Was Sie leihen können, was Sie bieten sollten, worauf Sie bei einer Besichtigung achten und welche Vorbehalte Sie nie weglassen. Für Erstkäufer, Umsteiger und alle, die in Helmond oder Eindhoven ein Haus suchen.
Die kurze Antwort. Regeln Sie zuerst Ihre Finanzierung, erst dann gehen Sie Häuser ansehen. Was Sie leihen können, bestimmt, wo Sie suchen, nicht umgekehrt. Rechnen Sie bei einer Bestandsimmobilie mit Erwerbsnebenkosten (kosten koper) von etwa zwei Prozent zusätzlich zum Kaufpreis. Bieten Sie nie ohne Finanzierungsvorbehalt, es sei denn, Sie haben den Betrag in bar zur Verfügung.
Und denken Sie daran: Der Makler bei der Besichtigung ist freundlich, hilfsbereit und arbeitet nicht für Sie.
Kaufen ist schwieriger als Verkaufen. Das klingt seltsam, denn als Verkäufer haben Sie etwas, das andere wollen. Aber als Käufer müssen Sie nach einer halben Stunde Rundgang entscheiden, gegenüber Leuten, die das täglich tun, über einen Betrag, der Sie den Rest Ihres Lebens begleitet.
Auf dieser Seite steht, was Sie wissen müssen, bevor Sie das tun. Ohne den Optimismus, den Sie überall lesen, denn der kostet Sie Geld.
Die Reihenfolge, bei der die meisten Menschen es falsch machen: sich zuerst in ein Haus verlieben und dann herausfinden, ob es geht. Das ist die umgekehrte Reihenfolge, und sie kostet Sie eine Enttäuschung oder, schlimmer noch, eine übereilte Entscheidung.
| Faktor | Wirkung |
|---|---|
| Bruttojahreseinkommen | Die Grundlage. Bei zwei Einkommen zählt das zweite Einkommen größtenteils mit |
| Unbefristete oder befristete Stelle | Befristet ist möglich, dann verlangt die Bank aber eine Absichtserklärung des Arbeitgebers |
| Studienschulden | Senkt Ihr Maximum. Es geht um die ursprüngliche Schuld, nicht um den noch offenen Betrag |
| Kredite und BKR | Ein Autokredit oder ein Rahmenkredit schränkt Ihren Spielraum deutlich ein |
| Unterhalt | Zahlungsverpflichtungen, die Sie leisten, werden von Ihrem Spielraum abgezogen |
| Eigenkapital | Sie können maximal 100 Prozent des Immobilienwerts leihen. Die Erwerbsnebenkosten zahlen Sie selbst |
| Energieausweis der Immobilie | Bei einer sparsamen Immobilie dürfen Sie manchmal etwas mehr leihen |
| Zinsniveau | Höhere Zinsen bedeuten bei gleichem Einkommen ein niedrigeres maximales Darlehen |
Der Punkt, der Menschen überrascht: Sie können maximal hundert Prozent des Immobilienwerts leihen. Die Erwerbsnebenkosten kommen obendrauf, und die müssen Sie selbst haben. Bei einer Immobilie von 350.000 Euro bedeutet das ca. 7.000 Euro Eigenkapital, und dann haben Sie noch kein Sofa und keinen Vorhang.
Kaufen Sie über dem Gutachtenwert, was beim Überbieten passiert, müssen Sie diese Differenz ebenfalls selbst aufbringen. Deshalb ist Überbieten nicht nur eine Frage des Mutes, sondern vor allem der Liquidität.
Ein Paar in Helmond bot 25.000 Euro über dem Angebotspreis, ohne Vorbehalt, um sicherzugehen. Das Gutachten ergab den Angebotspreis. Die Differenz mussten sie selbst aufbringen, und die hatten sie nicht. Der Kauf platzte, und die Vertragsstrafe von zehn Prozent wurde fällig. Das sind 35.000 Euro für ein Haus, das sie nie bekommen haben.
Überbieten ohne Finanzierungsvorbehalt ist kein Mut. Es ist eine Wette mit Ihren Ersparnissen als Einsatz.
Die Erwerbsnebenkosten (kosten koper) sind kein fester Prozentsatz, sondern eine Sammlung von Posten. Bei einer Bestandsimmobilie liegen sie meist bei etwa zwei Prozent. Hier die Aufschlüsselung bei einer Immobilie von 350.000 Euro.
| Posten | Richtbetrag | Absetzbar |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting) | 2 Prozent, also 7.000 Euro | Nein |
| Notar: Übertragungsurkunde | 600 bis 1.000 Euro | Nein |
| Notar: Hypothekenurkunde | 500 bis 900 Euro | Ja |
| Gutachten (taxatie) | 500 bis 800 Euro | Ja |
| Hypothekenberatung | 2.000 bis 3.500 Euro | Ja |
| NHG-Bürgschaftsprovision | 0,6 Prozent des Darlehens | Ja |
| Bausubstanzgutachten | 350 bis 600 Euro | Nein |
| Kaufmakler | 2.500 bis 5.000 Euro | Nein |
| Kadaster | ca. 150 Euro | Nein |
Sind Sie zwischen achtzehn und fünfunddreißig Jahre alt und kaufen eine Immobilie unterhalb der Grenze für die Erstkäuferbefreiung, um selbst darin zu wohnen, zahlen Sie einmalig keine Grunderwerbsteuer. Das spart bei 350.000 Euro also siebentausend Euro. Die Grenze und die Bedingungen ändern sich regelmäßig, prüfen Sie daher den aktuellen Stand beim niederländischen Finanzamt (Belastingdienst), bevor Sie rechnen.
Kaufen Sie, um zu vermieten, oder als Zweitwohnung, gilt ein deutlich höherer Steuersatz. Das ist kein Detail: Der Unterschied geht in die Zehntausende.
Was Menschen vergessen einzurechnen: Umzug, Boden, Farbe, Vorhänge, Küche anpassen. Rechnen Sie mit fünf- bis fünfzehntausend Euro, die Sie nicht leihen können und daher selbst haben müssen. Das kommt zu den Erwerbsnebenkosten hinzu.
Auf Funda steht alles, was zum Verkauf steht, und genau das ist das Problem: Alle sehen dasselbe zur gleichen Zeit. Wer bis Samstag mit dem Anruf wartet, ist meist zu spät.
Gehen Sie zweimal hin. Beim ersten Mal sind Sie beeindruckt, beim zweiten Mal sehen Sie das Haus. Gehen Sie beim zweiten Mal zu einer anderen Tageszeit, am besten abends oder am Wochenende, denn dann hören Sie die Umgebung so, wie sie wirklich ist.
Der Makler, der Sie herumführt, ist freundlich, kennt das Viertel und beantwortet alle Ihre Fragen. Er arbeitet für den Verkäufer. Seine Vergütung steigt mit dem Preis, den Sie zahlen. Das ist kein Vorwurf, das ist sein Auftrag. Das Problem ist, dass Käufer das vergessen, weil das Gespräch so angenehm verläuft.
Die Frage, die alle stellen: Wie viel soll ich bieten? Es gibt keinen Prozentsatz. Es gibt eine Methode.
Nicht, wie hoch der Angebotspreis ist. Schauen Sie, was vergleichbare Immobilien im selben Viertel kürzlich erzielt haben. Das ist öffentlich zugänglich. Der Angebotspreis ist ein Marketinginstrument, keine Wertermittlung.
Zwei verschiedene Zahlen. Was Sie können, ist eine Rechnung der Bank. Was Sie wollen, ist der Betrag, bei dem Sie noch ruhig schlafen. Schreiben Sie es auf, bevor Sie bieten, denn im Moment selbst verschiebt es sich.
Verhandlung, Bieterverfahren oder freies Bieten? Beim Bieterverfahren haben Sie eine Chance, und Ihr erstes Gebot zählt. Bei Verhandlungen gibt es Spielraum. Das verändert Ihre Strategie vollständig.
Ein Verkäufer wählt nicht immer das höchste Gebot. Übergabetermin, Sicherheit und Bedingungen zählen mit. Ein Gebot, das 5.000 Euro niedriger ist, aber ohne Komplikationen, gewinnt regelmäßig.
Es kommt ein nächstes Haus. Immer. Das Gefühl, dass dies Ihre einzige Chance ist, ist genau das Gefühl, auf dem das ganze System beruht.
| Was Sie einsetzen können | Auswirkung auf Ihre Chancen | Risiko |
|---|---|---|
| Höherer Betrag | Groß | Sie zahlen mehr und müssen den Betrag über dem Gutachtenwert selbst aufbringen |
| Flexibler Übergabetermin | Groß | Keine, nur Unannehmlichkeiten |
| Kürzere Rücktrittsfrist | Mittel | Begrenzt, wenn Ihre Finanzierung steht |
| Kein Bausubstanzgutachten | Mittel | Erheblich. Sie kaufen blind |
| Kein Finanzierungsvorbehalt | Groß | Sehr groß. Vertragsstrafe von zehn Prozent |
| Persönlicher Brief | Gering bis mittel | Keine |
In den unteren beiden Zeilen liegt das Problem. Den Finanzierungsvorbehalt wegzulassen ist das Mittel mit der größten Wirkung und dem größten Risiko. Kommt Ihre Hypothek nicht zustande, verlieren Sie zehn Prozent des Kaufpreises. Bei 350.000 Euro sind das 35.000 Euro für nichts.
Auflösende Bedingungen (ontbindende voorwaarden) sind Ihr Ausweg, wenn etwas schiefgeht. Sie stehen nicht automatisch im Kaufvertrag (koopovereenkomst): Sie müssen sie beim Gebot aushandeln.
| Vorbehalt | Schützt vor | Frist |
|---|---|---|
| Finanzierung | Hypothek kommt nicht zustande | Meist 4 bis 6 Wochen |
| Bausubstanzgutachten | Mängel über einem vereinbarten Betrag | 1 bis 3 Wochen |
| Verkauf der eigenen Immobilie | Ihre eigene Immobilie verkauft sich nicht | Oft 2 bis 3 Monate |
| NHG | NHG wird nicht gewährt | Wie bei der Finanzierung |
| Genehmigung | Ihr Umbauvorhaben ist nicht erlaubt | Variabel |
Außerdem haben Sie als privater Käufer eine gesetzliche Bedenkzeit von drei Tagen, nachdem Sie den unterschriebenen Kaufvertrag erhalten haben. In diesen drei Tagen können Sie ohne Angabe von Gründen und ohne Kosten zurücktreten. Auf dieses Recht können Sie nicht vertraglich verzichten.
Achten Sie auf die Fristen. Ein Finanzierungsvorbehalt von vier Wochen klingt großzügig, aber wenn die Bank in der dritten Woche zusätzliche Unterlagen verlangt, wird es knapp. Bitten Sie um sechs Wochen und beantragen Sie eine Verlängerung, sobald Sie merken, dass es nicht klappt. Tun Sie das schriftlich und rechtzeitig, denn einen Tag zu spät ist zu spät.
Kostet 350 bis 600 Euro und lohnt sich bei Bestandsimmobilien fast immer. Nicht, weil immer etwas nicht stimmt, sondern weil Sie sonst auf Grundlage eines halbstündigen Rundgangs kaufen.
Als Käufer haben Sie eine Untersuchungspflicht. Der Verkäufer hat eine Mitteilungspflicht: Er muss sagen, was er weiß. Was er aber nicht weiß und Sie hätten entdecken können, geht auf Ihre Rechnung. Das Gutachten ist der Weg, wie Sie Ihrer Untersuchungspflicht nachkommen.
| Leistet | Leistet nicht |
|---|---|
| Sichtbare Mängel feststellen | Wände öffnen |
| Reparaturkosten schätzen | Garantieren, dass nichts ist |
| Eine Instandhaltungsplanung liefern | Verborgene Konstruktionsfehler finden |
| Verhandlungsspielraum schaffen | Den Verkäufer zu etwas zwingen |
Bei einer Immobilie aus der Zeit vor 1970 würde ich es nie auslassen. Bei einem Neubau mit Garantie ist es weniger nötig. Bei allem dazwischen: 500 Euro gegenüber einem Mangel von 15.000 ist ein Verhältnis, das für sich spricht.
Praktisch: Nehmen Sie in Ihr Gebot einen Vorbehalt mit einem Schwellenbetrag auf. Zum Beispiel: Rücktritt bei Reparaturkosten über fünftausend Euro. So weiß der Verkäufer, woran er ist, und Sie haben einen Ausweg, wenn es sich als ernst herausstellt.
Wir bieten das selbst an, berücksichtigen Sie das also beim Lesen. Hier steht es so ehrlich wie möglich.
| Mit Kaufmakler | Ohne | |
|---|---|---|
| Kosten | 2.500 bis 5.000 Euro | Keine |
| Wertermittlung | Mit Vergleichsobjekten begründet | Ihr eigenes Gefühl |
| Verhandeln | Jemand ohne Emotionen | Sie, mit Emotionen |
| Bei mehreren Bietern | Kennt das Verfahren und die Gegenseite | Sie raten |
| Vorbehalte | Standardmäßig gut geregelt | Sie müssen selbst daran denken |
| Zugang | Erfährt manchmal früher von Angeboten | Funda, wie alle anderen |
Wann es sich lohnt: wenn Sie wenig Erfahrung haben, wenn Sie in einem angespannten Markt suchen, wenn Sie von außerhalb der Region kommen oder wenn Sie merken, dass Sie beim Bieten emotional werden. Letzteres ist keine Schwäche, das ist normal. Es ist Ihr Zuhause.
Wann es nicht nötig ist: wenn Sie den Markt kennen, kühl verhandeln können und wissen, welche Vorbehalte hineingehören. Dann sparen Sie viertausend Euro, und das ist echtes Geld.
Ein Kaufmakler kostet viertausend Euro. Wenn er fünftausend Euro vom Preis herunterholt, war er kostenlos. Wenn er Sie vor einer Immobilie mit Fundamentproblemen bewahrt, sind es die günstigsten viertausend Euro, die Sie je ausgegeben haben. Wenn Sie selbst schon gut verhandeln, sind es viertausend Euro.
Ihr Vorteil: keine Immobilie, die zuerst verkauft werden muss. Das macht Sie zu einem attraktiven Käufer. Ihr Nachteil: kein Mehrerlös, mit dem Sie überbieten können. Prüfen Sie die Steuerbefreiung für Erstkäufer (startersvrijstelling) und achten Sie auf Ihre Studienschulden, die Ihren Spielraum stärker einschränken, als Sie denken.
Erste ImmobilieIhr Vorteil: Mehrerlös. Ihr Nachteil: Sie müssen auch verkaufen. Die Hauptfrage ist, ob Sie zuerst kaufen oder zuerst verkaufen, und achten Sie auf die Zusatzdarlehensregelung (bijleenregeling): Ihr Mehrerlös muss mit eingebracht werden, sonst verlieren Sie den Zinsabzug.
Nächster SchrittIhr Vorteil: oft viel Mehrerlös und wenig Schulden. Ihr Nachteil: Ein niedrigeres Einkommen nach dem Renteneintritt begrenzt, was Sie leihen können, auch wenn Sie Vermögen haben. Achten Sie auf ebenerdiges Wohnen und die Nähe zu Einrichtungen des täglichen Bedarfs.
AltersgerechtArbeitgebererklärung, Aufenthaltsstatus und die 30-Prozent-Regelung bestimmen, was möglich ist. Der Markt rund um Eindhoven ist für Internationals knapp und schnell.
Informationen auf EnglischSie kaufen allein, was Sie zuvor gemeinsam getan haben. Die Bank rechnet mit einem Einkommen und mit eventuellem Unterhalt. Lassen Sie das berechnen, bevor Sie Häuser ansehen, nicht danach.
Mehr dazuEin höherer Grunderwerbsteuersatz, andere Finanzierungsbedingungen und eine Rechnung auf Rendite statt auf Wohnwert. Ein ganz anderer Markt.
Vermietung und RenditeIhr Gebot wurde angenommen. Dann geht es erst richtig los. Was zwischen dem Handschlag und dem Schlüssel passiert.
Lesen Sie ihn. Prüfen Sie die Vorbehalte, den Übergabetermin, die Liste der mitverkauften Gegenstände und die Klauseln. Was nicht darin steht, gilt nicht.
Drei Tage ab Erhalt des unterschriebenen Vertrags. Ohne Begründung, ohne Kosten. Auf dieses Recht können Sie nicht vertraglich verzichten.
Unterlagen einreichen, Wertgutachten erstellen lassen, Hypothekenangebot unterschreiben. Das dauert länger, als alle sagen. Bleiben Sie dran.
Wenn Sie diesen Vorbehalt haben. Erledigen Sie es sofort, nicht in der letzten Woche der Frist.
Meist zehn Prozent des Kaufpreises, einzuzahlen beim Notar. Ihre Bank kann eine Bankgarantie ausstellen, wenn Sie den Betrag nicht in bar haben.
Sie gehen mit dem Verkäufer durch die Immobilie. Stimmt die Liste der mitverkauften Gegenstände? Ist nichts kaputt? Das ist Ihr letzter Moment, etwas zu sagen.
Zwei Urkunden: Übertragung und Hypothek. Sie unterschreiben, das Geld wird überwiesen, Sie bekommen den Schlüssel. Meist dauert es eine Stunde.
Bei einer Bestandsimmobilie meist etwa zwei Prozent des Kaufpreises. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting) von zwei Prozent. Dazu kommen Notarkosten, Wertgutachten, Hypothekenberatung und eventuell ein Kaufmakler und ein Bausubstanzgutachten. Diese Kosten können Sie nicht mitfinanzieren: Sie müssen sie selbst haben.
Es gibt keinen Prozentsatz. Ermitteln Sie zuerst, was die Immobilie wert ist, auf Grundlage aktueller Verkäufe vergleichbarer Immobilien im selben Viertel. Legen Sie danach fest, was Sie maximal zahlen können und wollen, und schreiben Sie das auf, bevor Sie bieten. Über dem Gutachtenwert müssen Sie die Differenz selbst aufbringen.
Das geht, und es erhöht Ihre Chance erheblich. Das Risiko ist aber ebenfalls erheblich: Kommt Ihre Hypothek nicht zustande, verlieren Sie zehn Prozent des Kaufpreises. Bei 350.000 Euro sind das 35.000 Euro. Tun Sie es nur, wenn Ihre Finanzierung steht oder Sie den Betrag in bar haben.
Bei Bestandsimmobilien lohnt es sich fast immer. Es kostet 350 bis 600 Euro und schützt Sie vor Mängeln im Wert von Tausenden. Als Käufer haben Sie eine Untersuchungspflicht: Was Sie hätten entdecken können und nicht entdeckt haben, geht zu Ihren Lasten.
Sind Sie zwischen achtzehn und fünfunddreißig Jahre alt und kaufen eine Immobilie unterhalb einer bestimmten Grenze, um selbst darin zu wohnen, zahlen Sie einmalig keine Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting). Bei einer Immobilie von 350.000 Euro spart das siebentausend Euro. Die Grenze und die Bedingungen ändern sich regelmäßig, prüfen Sie daher den aktuellen Stand beim niederländischen Finanzamt (Belastingdienst).
Drei Tage, gerechnet ab dem Moment, in dem Sie den unterschriebenen Kaufvertrag erhalten haben. In diesen drei Tagen können Sie ohne Angabe von Gründen und ohne Kosten zurücktreten. Dieses Recht gilt für private Käufer, und Sie können nicht vertraglich darauf verzichten.
Meist 2.500 bis 5.000 Euro, oft ein Festbetrag. Wenn er fünftausend Euro vom Preis herunterhandelt, war er kostenlos. Lohnt sich vor allem, wenn Sie wenig Erfahrung haben, von außerhalb der Region kommen oder merken, dass Sie beim Bieten emotional werden.
Ja. Die Bank rechnet mit der ursprünglichen Schuld, nicht mit dem noch offenen Betrag. Zusätzliche Tilgung hilft Ihrem Hypothekenspielraum also nicht automatisch, es sei denn, Sie tilgen die Schuld vollständig.
Bei einer Besichtigung steht der Verkaufsmakler neben Ihnen. Er ist freundlich und weiß alles über die Immobilie. Er arbeitet für den Verkäufer, und seine Vergütung steigt mit dem, was Sie zahlen.
Wir bieten Kaufbegleitung in Helmond, Eindhoven und den umliegenden Dörfern. Wir wissen, was Immobilien wirklich wert sind, wir verhandeln ohne Emotionen und wir sorgen dafür, dass die Vorbehalte enthalten sind, die Sie brauchen. Ein Gespräch darüber kostet nichts.
Besprechen Sie Ihre Suche mit jemandem, der den Markt kennt und auf Ihrer Seite steht. Ein Gespräch kostet nichts und verpflichtet Sie zu nichts.
Ihre Sprache. Wir sprechen Englisch, Deutsch und Französisch. Schreiben Sie uns per WhatsApp auf Polnisch, und wir antworten auf Polnisch.
Keine Überraschungen im Vertrag. Der Kaufvertrag ist auf Niederländisch und wird mit einer englischen Übersetzung geliefert, damit Sie jede Klausel verstehen.
Verkaufen aus dem Ausland. Wir begleiten den gesamten Verkauf aus der Ferne und regeln die Unterlagen mit dem Notar.
