No todas las ventas empiezan con el deseo de mudarse. A veces es necesario, y a veces en el momento en que menos le conviene. Qué está en juego entonces, qué margen tiene y a qué atenerse.
La respuesta corta. Casi siempre hay más tiempo y más margen de lo que cree en este momento. También en una ejecución hipotecaria, también en un divorcio con roces, también en una herencia con cuatro herederos que no se ponen de acuerdo. Lo que necesita no es rapidez, sino alguien que le explique exactamente qué ocurre y qué opciones le quedan.
Llámenos sin problema, aunque todavía no quiera hacer nada. Una conversación no es un encargo.
Esta página es distinta del resto de esta base de conocimiento. Aquí no hay consejos de venta, porque no es eso lo que importa si está leyendo esto.
Una parte considerable de nuestros encargos surge de una situación que nadie había planeado. Un divorcio. Un fallecimiento. Una carta del banco. Un trabajo en el extranjero que empieza mañana. El proceso de venta es técnicamente el mismo que el de cualquier otra vivienda, pero todo lo que lo rodea no lo es.
Lo que más oímos en esas conversaciones: no sabía que esto era posible. O: ojalá lo hubiera sabido antes. Por eso está aquí.
En un divorcio, la vivienda rara vez es solo una vivienda. Es la partida más importante del reparto, es el lugar donde viven los hijos y suele ser también el tema en el que la conversación se atasca.
| Opción | En qué consiste | Condición |
|---|---|---|
| Vender | La vivienda pasa a un tercero y la plusvalía se reparte | Con el acuerdo de ambos, o por vía judicial |
| Uno se queda y compra la parte del otro | Quien se queda asume él solo la hipoteca y paga al otro su parte | El banco debe aprobar la hipoteca con un solo ingreso |
| Mantenerla juntos por ahora | Ambos siguen siendo propietarios, uno vive en ella | Solo funciona de forma temporal y solo si la relación lo permite |
En la práctica, la compra de la parte del otro fracasa con más frecuencia en el banco. Lo que era viable con dos ingresos rara vez lo es con uno solo. No es una cuestión de voluntad, es un cálculo que se puede hacer de antemano. Encárguelo antes de llegar a acuerdos, no después.
Cómo se reparte depende de su situación como pareja. En régimen de comunidad de bienes: la mitad para cada uno, independientemente de quién aportó qué. Con capitulaciones matrimoniales: lo que figure en ellas. Pareja de hecho con contrato de convivencia: lo que figure en él. Pareja de hecho sin contrato: lo que conste en el Kadaster sobre la titularidad.
Esto último es lo que más sorpresas da. Quien convivía sin dejar nada por escrito y tiene la vivienda a nombre de uno solo se queda jurídicamente con las manos vacías, por mucho que haya contribuido a pagarla. Ocurre más de lo que piensa.
Cada una de las dos partes elige su propio agente inmobiliario para sentirse respaldada. Resultado: dos valoraciones que se diferencian en cuarenta mil euros y una conversación que a partir de ese momento ya no lleva a ninguna parte. La tasación que viene después cuesta dinero y tiempo que nadie quería gastar.
Un tasador en quien confíen ambos sale más barato que dos agentes inmobiliarios que defienden cada uno su propia razón.
A menudo mantenemos esas conversaciones con ambas partes sentadas a la mesa. No porque seamos terapeutas, sino porque una sola versión del valor acorta el proceso en meses. Una conversación así no conlleva ninguna obligación.
Cuatro cosas que debe saber antes de decidir nada. Suenan técnicas, pero juntas suponen miles de euros.
Para el impuesto de sucesiones (erfbelasting) se parte del valor WOZ, no del valor de mercado. Puede elegir entre el valor WOZ del año del fallecimiento y el del año siguiente. Elija el más bajo de los dos: a veces supone miles de euros de diferencia. ¿Aún no se conoce el valor del año siguiente? Presente entonces la declaración con el del año del fallecimiento. Si más adelante resulta que el otro es más bajo, todavía puede presentar una reclamación, incluso después del plazo habitual de seis semanas.
Lo que acabe pagando no depende solo del WOZ, sino también de su relación con el fallecido y de la exención correspondiente. Una pareja tiene una exención considerablemente más alta que un hijo, y un hijo a su vez una más alta que un sobrino. Así que no calcule solo con el WOZ.
Las normas e importes actuales figuran en la web de la Agencia Tributaria neerlandesa (Belastingdienst), en impuesto de sucesiones sobre una vivienda en propiedad heredada. Haga que lo revisen antes de tomar una decisión.
Es una elección que nadie hace automáticamente por usted. Quien no la conoce, deja dinero sobre la mesa.
Si vende la vivienda por 380.000 y el valor WOZ aplicado era de 320.000, el impuesto de sucesiones se calcula sobre esos 320.000. La diferencia no es una ganancia adicional sujeta al impuesto de sucesiones. Por eso, en un mercado al alza, vender suele resultar más ventajoso que conservar.
Solo se puede vender si firman todos los herederos. Uno que no quiera bloquea todo. En la práctica rara vez es mala voluntad, sino casi siempre un problema de información: alguien cree que la vivienda vale más, o la quiere para sí.
Lo que bloquea la situación casi nunca es el importe. Es la cuestión de quién decide. Una conversación conjunta con una única valoración independiente lo resuelve en la mayoría de los casos.
La declaración del impuesto de sucesiones debe presentarse en un plazo de ocho meses. Vender la vivienda no tiene fecha límite. No hay ninguna razón para decidir en seis semanas, y las decisiones que se toman en esas seis semanas rara vez son las mejores.
Tres hijos, una vivienda en Helmond-Noord y ya cuatro meses sin hablarse. El menor creía que la vivienda valía cuatrocientos mil euros; el mayor, trescientos mil. Los dos se equivocaban. Una valoración de media hora, una conversación de una hora y tres semanas después estaba a la venta. El problema nunca fue el dinero. Era que nadie tenía una cifra en la que todos confiaran.
La parte práctica de algo que no es práctico. Aquí solo figura lo que necesitará en algún momento, no lo que tiene que hacer hoy.
Lo más importante primero: no hay prisa. La gente cree que hay que hacer algo, que corren plazos, que la vivienda tiene que quedar vacía. No es así. La declaración del impuesto de sucesiones tiene un plazo de ocho meses. La vivienda no tiene ninguno.
Lo que sí sigue corriendo: las cuotas de la hipoteca, los seguros, los impuestos municipales. Comunique el fallecimiento a la entidad hipotecaria y a la aseguradora del inmueble. Una vivienda deshabitada puede quedar sujeta a condiciones de seguro distintas y conviene tenerlo resuelto antes de que ocurra algo.
Ante notario. Con ella puede actuar en nombre de la herencia. Sin este documento no se puede hacer nada; con él, todo puede esperar hasta que usted esté preparado.
Comunicarlo a la entidad hipotecaria y a la aseguradora. Es lo único que sí corre algo de prisa.
Para su propia decisión: vender o conservar. No cuesta nada, no le compromete a nada y le da un punto de partida para la conversación con los demás.
La parte más dura y la que más cuesta afrontar. No tiene que hacerse de una vez ni por completo antes de que venga un agente inmobiliario.
Cuando todos estén de acuerdo, no antes. Una vivienda que se vende antes de que las personas implicadas estén preparadas siempre da problemas.
No hace falta vaciar la vivienda antes de que vayamos a verla. Podemos valorarla perfectamente con las cosas dentro. Para mucha gente, ese es el obstáculo que lo retrasa durante meses: la idea de que primero hay que quitar cosas antes de que pueda venir alguien. No es necesario.
Si está leyendo esto porque ha recibido una carta del banco: casi siempre hay más margen del que sugiere esa carta. A continuación le explicamos qué ocurre exactamente y dónde está la salida.
El banco tiene derecho a vender su vivienda si usted no paga la hipoteca. Eso se hace mediante una subasta. En una subasta de este tipo, una vivienda obtiene de media entre un quince y un treinta por ciento menos que en una venta normal. Ese golpe recae por completo en usted, porque la deuda residual sigue siendo suya.
Venta privada (onderhandse verkoop). Usted vende su vivienda por su cuenta, en el mercado normal, al precio normal. El banco debe dar su consentimiento, y en la mayoría de los casos lo da, porque el banco también pierde en una subasta.
Este es el punto que la gente desconoce: el banco no quiere esa subasta en absoluto. Una subasta le cuesta dinero al banco y le reporta menos. Llámelos. Pida permiso para una venta privada. En la gran mayoría de los casos se lo darán.
| Subasta por ejecución hipotecaria | Venta privada | |
|---|---|---|
| Importe obtenido | Entre un 15 y un 30 % menos | Acorde con el mercado |
| Quién decide | El banco | Usted, dentro de unos límites |
| Deuda residual | Mayor, a veces mucho mayor | Menor o ninguna |
| Tiempo | Fijado por el banco | Plazo normal |
| Coste | Se suman los costes de la subasta | Costes de venta normales |
| Su posición | Mirar desde fuera | Participar en la decisión |
Este último punto es importante. Si tiene una hipoteca con NHG y vende con pérdidas, la deuda residual puede llegar a condonarse si cumple las condiciones. Esas condiciones se refieren, entre otras cosas, a si la pérdida se produjo por causas ajenas a su voluntad, por ejemplo en caso de divorcio, incapacidad laboral, desempleo o fallecimiento de su pareja, y a si usted colaboró para obtener el mayor importe posible.
No es automático ni un derecho que pueda reclamar sin más. Pero sí es un mecanismo que existe y que mucha gente desconoce. Pregunte por él a su entidad prestamista o a la propia NHG, y hágalo antes de vender, no después.
Un vendedor de Helmond recibió una notificación de subasta. Creía que ya no había nada que hacer. Una llamada al banco, permiso para una venta privada, y tres meses después la vivienda se vendió a un precio normal. La diferencia con la subasta se estimó en sesenta mil euros. No es un truco de agente inmobiliario. Es una llamada que no se atrevía a hacer.
El banco no es su enemigo. El banco quiere recuperar su dinero, y eso lo consigue mejor sin subasta.
Su vivienda vale menos que su hipoteca. Eso se llama valor inferior a la hipoteca (onderwaarde), y lo que queda después de la venta se llama deuda residual (restschuld). En este mercado ocurre con menos frecuencia que hace diez años, pero sigue existiendo.
Cuándo se da: en viviendas que se vuelven a vender poco después de la compra, en hipotecas sin amortización de los años en torno a 2008 y en personas que en su día compraron por encima del precio pedido con una hipoteca máxima.
| Posibilidad | Cuándo |
|---|---|
| Condonación NHG | Con una hipoteca NHG, la deuda residual puede llegar a condonarse si cumple las condiciones. Estas se refieren, entre otras cosas, a la causa de la pérdida y a su colaboración en la venta. Infórmese de antemano |
| Financiar la deuda residual | Si compra una nueva vivienda, a veces la deuda residual puede incluirse en la nueva hipoteca |
| Préstamo personal | La deuda residual se convierte en un préstamo con un plazo. Caro, pero resuelve el problema |
| Acuerdo de pago | Con el banco. Es posible con más frecuencia de lo que la gente cree |
| Conservar y alquilar | Si el alquiler cubre los gastos y el banco da su permiso. Atención: esto requiere permiso |
Lo que no debe hacer: esperar a que mejore por sí solo. Si no puede hacer frente a los pagos, los atrasos crecen y el problema crece. Intervenir en el segundo mes es bastante más barato que intervenir en el octavo.
Un nuevo trabajo que empieza pasado mañana. Una vivienda que ya está comprada. Un plazo fijado por el juez. Hay muchas razones para tener que vender rápido, y entonces la pregunta siempre es cuánto cuesta.
La respuesta honesta: la rapidez cuesta dinero, pero menos de lo que la gente cree, siempre que lo haga con inteligencia. Lo que no debe hacer es bajar el precio. Lo que sí puede hacer es ajustar las condiciones.
| Instrumento | Efecto en la rapidez | Coste |
|---|---|---|
| Precio de venta ajustado | Grande | Directamente en el importe obtenido |
| Fecha de entrega flexible | Grande | Ninguno |
| Vivienda lista para la venta al publicarse | Grande | Limitado |
| Horarios de visita amplios | Medio | Ninguno, solo molestias |
| Venta por licitación | Medio | Ninguno |
| Comprador de viviendas o inversor | Muy grande | Entre un 10 y un 20 % por debajo del mercado |
Esta última opción se la ofrecerán sin pedirla en cuanto alguien sepa que tiene prisa. Hay empresas que van específicamente a por personas en esta situación. Llaman, son amables, pagan al contado y están ahí mañana mismo. También pagan entre un diez y un veinte por ciento menos.
A veces merece la pena. La mayoría de las veces, no. La diferencia entre esperar seis semanas y vender de inmediato, en una vivienda de cuatrocientos mil euros, puede ser fácilmente de sesenta mil euros. Haga ese cálculo antes de firmar nada.
Si recibe sin haberla pedido una oferta de una empresa que dice que compra su vivienda de inmediato: no es casualidad. Su situación se ha hecho visible en algún sitio. No la acepte sin saber primero lo que vale su vivienda en el mercado normal.
Se marcha al extranjero. La pregunta no es solo si vende, sino también qué ocurre fiscalmente si no lo hace.
Si conserva la vivienda y la alquila, fiscalmente pasa del box 1 al box 3. Eso significa: ya no hay deducción de intereses hipotecarios, pero sí tributación sobre el rendimiento del patrimonio. Para la mayoría de las personas ese cálculo sale negativo, pero no para todos.
A esto se suma que no se puede alquilar sin más. Su entidad hipotecaria debe dar su permiso y muchas condiciones no permiten el alquiler sin modificar la hipoteca. Si lo hace sin permiso, el banco puede exigir la devolución del préstamo.
Un punto práctico que la gente olvida: la transmisión ante notario requiere su presencia o un poder. Ese poder debe legalizarse en el extranjero y eso lleva semanas. Resuélvalo antes de marcharse, no después.
A menudo no es su propia decisión, sino la de un hijo, con un padre o una madre que ya no puede abarcarlo todo. Dos cosas que debe saber.
En los cuidados prestados en el marco de la Ley de cuidados de larga duración (Wet langdurige zorg), usted paga una contribución propia (eigen bijdrage) al CAK. Tiene dos modalidades: una baja y una alta. La baja se aplica en la mayoría de las situaciones durante los primeros cuatro meses, o cuando recibe cuidados en casa mediante un paquete modular a domicilio. Después, o con mayores ingresos y patrimonio, se aplica la alta.
| Modalidad | Importe mensual (2026) | Cuándo |
|---|---|---|
| Contribución propia baja | De 212,60 a 1.115,80 € | Normalmente los primeros cuatro meses, o con un paquete modular a domicilio |
| Contribución propia alta | Máximo 3.061,80 € | Después de los cuatro primeros meses, o con ingresos y patrimonio más altos |
Lo que usted paga realmente depende de sus ingresos, su patrimonio, su edad y su situación familiar. Lo calcula el CAK (el organismo que fija la contribución propia); usted no puede estimarlo por su cuenta. Es importante saber que el CAK siempre calcula con sus ingresos y su patrimonio de dos años antes. Para 2026, por tanto, el CAK se fija en 2024.
Si vende la vivienda, la plusvalía (overwaarde) pasa a ser patrimonio en el box 3 fiscal. Ese patrimonio se computa mediante el suplemento por rendimiento del patrimonio (vermogensinkomensbijtelling): la parte que supera el importe de referencia se suma a sus ingresos en un cuatro por ciento. Esa cantidad añadida determina en parte el importe de su contribución propia. En 2026 el importe de referencia se ha fijado en 36.952 € para personas solas y 73.904 € con pareja. Como el CAK calcula con datos de dos años antes, una venta en 2026 no repercute en la contribución propia hasta 2028.
En concreto: vender una vivienda puede aumentar su contribución propia. No de inmediato, pero sí con el tiempo. No es un motivo para no vender, pero sí para saber qué efecto tiene antes de firmar.
Los importes vigentes y el método de cálculo están en la web del CAK. Pida que calculen su situación, porque la diferencia entre la contribución baja y la alta es lo bastante grande como para tenerla en cuenta.
Si su padre o su madre ya no puede decidir por sí mismo, usted necesita un poder notarial, o bien una administración patrimonial (bewind) o una curatela a través del juez. Sin una de esas tres cosas no puede hacer nada, aunque actúe con la mejor de las intenciones.
Si existe un poder preventivo (levenstestament), normalmente basta con eso. Si no existe y su padre o su madre ya no puede firmar, tendrá que acudir al juez de primera instancia (kantonrechter). Eso lleva meses.
No se guíe por lo que le cuente un familiar sobre la contribución propia, ni por lo que lea en internet. Pida al CAK que calcule su situación. La diferencia entre la contribución baja y la alta asciende a miles de euros al año, y solo lo sabrá si alguien lo calcula con sus propios ingresos y patrimonio.
La regla es sencilla y asusta a muchos arrendadores: la venta no rompe el alquiler (koop breekt geen huur). El comprador asume el contrato de alquiler, incluido el inquilino y todos los derechos que este tiene.
Eso significa que no puede vender con la promesa de entregar la vivienda vacía, a menos que el inquilino se vaya de verdad. Y eso no lo puede imponer en un contrato de alquiler de duración indefinida.
| Situación | Consecuencia para el valor |
|---|---|
| Alquilada, duración indefinida | Entre un 15 y un 30 % menos que libre de inquilinos |
| Alquilada, duración determinada con fecha de fin | Algo menor, según el plazo restante |
| El inquilino se va voluntariamente | Valor normal, siempre que quede por escrito |
| Vender al inquilino | Valor normal, a menudo la vía más sencilla |
Los compradores de una vivienda alquilada son inversores, no particulares. Calculan con la rentabilidad, no con el placer de vivir en ella, y esa cuenta sale más baja. De ahí la diferencia.
La opción que más se pasa por alto: pregunte al inquilino si quiere comprarla. En este mercado los inquilinos dicen que sí más a menudo de lo que esperan los arrendadores, y así se resuelve todo el problema de una vez.
En una ejecución hipotecaria (executieverkoop), el banco puede sacar la vivienda a subasta en virtud de la hipoteca. Pero antes de llegar a ese punto, casi siempre puede pedir permiso para una venta privada. El banco también pierde dinero en una subasta y suele colaborar. Llámeles, aunque le dé reparo.
De media, entre un quince y un treinta por ciento menos que en una venta normal. En una vivienda de 400.000 € son entre 60.000 y 120.000 €. Ese golpe recae íntegramente sobre usted, porque la deuda residual sigue siendo suya.
Todos los herederos deben firmar. Basta con que uno no quiera para bloquearlo todo. En la práctica rara vez es mala voluntad; casi siempre es una diferencia de opinión sobre el valor. Una única valoración independiente en la que todos confíen suele resolverlo.
Sobre el valor WOZ (la valoración catastral municipal), no sobre el precio de venta. Puede elegir entre el valor WOZ del año del fallecimiento y el del año siguiente, si ya se conoce. El más bajo de los dos es el más ventajoso. Si vende por encima de ese valor, la diferencia no es una ganancia sujeta a impuesto adicional. Lo que pague depende además de su parentesco con el fallecido y de la exención correspondiente. Consulte en la Belastingdienst (la Agencia Tributaria neerlandesa) las normas vigentes.
Solo si el banco acepta la hipoteca con sus ingresos únicamente. Lo que era viable entre dos con dos sueldos rara vez lo es para una sola persona. Pida que hagan ese cálculo antes de llegar a acuerdos, no después.
Es el importe que queda pendiente cuando lo obtenido con la venta es inferior a su hipoteca. Si tiene una hipoteca con NHG (la garantía hipotecaria nacional), la deuda residual puede llegar a condonarse si cumple las condiciones. No es automático: infórmese antes con su entidad prestamista o con NHG. Otras vías son incluirla en una nueva hipoteca o acordar un plan de pagos.
No. Podemos valorar perfectamente entre sus cosas. Para mucha gente esa idea es el obstáculo que lo retrasa durante meses. Llámenos sin problema antes de haber ordenado nada.
No como primera medida. Una fecha de entrega flexible, una vivienda lista cuando se publica el anuncio y un horario amplio de visitas aceleran mucho la venta sin costarle dinero. Bajar el precio es el último recurso, no el primero.
En estas situaciones lo que más cuenta es la calma y la experiencia. Le explicamos qué ocurre, qué margen tiene y qué es lo sensato, también cuando la conclusión es que, por ahora, no haga nada.
Llámenos sin compromiso. También si no sabe si quiere vender. También si tiene la sensación de que es demasiado pronto. La discreción es lo normal y no supone ninguna obligación.
Su idioma. Hablamos inglés, alemán y francés. Escríbanos en polaco por WhatsApp y le responderemos en polaco.
Sin sorpresas en el contrato. El contrato de compraventa está en neerlandés e incluye una traducción al inglés, para que entienda cada cláusula.
Vender desde el extranjero. Gestionamos toda la venta a distancia y nos ocupamos de los trámites con el notario.
