Cuánto puede pedir prestado, cuánto debe ofertar, en qué fijarse en una visita y qué condiciones no debe omitir nunca. Para primeros compradores, quienes cambian de vivienda y cualquiera que busque casa en Helmond o Eindhoven.
La respuesta corta. Primero organice su financiación y solo después empiece a buscar. Lo que puede pedir prestado determina dónde busca, no al revés. Cuente con unos gastos del comprador (kosten koper) de aproximadamente un dos por ciento en una vivienda de segunda mano, además del precio de compra. Nunca oferte sin condición de financiación, salvo que tenga el importe disponible en efectivo.
Y sepa que el agente inmobiliario de la visita es amable, servicial y no trabaja para usted.
Comprar es más difícil que vender. Suena raro, porque como vendedor tiene algo que la gente quiere. Pero como comprador tiene que decidir tras media hora de visita, frente a personas que se dedican a esto a diario, sobre una cantidad que le acompañará el resto de su vida.
En esta página encontrará lo que debe saber antes de dar ese paso. Sin el optimismo que lee en todas partes, porque eso le cuesta dinero.
El orden en el que la mayoría se equivoca: primero enamorarse de una casa y luego averiguar si es posible. Es el orden inverso y le cuesta una decepción o, peor aún, una decisión precipitada.
| Factor | Efecto |
|---|---|
| Ingresos brutos anuales | La base. Con dos sueldos, el segundo cuenta en gran parte |
| Empleo fijo o temporal | Temporal es posible, pero entonces el banco pide una declaración de intenciones del empleador |
| Deuda de estudios | Reduce su máximo. Cuenta la deuda original, no lo que queda pendiente |
| Préstamos y BKR | Un préstamo para el coche o un crédito revolvente reduce mucho su margen |
| Pensión alimenticia | La obligación que usted paga se resta de su margen |
| Ahorros propios | Puede pedir prestado como máximo el 100 % del valor de la vivienda. Los gastos del comprador los paga usted |
| Certificado energético de la vivienda | En una vivienda eficiente a veces puede pedir algo más |
| Tipos de interés | Un interés más alto supone un préstamo máximo menor con los mismos ingresos |
Lo que sorprende a la gente: puede pedir prestado como máximo el cien por cien del valor de la vivienda. Los gastos del comprador van aparte y los tiene que aportar usted. En una vivienda de 350.000 € eso supone unos 7.000 € de ahorros propios, y todavía no tiene ni sofá ni cortinas.
Si compra por encima del valor de tasación, que es lo que ocurre cuando se puja por encima del precio de salida, también tendrá que aportar usted esa diferencia. Por eso pujar por encima del precio no es solo cuestión de atrevimiento, sino sobre todo de liquidez.
Una pareja de Helmond ofreció 25.000 € por encima del precio de salida, sin condiciones, para asegurarse. La tasación salió por el precio de salida. Tenían que aportar ellos la diferencia y no la tenían. La compra no salió adelante y llegó la penalización del diez por ciento. Eso son 35.000 € por una casa que nunca tuvieron.
Pujar por encima del precio sin condición de financiación no es valentía. Es una apuesta en la que se juega sus ahorros.
Los gastos del comprador (kosten koper) no son un porcentaje fijo, sino un conjunto de partidas. En una vivienda de segunda mano suelen rondar el dos por ciento. A continuación, el desglose para una vivienda de 350.000 €.
| Partida | Importe orientativo | Deducible |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisión (overdrachtsbelasting) | 2 %, es decir, 7.000 € | No |
| Escritura notarial de compraventa | De 600 a 1.000 € | No |
| Escritura notarial de hipoteca | De 500 a 900 € | Sí |
| Tasación (taxatie) | De 500 a 800 € | Sí |
| Asesoramiento hipotecario | De 2.000 a 3.500 € | Sí |
| Comisión de la garantía NHG | 0,6 % del préstamo | Sí |
| Inspección técnica | De 350 a 600 € | No |
| Agente de compra | De 2.500 a 5.000 € | No |
| Kadaster | aprox. 150 € | No |
Si tiene entre dieciocho y treinta y cinco años y compra una vivienda por debajo del límite de la exención para primeros compradores (startersvrijstelling) para vivir en ella, no paga el impuesto de transmisión, una única vez. Con 350.000 €, eso supone un ahorro de siete mil euros. El límite y las condiciones cambian con frecuencia, así que compruebe la situación vigente en la Belastingdienst (la Agencia Tributaria neerlandesa) antes de hacer cuentas.
Si compra para alquilar o como segunda vivienda, se aplica un tipo considerablemente más alto. No es un detalle: la diferencia asciende a decenas de miles.
Lo que la gente olvida incluir: la mudanza, el suelo, la pintura, las cortinas, adaptar la cocina. Cuente con entre cinco y quince mil euros que no puede financiar y que, por tanto, tiene que tener usted. Eso se suma a los gastos del comprador.
En Funda está todo lo que está a la venta, y ese es precisamente el problema: todo el mundo ve lo mismo a la vez. Quien espera al sábado para llamar suele llegar tarde.
Vaya a verla dos veces. La primera vez está impresionado; la segunda ve la casa. Vaya la segunda vez a otra hora, preferiblemente por la tarde-noche o el fin de semana, porque entonces oirá el entorno tal como es en realidad.
El agente inmobiliario que le enseña la vivienda es amable, conoce el barrio y responde a todas sus preguntas. Trabaja para el vendedor. Sus honorarios aumentan con el precio que usted paga. No es un reproche, es su encargo. El problema es que los compradores lo olvidan porque la conversación es muy agradable.
La pregunta que todo el mundo hace: cuánto debo ofertar. No hay un porcentaje. Hay un método.
No el precio de salida. Fíjese en lo que se ha obtenido recientemente por viviendas comparables en el mismo barrio. Es información pública. El precio de salida es una herramienta de marketing, no una valoración.
Son dos cifras distintas. Lo que puede es un cálculo del banco. Lo que quiere es aquello con lo que sigue durmiendo tranquilo. Anótelo antes de ofertar, porque en el momento se desplaza.
¿Negociación, licitación con ofertas cerradas (inschrijving) u ofertas sueltas? En una licitación tiene una sola oportunidad y cuenta su primera oferta. En una negociación hay margen. Eso cambia por completo su estrategia.
Un vendedor no siempre elige la oferta más alta. La fecha de entrega, la seguridad y las condiciones también cuentan. Una oferta 5.000 € más baja pero sin complicaciones gana con frecuencia.
Habrá otra casa. Siempre. Esa sensación de que esta es su única oportunidad es precisamente la sensación sobre la que gira todo el sistema.
| Lo que puede ofrecer | Efecto en sus posibilidades | Riesgo |
|---|---|---|
| Importe más alto | Grande | Paga más, y por encima de la tasación pone usted la diferencia |
| Fecha de entrega flexible | Grande | Ninguno, solo molestias |
| Plazo de resolución más corto | Medio | Limitado, si su financiación está cerrada |
| Sin inspección técnica | Medio | Considerable. Compra a ciegas |
| Sin condición de financiación | Grande | Muy alto. Penalización del diez por ciento |
| Carta personal | Pequeño a medio | Ninguno |
Las dos últimas filas son donde las cosas se tuercen. Prescindir de la condición de financiación es la herramienta que más efecto tiene y la que más riesgo conlleva. Si su hipoteca no sale adelante, pierde el diez por ciento del precio de compra. Con 350.000 €, son 35.000 € por nada.
Las condiciones resolutorias (ontbindende voorwaarden) son su salida si algo va mal. No figuran automáticamente en el contrato de compraventa (koopovereenkomst): tiene que negociarlas al hacer la oferta.
| Condición | Le protege frente a | Plazo |
|---|---|---|
| Financiación | La hipoteca no sale adelante | Normalmente de 4 a 6 semanas |
| Inspección técnica | Defectos por encima de un importe acordado | De 1 a 3 semanas |
| Venta de su vivienda actual | Su propia casa no se vende | A menudo de 2 a 3 meses |
| NHG | No se concede la NHG (garantía hipotecaria nacional) | Igual que la financiación |
| Licencia | Su proyecto de reforma no está permitido | Variable |
Además, como comprador particular tiene un plazo legal de reflexión de tres días después de recibir el contrato de compraventa firmado. En esos tres días puede desistir sin dar explicaciones y sin coste. No puede renunciar a ese derecho por contrato.
Atención a los plazos. Una condición de financiación de cuatro semanas parece amplia, pero si el banco pide documentos adicionales en la tercera semana, se queda justa. Pida seis semanas y solicite una prórroga en cuanto vea que no va a llegar. Hágalo por escrito y a tiempo, porque un día tarde es demasiado tarde.
Cuesta de 350 a 600 € y en una vivienda de segunda mano casi siempre merece la pena. No porque siempre haya algún problema, sino porque, de lo contrario, compra basándose en media hora de visita.
Como comprador tiene un deber de investigación. El vendedor tiene un deber de información: debe contar lo que sabe. Pero lo que él no sabe y usted podría haber descubierto corre de su cuenta. La inspección es la forma de cumplir con su deber de investigación.
| Sí | No |
|---|---|
| Detectar defectos visibles | Abrir paredes |
| Estimar los costes de reparación | Garantizar que no hay nada |
| Ofrecer un plan de mantenimiento | Encontrar defectos estructurales ocultos |
| Dar margen para negociar | Obligar al vendedor a hacer algo |
En una vivienda anterior a 1970 yo nunca me la saltaría. En obra nueva con garantía es menos necesaria. En todo lo intermedio: 500 € frente a un defecto de 15.000 € es una proporción que habla por sí sola.
En la práctica: incluya en su oferta una condición con un importe umbral. Por ejemplo: resolutoria si los costes de reparación superan los cinco mil euros. Así el vendedor sabe a qué atenerse y usted tiene una salida si resulta grave.
Nosotros mismos ofrecemos este servicio, así que téngalo en cuenta al leer. Aquí lo contamos con la mayor honestidad posible.
| Con agente de compra | Sin él | |
|---|---|---|
| Coste | De 2.500 a 5.000 € | Ninguno |
| Valoración | Fundamentado con referencias | Su propia intuición |
| Negociación | Alguien sin emoción | Usted, con sus emociones |
| Con varios ofertantes | Conoce el planteamiento y a la otra parte | Usted se la juega |
| Condiciones | Bien resueltas por defecto | Tiene que acordarse usted |
| Acceso | A veces conoce antes las viviendas en venta | Funda, como todo el mundo |
Cuándo compensa: si tiene poca experiencia, si busca en un mercado ajustado, si viene de fuera de la región o si nota que se deja llevar por las emociones al ofertar. Esto último no es una debilidad, es normal. Es su casa.
Cuándo no hace falta: si conoce el mercado, sabe negociar con la cabeza fría y sabe qué condiciones deben incluirse. Entonces se ahorra cuatro mil euros, y eso es dinero de verdad.
Un agente de compra cuesta cuatro mil euros. Si consigue rebajar cinco mil euros del precio, le habrá salido gratis. Si le evita una vivienda con problemas de cimentación, serán los cuatro mil euros mejor gastados de su vida. Si usted ya negocia bien por su cuenta, son cuatro mil euros.
Su ventaja: no tiene una vivienda que vender primero. Eso le convierte en un comprador atractivo. Su desventaja: no tiene plusvalía con la que pujar por encima del precio. Infórmese sobre la exención para primeros compradores y tenga en cuenta su deuda de estudios, que reduce su margen más de lo que cree.
Primera viviendaSu ventaja: la plusvalía. Su desventaja: también tiene que vender. La pregunta principal es si comprar primero o vender primero, y atención a la regla de reinversión (bijleenregeling): su plusvalía tiene que ir a la nueva vivienda o perderá deducción.
El siguiente pasoSu ventaja: a menudo mucha plusvalía y poca deuda. Su desventaja: unos ingresos más bajos tras la jubilación limitan lo que puede pedir prestado, aunque tenga patrimonio. Busque viviendas en una sola planta y cerca de servicios.
Adaptada a todas las etapas de la vidaLa declaración del empleador, el permiso de residencia y la regla del treinta por ciento determinan lo que es posible. El mercado en torno a Eindhoven es ajustado y rápido para los internacionales.
Información en inglésCompra solo lo que antes hacían juntos. El banco calcula con un solo sueldo y con la posible pensión alimenticia. Pida que lo calculen antes de empezar a buscar, no después.
Más informaciónUn tipo más alto del impuesto de transmisión, otras condiciones de financiación y un cálculo basado en la rentabilidad en lugar del placer de vivir. Un mercado completamente distinto.
Alquiler y rentabilidadSu oferta ha sido aceptada. Es entonces cuando empieza todo. Esto es lo que ocurre entre ese apretón de manos y las llaves.
Léalo. Compruebe las condiciones, la fecha de entrega, la lista de elementos incluidos y las cláusulas. Lo que no figura en él, no vale.
Tres días desde la recepción del contrato firmado. Sin motivo, sin coste. No puede renunciar a este derecho por contrato.
Entregar documentos, encargar la tasación, firmar la oferta hipotecaria. Esto tarda más de lo que todos dicen. No lo pierda de vista.
Si tiene esa condición. Hágalo enseguida, no en la última semana del plazo.
Normalmente el diez por ciento del precio de compra, que se deposita en la notaría. Su banco puede emitir un aval bancario si no tiene el importe en efectivo.
Recorre la vivienda con el vendedor. ¿Coincide la lista de elementos incluidos? ¿No hay nada roto? Es su último momento para decir algo.
Dos escrituras: compraventa e hipoteca. Usted firma, el dinero se transfiere y recibe las llaves. Normalmente dura una hora.
En una vivienda de segunda mano, normalmente en torno al dos por ciento del precio de compra. La partida más grande es el impuesto de transmisión del dos por ciento. Además, los gastos de notaría, la tasación, el asesoramiento hipotecario y, en su caso, un agente de compra y una inspección técnica. Estos gastos no se pueden financiar con la hipoteca: tiene que aportarlos usted.
No hay un porcentaje. Determine primero lo que vale la vivienda a partir de las ventas recientes de viviendas comparables en el mismo barrio. Después determine cuánto puede y quiere pagar como máximo, y anótelo antes de ofertar. Por encima del valor de tasación, tendrá que aportar usted la diferencia.
Se puede y aumenta considerablemente sus posibilidades. El riesgo también es considerable: si su hipoteca no sale adelante, pierde el diez por ciento del precio de compra. Con 350.000 €, son 35.000 €. Hágalo solo si su financiación está cerrada o si tiene el importe en efectivo.
En viviendas de segunda mano, casi siempre merece la pena. Cuesta de 350 a 600 € y le protege de defectos de miles. Como comprador tiene un deber de investigación: lo que podría haber descubierto y no descubrió corre de su cuenta.
Si tiene entre dieciocho y treinta y cinco años y compra una vivienda por debajo de un determinado límite para vivir en ella, no paga el impuesto de transmisión, una única vez. En una vivienda de 350.000 €, eso supone un ahorro de siete mil euros. El límite y las condiciones cambian con frecuencia, así que compruebe la situación vigente en la Belastingdienst.
Tres días, contados desde el momento en que recibe el contrato de compraventa firmado. En esos tres días puede desistir sin dar explicaciones y sin coste. Este derecho se aplica a los compradores particulares y no se puede renunciar a él por contrato.
Normalmente entre 2.500 y 5.000 €, a menudo una tarifa fija. Si consigue rebajar cinco mil euros del precio negociando, le habrá salido gratis. Compensa sobre todo si tiene poca experiencia, viene de fuera de la región o nota que se deja llevar por las emociones al ofertar.
Sí. El banco calcula con la deuda original, no con lo que queda pendiente. Amortizar de más, por tanto, no mejora automáticamente su margen hipotecario, salvo que liquide la deuda por completo.
En una visita, el agente inmobiliario del vendedor está a su lado. Es amable y lo sabe todo de la vivienda. Trabaja para el vendedor y sus honorarios aumentan con lo que usted paga.
Ofrecemos asesoramiento en la compra en Helmond, Eindhoven y los pueblos de alrededor. Sabemos lo que valen realmente las viviendas, negociamos sin emociones y nos aseguramos de que se incluyan las condiciones que usted necesita. Hablar de ello no cuesta nada.
Hable de su búsqueda con alguien que conoce el mercado y que está de su lado. Una conversación no cuesta nada y no le compromete a nada.
Hablar sobre asesoramiento en la compra Ver nuestras viviendas en venta
Su idioma. Hablamos inglés, alemán y francés. Escríbanos en polaco por WhatsApp y le responderemos en polaco.
Sin sorpresas en el contrato. El contrato de compraventa está en neerlandés e incluye una traducción al inglés, para que entienda cada cláusula.
Vender desde el extranjero. Gestionamos toda la venta a distancia y nos ocupamos de los trámites con el notario.
