Nicht, was ein Rechenmodell daraus macht. Nicht, was der Nachbar bekommen hat. Nicht, was Sie sich erhoffen. Wie Wert zustande kommt, welche Faktoren wirklich zählen und warum der Betrag auf Ihrem Bildschirm selten stimmt.
Die kurze Antwort. Der Wert Ihrer Immobilie ist der Betrag, den ein Käufer heute dafür bezahlt. Nicht mehr und nicht weniger. Dieser Betrag wird durch aktuelle Verkäufe vergleichbarer Immobilien in Ihrem Viertel bestimmt, bereinigt um die Unterschiede. Die Lage wiegt am schwersten, dann die Fläche, dann der Erhaltungszustand. Alles danach ist Feinabstimmung.
Eine kostenlose Wertermittlung durch einen Makler, der Ihr Viertel kennt, kommt dem am nächsten. Ein Online-Wertcheck nicht, und auf dieser Seite steht, warum.
Über die Wertermittlung wird mehr Unsinn erzählt als über jedes andere Thema. Nicht aus böser Absicht, sondern weil es sich kommerziell lohnt. Eine hohe Zahl bringt einen Auftrag. Eine ehrliche Zahl bringt ein Gespräch. Raten Sie, was häufiger passiert.
Wir nennen bei einer Wertermittlung nie einen Betrag, nur um den Auftrag zu bekommen. Wir streben den höchstmöglichen Preis an, aber wir nennen den Preis, der auch tatsächlich erzielbar ist. Das erspart Ihnen drei Monate später eine schmerzhafte Preissenkung.
Es gibt keine Formel. Es gibt einen Vergleich. Ein Makler, der Ihre Immobilie bewertet, tut im Kern dasselbe wie ein Käufer: Er schaut, was vergleichbare Immobilien in Ihrer Umgebung erzielt haben, und korrigiert dann um die Unterschiede.
Verkaufte Immobilien im selben Viertel, vom selben Typ, etwa gleich groß, verkauft in den letzten sechs bis zwölf Monaten. Am liebsten aus derselben Straße oder demselben Bauabschnitt. Je näher, desto zuverlässiger.
Zwanzig Quadratmeter mehr sind nicht das Zwanzigfache des Quadratmeterpreises. Die ersten Meter wiegen schwerer als die letzten. Ein viertes Schlafzimmer zählt mehr als zehn Meter zusätzliches Wohnzimmer.
Küche, Bad, Dämmung, Dach, Fensterrahmen. Nicht, was es gekostet hat, sondern was ein Käufer bereit ist, zusätzlich zu zahlen. Das ist oft nur die Hälfte.
Eckhaus oder Reihenmittelhaus. An der Durchgangsstraße oder im ruhigen Wohnhof. Garten nach Süden oder nach Norden. Innerhalb desselben Viertels macht das manchmal fünf Prozent Unterschied.
Was eine Immobilie vor sechs Monaten erzielt hat, ist nicht das, was sie heute erzielt. In einem steigenden Markt korrigieren Sie nach oben, und genau hier passieren die meisten Fehleinschätzungen.
Die ehrliche Antwort ist nie eine einzige Zahl. Es ist eine Spanne, meist fünf bis acht Prozent breit. Wer Ihnen einen exakten Betrag nennt, verkauft Ihnen eine Sicherheit, die es nicht gibt.
Zwei identische Häuser in Brandevoort, derselbe Bauabschnitt, zehn Häuser voneinander entfernt. Das eine erzielte 30.000 Euro mehr. Der Unterschied: Das eine blickte ins Grüne, das andere auf den Parkplatz. Kein Rechenmodell der Welt sieht das.
Wert steckt in Details, die man nur sieht, wenn man vor Ort ist.
Drei verschiedene Dinge, die oft verwechselt werden. Sie kosten unterschiedlich viel, sind unterschiedlich zuverlässig und dienen unterschiedlichen Zwecken.
| Online-Check | Wertermittlung | Gutachten (taxatie) | |
|---|---|---|---|
| Kosten | Kostenlos | Kostenlos | 500 bis 800 Euro |
| Wer | Ein Algorithmus | Ein Makler | Zertifizierter Gutachter |
| Kommt vorbei | Nein | Ja | Ja |
| Zuverlässigkeit | Spanne bis 20 Prozent | Spanne 5 bis 8 Prozent | Spanne 3 bis 5 Prozent |
| Gültig für die Bank | Nein | Nein | Ja |
| Gültig bei Scheidung | Nein | Manchmal, nach Absprache | Ja |
| Gültig für das Finanzamt | Nein | Nein | Ja |
| Wofür dann | Neugier | Entscheiden, ob Sie verkaufen | Hypothek, Scheidung, Erbschaft |
Die Faustregel: Wollen Sie wissen, ob sich ein Verkauf lohnt, reicht eine Wertermittlung, und die ist kostenlos. Brauchen Sie ein offizielles Dokument für eine Bank, einen Notar oder das Finanzamt, muss es ein Gutachten sein, und das kostet Geld.
Der Online-Check liegt irgendwo dazwischen und dient vor allem dem Unternehmen, das ihn anbietet. Mehr dazu weiter unten.
Die Frage kommt jedes Frühjahr wieder, wenn der Steuerbescheid im Briefkasten liegt. Kurze Antwort: Der WOZ-Wert (der kommunale Einheitswert der Immobilie) ist kein Marktwert und war auch nie als solcher gedacht.
| WOZ-Wert | Marktwert | |
|---|---|---|
| Stichtag | 1. Januar des Vorjahres | Heute |
| Bestimmt durch | Gemeinde, per Modell | Käufer, per Gebot |
| Innenräume besichtigt | Nein | Ja |
| Ziel | Steuern erheben | Verkaufen |
| Berücksichtigt | Fläche, Baujahr, Typ, Lage | Alles, einschließlich Zustand und Ausstrahlung |
In einem steigenden Markt hinkt der WOZ-Wert per Definition hinterher. Der Stichtag liegt anderthalb Jahre vor dem Moment, in dem Sie den Bescheid lesen. Bei Preissteigerungen von acht Prozent pro Jahr bedeutet das schnell zehn bis fünfzehn Prozent Unterschied, und das, bevor überhaupt jemand Ihre Küche angesehen hat.
Interessant wird es hier: Bei der Erbschaftsteuer zählt der WOZ-Wert sehr wohl. Erben Sie eine Immobilie, darf meist mit dem WOZ-Wert des Kalenderjahres des Todes oder dem des Vorjahres gerechnet werden. In einem steigenden Markt kann diese Wahl Tausende Euro ausmachen. Mehr dazu unter eine geerbte Immobilie verkaufen.
Ein zu niedriger WOZ-Wert ist nicht immer vorteilhaft. Sie zahlen weniger Steuern, aber bei einer Erbschaft oder beim Beantragen einer Hypothek wirkt er gegen Sie. Ein Einspruch ist also kein Automatismus, sondern eine Abwägung.
Nicht alles wiegt gleich schwer. Die folgende Reihenfolge basiert auf dem, was wir in der Praxis in den Geboten sehen, nicht auf dem, was in Prospekten steht.
| Faktor | Gewicht | Erläuterung |
|---|---|---|
| Lage im Viertel | Sehr hoch | Durchgangsstraße, Wohnhof, Aussicht, Grün. Nicht veränderbar, daher entscheidend |
| Wohnfläche | Sehr hoch | Gemessen nach NEN2580. Nicht vermessene Fläche zählt nicht mit |
| Grundstücksgröße | Hoch | Vor allem bei freistehenden Häusern und Doppelhaushälften |
| Immobilientyp | Hoch | Eckhaus gegenüber Reihenmittelhaus: oft fünf bis zehn Prozent |
| Erhaltungszustand | Hoch | Sichtbarer Instandhaltungsrückstand kostet mehr als die Reparatur |
| Baujahr | Mittel | Indirekt, über Dämmung und Grundriss |
| Energieausweis | Mittel | Der Unterschied zwischen A und G ist real, zwischen B und C kaum vorhanden |
| Küche | Mittel | Eine veraltete Küche kostet. Eine Luxusküche bringt selten ein, was sie gekostet hat |
| Badezimmer | Mittel | Dasselbe Bild. Veraltet mindert den Wert, Luxus steigert ihn nur begrenzt |
| Gartenausrichtung | Mittel | Süd oder West zählt, vor allem bei kleinen Gärten |
| Solaranlage | Niedrig bis mittel | Meist kommt ein Teil der Investition zurück, selten alles |
| Anbau | Unterschiedlich | Zählt über die Fläche, sofern genehmigt und gut ausgeführt |
| Wärmepumpe | Niedrig | Käufer schätzen sie, zahlen aber selten dafür |
| Fußbodenheizung | Niedrig | Angenehm, aber kein Preistreiber |
| Ihr Geschmack | Null | Ausgefallene Farben oder Anpassungen kosten eher, als dass sie etwas bringen |
Der rote Faden: Was mit dem Standort verbunden ist, zählt viel und lässt sich nicht ändern. Was Sie hineinstecken, zählt begrenzt und lässt sich ändern. Das ist genau umgekehrt zu dem, was die meisten Menschen annehmen, wenn sie mit einem Umbau beginnen.
Sie geben Ihre Postleitzahl ein und erhalten innerhalb von zehn Sekunden einen Betrag. Dieser Betrag basiert auf öffentlichen Daten: Fläche, Baujahr, Typ und aktuelle Verkäufe in der Umgebung. Was nicht darin steckt, ist alles, was Wert ausmacht.
Das ist nicht wenig. Das ist die halbe Geschichte. Deshalb steigt die Spanne einer solchen Schätzung auf bis zu zwanzig Prozent. Bei einer Immobilie von 400.000 Euro sind das achtzigtausend Euro Spielraum, und dann ist es keine Schätzung mehr, sondern ein Glücksspiel mit schöner Verpackung.
Warum gibt es sie dann? Weil der Betrag nicht das Produkt ist. Sie sind das Produkt. Sie geben Ihre Daten ein, Sie bekommen eine Zahl, und innerhalb eines Tages ruft ein Makler an. Der Check ist ein Lead-Formular mit einer Zahl daran.
Auch wir haben ein Tool zur Wertermittlung. Der Unterschied: Bei uns kommt jemand vorbei, bevor ein Betrag genannt wird. Die Zahl ist nicht Anfang und Ende des Kontakts, sondern das Gespräch danach. Und wenn dieses Gespräch auf „warten Sie noch etwas“ hinausläuft, ist das auch völlig in Ordnung.
Der Mehrerlös (overwaarde) ist der Marktwert Ihrer Immobilie abzüglich Ihrer verbleibenden Hypothekenschuld. Mehr ist es nicht. Was die Leute dabei verwirrt: Der Betrag existiert erst, wenn Sie verkaufen oder umfinanzieren.
| Rechenbeispiel | Betrag |
|---|---|
| Marktwert der Immobilie | 425.000 Euro |
| Verbleibende Hypothek | 210.000 Euro |
| Brutto-Mehrerlös | 215.000 Euro |
| Abzüglich: Verkaufskosten (ca. 1,7 Prozent) | 7.200 Euro |
| Abzüglich: eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung | 0 bis einige Tausend |
| Netto-Mehrerlös | ca. 207.800 Euro |
Wo es schiefgeht: Die Leute rechnen mit dem WOZ-Wert statt mit dem Marktwert und vergessen die Verkaufskosten. Der Unterschied zwischen dem, was Sie zu haben glauben, und dem, was auf Ihrem Konto landet, beträgt schnell zehntausend Euro.
Wichtig beim Umzug in eine neue Eigentumsimmobilie: Ihren Mehrerlös müssen Sie in Ihre nächste Immobilie einbringen. Tun Sie das nicht, verlieren Sie für diesen Teil den Hypothekenzinsabzug. Das ist die Zusatzdarlehensregelung (bijleenregeling), und sie kostet Menschen jedes Jahr viel Geld, weil sie nichts davon wussten.
Bei einer Scheidung funktioniert es anders. Dann geht es nicht darum, was Sie bekommen, sondern darum, was Sie teilen, und das hängt davon ab, wie Sie verheiratet waren oder zusammengelebt haben. Dazu gleich mehr.
Die wichtigste Frage für alle, die überlegen, vor dem Verkauf noch schnell etwas zu machen. Die folgenden Zahlen sind Richtwerte aus der Praxis in dieser Region, keine Garantien.
| Maßnahme | Kosten | Wertsteigerung | Rendite |
|---|---|---|---|
| Aufräumen und Entrümpeln | 0 bis 500 Euro | Erheblich | Sehr hoch |
| Neutraler Anstrich | 1.500 bis 3.000 Euro | Mehr als die Kosten | Hoch |
| Instandhaltungsrückstand beseitigen | Variabel | Mehr als die Kosten | Hoch |
| Garten herrichten | 500 bis 2.000 Euro | Etwa in Höhe der Kosten | Mittel |
| Dämmung (Hohlwand, Boden) | 2.000 bis 5.000 Euro | Etwa in Höhe der Kosten | Mittel |
| Solaranlage | 5.000 bis 9.000 Euro | Etwa die Hälfte | Niedrig |
| Neues Badezimmer | 8.000 bis 15.000 Euro | Etwa die Hälfte | Niedrig |
| Neue Küche | 10.000 bis 25.000 Euro | Etwa die Hälfte | Niedrig |
| Wärmepumpe | 12.000 bis 20.000 Euro | Begrenzt | Sehr niedrig |
| Anbau | 25.000 bis 60.000 Euro | Über die Fläche | Unterschiedlich |
Die Schlussfolgerung ist unbequem, aber konsistent: Je teurer die Maßnahme, desto niedriger die Rendite. Eine Küche für zwanzigtausend Euro bringt Ihnen vielleicht zehntausend zurück, von einem Käufer, dem sie womöglich nicht einmal gefällt. Dieselben zweitausend Euro für Anstrich und Aufräumen bringen fast immer mehr ein, als sie kosten.
Die Ausnahme: sichtbarer Instandhaltungsrückstand. Der kostet Sie nicht die Reparaturkosten, sondern das Vertrauen jedes Käufers, der hereinkommt. Ein Dach, das schlecht aussieht, lässt Menschen an allem zweifeln, was sie nicht sehen können.
Bauen Sie für sich selbst um, wenn Sie noch Jahre dort wohnen. Bauen Sie nicht für den Verkauf um. Wer eine Küche einbaut, um besser zu verkaufen, bezahlt die Küche, und der Käufer bekommt sie geschenkt.
Eine Wertermittlung ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts. Es gibt also selten einen Grund zu warten. Es gibt aber Momente, in denen sie besonders sinnvoll ist.
Der naheliegendste Grund. Sie möchten wissen, ob Ihre Pläne realisierbar sind, bevor Sie etwas in Gang setzen.
Ihr Mehrerlös bestimmt Ihr Budget für die nächste Immobilie. Ohne diese Zahl wissen Sie nicht, wonach Sie suchen können.
Der Wert ist der Ausgangspunkt für die Aufteilung. Für die offizielle Abwicklung brauchen Sie meist ein Gutachten (taxatie), aber eine Wertermittlung gibt zuerst die Richtung vor.
Für die Erbschaftsteuer gilt der WOZ-Wert, aber für Ihre Entscheidung, zu verkaufen oder zu behalten, zählt der Marktwert.
Ein höherer Wert bedeutet eine niedrigere Risikoklasse und damit oft einen niedrigeren Zins. Das bringt manchmal Hunderte Euro pro Jahr.
Bevor Sie fünfzehntausend Euro in eine Küche stecken: Lassen Sie sich zuerst sagen, was das wahrscheinlich bringt.
Bei uns nichts. Eine Wertermittlung ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts. Ein formelles Wertgutachten (taxatie), das Sie für eine Hypothek oder bei einer Scheidung benötigen, kostet meist zwischen 500 und 800 Euro.
Der WOZ-Wert (der kommunale Einheitswert der Immobilie) wird von der Gemeinde mit einem Rechenmodell ermittelt, auf Basis des Stichtags 1. Januar des Vorjahres, ohne dass jemand im Haus war. Der Marktwert ist das, was ein Käufer heute zahlt. In einem steigenden Markt liegt der WOZ-Wert dadurch strukturell zehn bis fünfzehn Prozent niedriger.
Die Spanne beträgt bis zu zwanzig Prozent. Ein solcher Check sieht nur öffentliche Daten: Fläche, Baujahr, Typ und aktuelle Verkäufe. Ihre Küche, Ihre Aussicht, Ihren Instandhaltungszustand und Ihre Lage innerhalb des Viertels sieht er nicht, und genau daraus entsteht Wert.
Marktwert abzüglich verbleibender Hypothekenschuld ergibt Ihren Brutto-Mehrerlös. Ziehen Sie davon die Verkaufskosten ab, etwa 1,7 Prozent, plus eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung. Rechnen Sie mit dem Marktwert, nicht mit dem WOZ-Wert, sonst liegen Sie um Zehntausende Euro zu hoch.
Selten. Rechnen Sie damit, etwa die Hälfte der Investition zurückzubekommen. Möchten Sie vor dem Verkauf Wert hinzufügen, bringen Aufräumen, ein neutraler Anstrich und das Beseitigen sichtbarer Instandhaltungsrückstände pro ausgegebenem Euro deutlich mehr.
Der Unterschied zwischen Label A und Label G ist real. Der Unterschied zwischen B und C kaum. Eine Investition, um von C auf A zu kommen, bringt meist weniger ein, als sie kostet. Von E auf C lohnt sich häufiger.
Weil ein hoher Betrag Aufträge bringt. Das ist keine Beratung, sondern Akquise. Den Unterschied merken Sie erst nach acht Wochen ohne Gebot, und dann ist es Ihr Problem geworden. Fragen Sie immer nach den Vergleichsobjekten, auf denen der Betrag basiert.
Es gibt keine Pflicht. In einem Markt, der sich schnell bewegt, ist eine Wertermittlung nach zwei Jahren schon wieder überholt. Wollen Sie etwas auf Grundlage Ihres Immobilienwerts entscheiden, ist eine aktuelle Zahl der Ausgangspunkt.
Wir gewinnen lieber keinen Auftrag mit einem zu hohen Betrag an Ihrem Küchentisch. Wir sagen, was wirklich Sache ist, auch wenn die Antwort lautet, dass Sie besser noch etwas warten.
Nach zwanzig Jahren und Hunderten von Verkäufen in Helmond, Eindhoven und den umliegenden Dörfern kennen wir die Viertel, die Haustypen und die Käufer. Kostenlos und unverbindlich.
Fordern Sie eine kostenlose Wertermittlung an. Wir kommen vorbei, sehen uns um und sagen Ihnen, was sie wert ist. Auch wenn das bedeutet, dass Sie besser warten.
Ihre Sprache. Wir sprechen Englisch, Deutsch und Französisch. Schreiben Sie uns per WhatsApp auf Polnisch, und wir antworten auf Polnisch.
Keine Überraschungen im Vertrag. Der Kaufvertrag ist auf Niederländisch und wird mit einer englischen Übersetzung geliefert, damit Sie jede Klausel verstehen.
Verkaufen aus dem Ausland. Wir begleiten den gesamten Verkauf aus der Ferne und regeln die Unterlagen mit dem Notar.
