No el agente inmobiliario que da la cifra más alta. No el agente con más carteles. El agente que vende su tipo de vivienda a su tipo de comprador. Cómo encontrarlo y qué preguntas hacer.
La respuesta corta. Elija un agente inmobiliario en función de lo que ha vendido en su barrio y en su franja de precios, no de la cifra que menciona sentado a la mesa de su cocina. Pregunte por tres viviendas vendidas recientemente que se parezcan a la suya. Pregunte cuál era el precio de salida y cuál fue el precio obtenido. Pregunte cuánto tiempo estuvieron en venta.
Quien no responde a estas preguntas con soltura no vende su tipo de vivienda con la frecuencia suficiente para hacerlo bien.
Hay una peculiaridad al elegir agente inmobiliario que distorsiona todo el proceso: el agente que quiere el encargo y el agente que mejor vende su vivienda no son necesariamente el mismo. Es más, en la mesa de la cocina se comportan exactamente al revés.
El primero menciona una cifra alta. Es agradable de oír. El segundo menciona una cifra realista y explica por qué. Es menos agradable de oír. Adivine quién consigue el encargo más a menudo.
Nosotros mismos somos agentes inmobiliarios en Helmond y Eindhoven, así que somos una de las agencias entre las que puede elegir. Precisamente por eso explicamos aquí en qué debe fijarse, incluidas las cosas que los agentes prefieren no mencionar. Mídanos exactamente con el mismo rasero.
La mayoría de los comparadores ponen a los agentes inmobiliarios uno al lado del otro según tarifa y número de viviendas vendidas. Ambos datos dicen poco. A continuación, lo que sí cuenta, por orden de importancia.
Un agente que ha vendido cincuenta pisos en el centro sabe poco de una vivienda unifamiliar aislada en Stiphout. El comprador es distinto, el argumento de venta es distinto, la red de contactos es distinta. Pregunte por tres viviendas comparables, no por el total.
El agente que menciona la cifra más baja no es automáticamente el mejor. El que sabe explicar cómo llega a esa cifra, sí. Pregunte más: qué viviendas de referencia, qué ajustes, qué horquilla.
En las agencias más grandes, el director acude a la reunión y un asistente se encarga de las visitas. No tiene por qué ser un problema, pero debe saberlo. Pregunte quién estará en su vivienda cuando entre un comprador.
Un comprador que llama un sábado por la tarde y no obtiene respuesta no vuelve a llamar. Parece trivial y no lo es.
Fíjese en las viviendas que tiene publicadas ahora en Funda. ¿Son buenas las fotos? ¿Son correctos los textos? ¿Incluyen planos? Eso es exactamente lo que recibirá su vivienda.
Trabajará con esta persona durante meses, en un periodo que a menudo es más tenso de lo esperado. Alguien en quien no confía en la primera conversación no se ganará su confianza más adelante, cuando las cosas se pongan serias.
Está al final a propósito. Ahorrar mil euros en la comisión (courtage) mientras deja escapar diez mil en la negociación no es ningún ahorro. La tarifa solo cuenta cuando todo lo demás es igual.
Lleve esta lista a la reunión. No para ponérselo difícil, sino porque las respuestas le dicen más que todo el discurso comercial.
| La pregunta | En qué fijarse |
|---|---|
| 1. ¿Qué tres viviendas como la mía ha vendido en este barrio durante el último año? | ¿Responde con soltura? ¿O tiene que buscar? Entonces su vivienda no es rutina para él |
| 2. ¿Cuál era el precio de salida y cuál fue el precio obtenido? | Vender sistemáticamente por debajo del precio de salida significa fijarlo demasiado alto. Vender sistemáticamente muy por encima también puede significar que lo fija demasiado bajo |
| 3. ¿Cuánto tiempo estuvieron en venta? | La cifra más honesta que existe. Pregunte por el tiempo en venta de esas viviendas, no por la media de la agencia |
| 4. ¿En qué viviendas de referencia basa su valoración? | Una respuesta concreta con direcciones. Sin respuesta concreta, no hay fundamento |
| 5. ¿Quién hace las visitas? | Si es otra persona distinta de quien tiene delante: pregunte si puede hablar con ella |
| 6. ¿Qué incluye exactamente la comisión y qué se cobra aparte? | Fotografía, planos, informe de mediciones, gastos de inicio, gastos de revocación. Por escrito, no de palabra |
| 7. ¿Qué pasa si después de ocho semanas no he recibido ninguna oferta? | Un buen agente tiene un plan para esto. Uno mediocre dice que todo saldrá bien |
Aconsejamos a un vendedor de Rijpelberg que hiciera estas preguntas a tres agencias. La primera las respondió todas en diez minutos, con direcciones. La segunda dijo que todo saldría bien. La tercera mencionó una cifra 25.000 € por encima de las otras dos y no entró en las preguntas.
No es casualidad qué agencia acabó vendiendo la vivienda con rapidez.
Precios orientativos para esta región en 2026. Varían según la agencia y la vivienda, pero el orden de magnitud es correcto.
| Modelo | Coste | Cómo funciona | Cuándo es adecuado |
|---|---|---|---|
| Comisión (courtage) | Del 1 al 1,5 % sin IVA | Porcentaje del precio de venta, solo si se vende | El modelo habitual. Los intereses coinciden: él gana más si usted obtiene más |
| Tarifa fija | De 2.500 a 5.000 € | Importe acordado de antemano, independientemente del precio obtenido | A veces ventajoso en viviendas caras. Inconveniente: no hay incentivo para sacar más |
| Agente online | De 500 a 1.500 € | Usted hace las visitas; ellos se ocupan de Funda y del papeleo | Solo si sabe negociar bien y conoce el mercado |
| Sin venta no hay pago (no cure no pay) | A menudo, comisión más alta | Solo paga si se vende | Suena atractivo. Con la comisión ya es así por defecto. Cuidado con los costes encubiertos |
Con una vivienda de 400.000 €, con comisión paga por tanto aproximadamente de 4.000 a 6.000 € sin IVA, es decir, unos 4.800 a 7.300 con IVA incluido. A eso se suman el certificado energético y, por lo general, un informe de mediciones.
En lo que debe fijarse es en las partidas que no están incluidas. Gastos de inicio. Gastos de revocación si lo deja. Gastos de publicidad. Fotografía. Pida un único importe que lo incluya todo, y pídalo por escrito.
El agente A cobra el 1,2 %, el agente B cobra el 1,5 %. Sobre 400.000 €, la diferencia es de 1.200 €. Si el agente B vende su vivienda por 408.000 y el agente A por 400.000, B le sale 6.800 € netos más a cuenta. La diferencia entre negociar bien y negociar de forma mediocre casi siempre es mayor que la diferencia de comisión.
Tres modelos que hacen cosas distintas. Ninguno de los tres es siempre el mejor, y precisamente por eso no existe un consejo general.
Barato; usted hace las visitas y la negociación. Funciona si su vivienda se vende sola en un mercado con poca oferta y usted tiene una posición fuerte. No funciona cuando las cosas se complican, y es justo entonces cuando necesita a alguien.
Para el vendedor autosuficienteReconocimiento de marca, muchos carteles, amplia plantilla. Inconveniente: su vivienda es una entre cien. El director acude a la reunión y un empleado hace el resto. Su urgencia no es la suya.
Para viviendas estándarConoce el barrio, conoce a los compradores, tiene menos viviendas y, por tanto, más atención por vivienda. Inconveniente: red más pequeña, menos visibilidad. Ventaja: cuando usted llama, contesta.
Para la mayoríaEl malentendido sobre las grandes agencias: la gente cree que el reconocimiento de marca atrae compradores. Eso era cierto cuando el periódico era el canal. Hoy todo el mundo busca en Funda, y allí todos los agentes son igual de grandes. Lo que queda es la atención, y en una agencia pequeña es, por definición, mayor.
El malentendido sobre las agencias inmobiliarias online: la gente cree que se ahorra la comisión (courtage). Es cierto hasta el momento en que aparecen dos interesados y usted mismo tiene que decidir cómo actuar. Esa única decisión le cuesta o le reporta más que toda la comisión.
Somos los últimos que podemos ser objetivos sobre esto, así que lo exponemos aquí de la forma más neutral posible. Vender por su cuenta es posible. Ocurre. A veces sale bien.
| Vender por su cuenta | Con un agente inmobiliario | |
|---|---|---|
| Coste | Unos 500 € (Funda a través de un intermediario) | De 4.000 a 7.000 € |
| Tiempo | Mucho. Cuente con 40 a 60 horas | Limitado |
| Fijar el precio de venta | Su propia estimación | Fundamentado con referencias |
| Negociación | Usted, sobre su propia casa, con emoción | Alguien sin emoción |
| Riesgo jurídico | Totalmente a su cargo | Cubierto en gran parte |
| Con varios interesados | Usted decide el procedimiento | Rutina |
| Riesgo de vicios ocultos | Usted rellena el cuestionario solo | Alguien lo revisa con usted |
Cuándo puede ser sensato vender por su cuenta: si vende a alguien que ya conoce, por ejemplo a su hijo o al vecino que lleva años queriéndola. En ese caso no hay mercado ni negociación, solo papeleo. Recurra entonces a un notario y ahórrese la comisión.
Cuándo no es sensato: cuando tiene que salir al mercado. No porque usted no sea capaz, sino porque no sabe lo que no sabe. El precio de venta, el procedimiento con varios postores, las cláusulas del contrato de compraventa (koopovereenkomst) y el cuestionario son, uno por uno, momentos en los que un error cuesta más que la comisión.
Alguien vende por su cuenta, obtiene el precio pedido en una semana y está satisfecho. Con razón, piensa. Pero obtener el precio pedido en una semana casi siempre significa que el precio era demasiado bajo. Nunca sabrá lo que era posible, y ese es precisamente el problema: usted no ve lo que deja de ganar.
Dos funciones distintas con intereses opuestos. No pueden ser la misma persona en la misma operación y, si aun así ocurre, debe estar alerta.
| Agente de venta | Agente de compra | |
|---|---|---|
| Trabaja para | El vendedor | El comprador |
| Objetivo | El precio más alto, las mejores condiciones | El precio más bajo, las mejores condiciones |
| Coste | Del 1 al 1,5 % del precio de venta | De 2.500 a 5.000 €, a menudo tarifa fija |
| Quién paga | El vendedor | El comprador |
| Negocia | Al alza | A la baja |
Dónde falla la cosa: en una visita, el agente de venta está a su lado. Es amable, le habla del barrio, parece servicial. Y lo es. Pero no para usted. Trabaja para el vendedor y su remuneración sube con el precio que usted paga.
No es un reproche, es su encargo. El problema es que los compradores lo olvidan porque la conversación resulta agradable.
Respuesta corta: sí, pero no de la manera que sugieren las asociaciones del sector.
Las tres asociaciones ofrecen más o menos lo mismo: un código de conducta, un procedimiento de reclamaciones, un tribunal disciplinario y formación continua obligatoria. Eso significa que a un agente inmobiliario afiliado se le pueden pedir cuentas por su actuación. Si algo sale mal, hay una dirección a la que acudir. Con un agente inmobiliario no afiliado depende usted de los tribunales ordinarios, y ese es un camino bastante más largo y más caro.
Lo que no es: una garantía de que alguien sea bueno en su oficio. La afiliación dice algo sobre la infraestructura que lo rodea, no sobre la persona que va a vender su vivienda. Las siete preguntas de arriba dicen más sobre eso que cualquier logotipo.
NVM es con diferencia la mayor y dispone de datos propios de transacciones procedentes de las ventas de sus miembros. En una valoración (waardebepaling) eso es una ventaja real: se calcula con precios de venta reales en lugar de estimaciones. VBO y VastgoedPRO trabajan con otras fuentes que son útiles, pero menos detalladas.
En una vivienda estándar, en un barrio con mucha oferta comparable, apenas lo notará. En una vivienda más difícil de comparar, sí lo notará.
Pregunte siempre por la afiliación a una organización del sector. Una agencia sin código de conducta y sin procedimiento de reclamaciones por encima le deja sin dirección a la que acudir si algo sale mal. Pregúntenoslo también a nosotros, porque la misma regla se aplica a cualquier agencia con la que se siente a la mesa.
Ninguna de estas señales significa por sí sola que alguien no sea de fiar. Dos o más juntas, sí.
La señal más importante es la primera. Un agente inmobiliario que se sitúa 25.000 € por encima del resto sin fundamentarlo no lo hace porque vea algo que los demás no ven. Lo hace porque funciona. Usted firma y ocho semanas después empieza la conversación sobre bajar el precio. Solo que entonces ya no es un cliente que puede marcharse, sino alguien con una vivienda que lleva dos meses en venta.
Lo que usted firma se llama encargo de prestación de servicios (opdracht tot dienstverlening). Léalo. Cuatro puntos que deben figurar en él y que debe conocer de antemano.
| Punto | En qué fijarse |
|---|---|
| Duración | A menudo seis meses. Pida tres con prórroga, o la posibilidad de rescindirlo |
| Exclusividad | Normalmente en exclusiva. Es razonable, pero significa que queda atado si la venta no avanza |
| Costes de cancelación | Algunas agencias cobran cientos de euros si usted lo deja. Pregunte por ello antes de firmar |
| Comisión si vende usted mismo | Si usted mismo encuentra un comprador, ¿paga igualmente? Esto suele figurar en el contrato |
Cambiar de agente inmobiliario durante la venta es posible, pero normalmente cuesta dinero y siempre cuesta tiempo. Su vivienda se retira de Funda y vuelve a publicarse, con lo que el contador parece volver a cero. Parece, porque los compradores que ya la vieron la reconocen sin más.
Si quiere cambiar: hágalo pronto o no lo haga. Cambiar después de diez semanas no resuelve el problema de esas diez semanas.
Cuente con una comisión del 1 al 1,5 % sin IVA. En una vivienda de 400.000 € son de 4.000 a 6.000 € sin IVA, es decir, unos 4.800 a 7.300 con IVA incluido. Pregunte siempre qué incluye y qué se añade: los gastos de inicio, la fotografía, el informe de medición y los costes de cancelación no siempre están incluidos.
No. Un importe alto en la mesa de la cocina suele ser captación de clientes, no asesoramiento. Usted nota la diferencia solo después de ocho semanas sin ofertas, y entonces el problema ya es suyo. Pregunte siempre en qué viviendas de referencia se basa el importe.
La afiliación a NVM, VBO o VastgoedPRO significa que existe un código de conducta, un tribunal disciplinario y un procedimiento de reclamaciones. Si algo sale mal, hay una dirección a la que acudir. Eso tiene un valor real, pero no es una garantía de que alguien sea bueno en su oficio. Además, NVM dispone de datos propios de transacciones, lo que ayuda en una valoración. Así que pregunte siempre por ello.
Sí. Es sensato si vende a alguien que ya conoce, porque entonces no hay mercado ni negociación. No es sensato si tiene que salir al mercado: el precio de venta, el procedimiento con varios postores y el contrato de compraventa son momentos en los que un error cuesta más que la comisión.
El agente de venta trabaja para el vendedor y busca el precio más alto. El agente de compra trabaja para el comprador y busca el más bajo. En una visita, el agente de venta está a su lado, amable y servicial, pero no trabaja para usted.
Normalmente sí, pero revise la duración del encargo y los costes de cancelación. Cambiar cuesta tiempo y su vivienda vuelve a publicarse en Funda. Hágalo pronto o no lo haga: cambiar después de diez semanas no resuelve el problema de esas diez semanas.
Solo si sabe negociar bien y conoce el mercado. Se ahorra la comisión, pero usted mismo hace las visitas y la negociación. En cuanto hay dos interesados, esa única decisión le cuesta o le reporta más que todo el ahorro.
Tres son suficientes. Más no aporta información adicional, solo más conversaciones. Haga a los tres las mismas siete preguntas. Las diferencias en las respuestas le dicen más que las diferencias en los importes.
No necesitamos contarle cosas bonitas en la mesa de la cocina. Lo que sí hacemos: después de veinte años y cientos de ventas en esta región sabemos exactamente cómo se vende su tipo de vivienda a su tipo de comprador, y eso es exactamente lo que vamos a hacer por usted.
No le cuesta nada ni le compromete a nada. Y si la respuesta es que lo mejor es que venda usted mismo, también se lo diremos.
Solicite una valoración gratuita o conózcanos sin compromiso. Le contaremos con honestidad lo que vale su vivienda y lo que hace falta para venderla.
Su idioma. Hablamos inglés, alemán y francés. Escríbanos en polaco por WhatsApp y le responderemos en polaco.
Sin sorpresas en el contrato. El contrato de compraventa está en neerlandés e incluye una traducción al inglés, para que entienda cada cláusula.
Vender desde el extranjero. Gestionamos toda la venta a distancia y nos ocupamos de los trámites con el notario.
