie in den Niederlanden beschränkt steuerpflichtig, und Ihre Immobilie wechselt grundsätzlich von Box 1 in Box 3. Der Abzug der Hypothekenzinsen (hypotheekrenteaftrek) entfällt dann. Es gibt zwei Ausnahmen: Die Immobilie steht leer und nachweislich zum Verkauf, oder Sie gehen vorübergehend fort und behalten sie zur Eigennutzung. Sobald Sie vermieten, entfallen beide.
Sobald Sie auswandern, sind Sie aus niederländischer Sicht beschränkt steuerpflichtig. Sie zahlen hier dann nur noch Steuern auf niederländische Einkünfte. Eine Immobilie in den Niederlanden ist eine solche Quelle: Sie bleibt in jedem Fall in den Niederlanden steuerpflichtig.
Ihre Immobilie ist kein Hauptwohnsitz mehr und wechselt damit von Box 1 in Box 3. Der Hypothekenzinsabzug entfällt, und die Hypothek wird zu einer Schuld in Box 3.
In Box 3 galt für 2026 eine fiktive Rendite von 6,00 Prozent für sonstiges Vermögen und 2,70 Prozent für Schulden, bei einem Steuersatz von 36 Prozent. Das steuerfreie Vermögen betrug 59.357 Euro pro Person und 118.714 Euro für steuerliche Partner. Diese Zahlen ändern sich fast jährlich. Prüfen Sie sie beim Belastingdienst, bevor Sie rechnen.
Steht Ihre bisherige Immobilie leer und nachweislich zum Verkauf, kann sie vorübergehend als selbstgenutzte Wohnung in Box 1 bleiben. Der Hypothekenzinsabzug läuft dann unter bestimmten Bedingungen weiter.
Die Bedingungen: Die Immobilie steht zum Verkauf, sie steht leer, und sie war im Jahr des Umzugs oder in einem der drei vorangegangenen Jahre Ihr Hauptwohnsitz.
Achten Sie auf dieses Wort: nachweislich. Eine Immobilie, die eigentlich zum Verkauf steht, aber nirgends angeboten wird, zählt nicht. Sichtbar auf Funda oder in Bearbeitung bei einem Makler: Das bedeutet nachweislich. Wer seine Immobilie stillschweigend zum Verkauf hält, um zu sehen, was passiert, verspielt einen Abzug, ohne es zu merken.
Eine Einschränkung: Dieser Abzug führt oft nicht zu einer direkten Erstattung, da Sie nach der Auswanderung meist kein niederländisches Einkommen mehr haben. Es entsteht dann ein Verlust. Dieser ist mit positivem Einkommen von drei Jahren rückwirkend bis neun Jahre in die Zukunft verrechenbar.
Gehen Sie vorübergehend fort und behalten Sie die Immobilie zur Eigennutzung, kann sie unter bestimmten Bedingungen in Box 1 bleiben. Dies nennt sich Entsendungsregelung (uitzendregeling), auch Diplomatenregelung genannt.
Sobald Sie vermieten, ist es vorbei. Die Immobilie wechselt in Box 3, der Zinsabzug entfällt und die Entsendungsregelung ist vom Tisch.
Vermieten ist außerdem weniger attraktiv als früher. Der Box-3-Steuersatz ist hoch, und die Leerstandswertquote (leegwaarderatio), also der Abschlag auf den WOZ-Wert für vermietete Immobilien, wurde ab 2023 deutlich eingeschränkt.
Und Sie werden Vermieter. Aus der Ferne. Mietrecht, Mietpreisregeln, Instandhaltung, Versicherungen, Mieterauswahl, Reparaturen, Zahlungsrisiken, manchmal Gerichtsverfahren. Und das alles, während Sie in einem anderen Land ein neues Leben aufbauen.
Auch die Regeln sind strenger geworden. Seit dem 1. Juli 2024 sind unbefristete Mietverträge wieder die Norm, und neue Verträge gelten grundsätzlich auf unbestimmte Zeit. Die Vorstellung, zwei Jahre zu vermieten und dann weiterzusehen, geht weitgehend nicht mehr auf.
Wir sind Makler. Zur qualifizierten beschränkten Steuerpflicht, zu Doppelbesteuerungsabkommen, zur Sicherungsveranlagung (conserverende aanslag) und zur M-Steuererklärung (M-biljet) beraten wir nicht. Diese Themen gibt es, sie können Ihre Situation erheblich verändern, und dafür brauchen Sie einen Steuerberater.
Was wir tun: Ihnen sagen, was Ihre Immobilie jetzt wert ist und wie lange ein realistischer Verkauf dauert. Das sind zwei Zahlen, die Sie brauchen, bevor jemand anderes die Rechnung aufstellen kann.
Nein. Sie dürfen sie behalten oder vermieten. Behalten kostet aber Geld, und die steuerlichen Folgen unterscheiden sich je nach Situation stark. Lassen Sie es vor Ihrer Abreise durchrechnen, nicht danach.
Grundsätzlich wechselt die Immobilie von Box 1 in Box 3, und der Hypothekenzinsabzug entfällt. Eine niederländische Immobilie bleibt immer in den Niederlanden steuerpflichtig, auch wenn Sie nicht mehr dort wohnen.
Unter bestimmten Bedingungen. Steht die Immobilie leer und nachweislich zum Verkauf, kann sie vorübergehend in Box 1 bleiben. Auch die Entsendungsregelung kann eine Lösung sein, wenn Sie vorübergehend fortgehen und die Immobilie zur Eigennutzung behalten.
Dass die Immobilie sichtbar angeboten wird, zum Beispiel auf Funda oder über einen Makler. Eine Immobilie, die Sie stillschweigend verkaufen möchten, erfüllt diese Bedingung nicht.
Dann wechselt sie in Box 3, und der Zinsabzug entfällt. Auch die Entsendungsregelung gilt dann nicht mehr. Außerdem werden Sie Vermieter aus der Ferne, mit allem, was dazugehört.
Das ist schwieriger geworden. Seit dem 1. Juli 2024 sind unbefristete Mietverträge die Norm, und neue Verträge gelten grundsätzlich auf unbestimmte Zeit.
Nicht direkt. Es entsteht dann ein Verlust. Dieser ist mit positivem Einkommen von drei Jahren rückwirkend bis neun Jahre in die Zukunft verrechenbar.
Nein. Das ist Aufgabe eines Steuerberaters. Wir sagen Ihnen, was Ihre Immobilie wert ist und wie lange ein realistischer Verkauf dauert.
Wir sind der Makler von Helmond und wir machen es ein kleines bisschen anders. Wir schauen mit Ihnen gemeinsam hin, rechnen alles durch und sagen Ihnen ehrlich, was wir tun würden. Auch wenn das bedeutet, dass Sie vorerst besser noch nichts unternehmen.
Ihre Sprache. Wir sprechen Englisch, Deutsch und Französisch. Schreiben Sie uns per WhatsApp auf Polnisch, und wir antworten auf Polnisch.
Keine Überraschungen im Vertrag. Der Kaufvertrag ist auf Niederländisch und wird mit einer englischen Übersetzung geliefert, damit Sie jede Klausel verstehen.
Verkaufen aus dem Ausland. Wir begleiten den gesamten Verkauf aus der Ferne und regeln die Unterlagen mit dem Notar.
