Cuando ya no puede hacer frente a las cuotas de la hipoteca, en algún momento llega una carta. Lo que ocurre después está en gran parte fijado por la ley. Lo que todavía puede influir depende casi por completo de lo pronto que actúe.
El banco puede vender su vivienda sin intervención judicial, en virtud del derecho de hipoteca. La condición es que usted haya incurrido en mora. Usted puede solicitar una venta privada, que casi siempre obtiene un precio mayor. Pero eso requiere la colaboración del banco y la autorización del juez, y cuanto más espere, menores son las posibilidades.
El artículo 3:268 del Código Civil neerlandés (Burgerlijk Wetboek) otorga al banco el derecho de ejecución directa (parate executie). Esto significa que el banco puede vender su vivienda sin que intervenga antes un juez. Ese derecho nace en cuanto usted incurre en mora en el pago de los intereses o de la amortización.
Mientras usted pague, el banco no puede hacer nada. Tiene que ocurrir algo más.
Una subasta forzosa también puede iniciarla un acreedor distinto del banco, siempre que haya practicado un embargo y disponga de un título ejecutivo.
El apartado 2 de ese mismo artículo ofrece la salida: la venta ejecutiva privada (onderhandse executoriale verkoop). La vivienda se vende entonces con normalidad a través de un agente inmobiliario, con visitas, con fotos y con compradores que disponen de tiempo para organizar su financiación.
Para ello se necesita la autorización del juez y la colaboración del banco. A menudo usted tiene primero la oportunidad de vender de forma privada, precisamente porque así el importe obtenido suele ser mayor. Al banco también le interesa.
Aquí tenemos que corregir algo. Muchas páginas web afirman que una subasta forzosa obtiene entre un 30 y un 40 % menos que una venta normal. Esa cifra procede de estudios de alrededor de 2008, de la época de las subastas presenciales con un público cerrado de inversores inmobiliarios.
Ese mercado ya no existe. Un estudio de brainbay, la agencia de investigación vinculada a la NVM, analizó unos 140 inmuebles subastados en ejecución y constató que, de media, se adjudicaron un 6 % por debajo del valor de mercado estimado. Un tercio de los inmuebles incluso se adjudicó por encima del valor de mercado. En el cuarto trimestre de 2025, el valor obtenido en subasta se situó de media en torno al 100 % del valor WOZ (la valoración catastral municipal).
El motivo son las subastas en línea. Más compradores, mejor información, una formación de precios más transparente. NHG ha establecido que, a partir del 1 de enero de 2026, todas las subastas forzosas con garantía NHG se celebren obligatoriamente en línea, precisamente porque las subastas en línea obtienen de media más.
¿Qué significa esto para usted? Que el verdadero problema de una subasta ya no es el precio. Son los gastos que se descuentan del importe obtenido, la pérdida de todo control y la deuda residual que queda. Si queda una deuda residual, usted la sigue debiendo y el banco puede seguir reclamándola.
Esta es la parte que otras páginas no cuentan, porque resulta incómoda.
El juez rara vez interviene. El Tribunal de Apelación de Ámsterdam dictaminó en 2024 que un banco no está obligado a aceptar la propuesta del propietario de vender la vivienda a través de su propio agente inmobiliario. El banco puede optar por la ejecución, incluso si una venta privada pudiera obtener más.
Y el juez no autoriza la venta privada si es verosímil que una subasta obtenga más. La ley parte de maximizar el importe obtenido, no de su interés.
Si el atraso ya es demasiado grande, o ya ha habido varios intentos fallidos de llegar a una solución, el banco puede negarse. Entonces ya no hay margen.
La diferencia entre alguien que llama ante el primer impago y alguien que llama cuando ya se ha anunciado la fecha de la subasta no es de grado. En el primer caso podemos vender la vivienda con normalidad. En el segundo, sinceramente, poco podemos hacer ya.
El banco puede pedirle que firme ante notario un poder con el que el banco puede vender la vivienda en su nombre a través de su propio agente inmobiliario.
En cuanto lo firme, la vivienda puede venderse a cualquier precio. Si queda una deuda residual, es suya. Ya no tendrá control sobre el precio, pero sí la factura.
Eso no es motivo para no firmar nunca. Es motivo para saber lo que firma y para que primero se calcule lo que realmente vale la vivienda.
Somos agentes inmobiliarios, no abogados. No asesoramos sobre procedimientos cautelares, reestructuración de deudas ni recursos. Lo que sí podemos hacer: decirle en un día lo que realmente vale su vivienda y si una venta privada es realista en su situación.
Sí. En virtud del derecho de hipoteca, el banco tiene derecho a la ejecución directa (parate executie). La condición es que usted haya incurrido en impago de intereses o amortizaciones.
Menos de lo que se suele afirmar. Las cifras de un descuento del 30 al 40 % proceden de la época de las subastas presenciales. Desde que las subastas son en línea, el importe obtenido se sitúa de media cerca del valor de mercado. La verdadera desventaja está en los gastos, la pérdida de control y la deuda residual.
No. Un tribunal de apelación dictaminó en 2024 que el banco no está obligado a aceptar su propuesta de vender a través de su propio agente inmobiliario. Colaborar suele interesar al banco, pero no es un derecho.
Ante el primer impago. Si el atraso es grande o ya ha habido intentos fallidos, el banco puede negarse a colaborar en una venta privada.
Lea primero lo que dice. Con ese poder, el banco puede vender la vivienda en su nombre a cualquier precio. Una posible deuda residual sigue siendo suya. Haga calcular primero lo que vale la vivienda.
Si el importe obtenido es inferior a su deuda, la diferencia sigue pendiente. El banco puede seguir reclamándola. Si tiene NHG (garantía hipotecaria nacional), la deuda residual puede condonarse bajo determinadas condiciones.
Sí, si ha practicado un embargo y dispone de un título ejecutivo.
Sinceramente: poco. Nuestro papel es grande si llama pronto y pequeño si el proceso ya está en marcha. En esa fase necesita un abogado, no un agente inmobiliario.
Somos el agente inmobiliario de Helmond y lo hacemos de una forma un poco distinta. Analizamos su caso con usted, hacemos los números y le decimos con franqueza lo que haríamos nosotros. Aunque eso signifique que, por ahora, no debe hacer nada.
Su idioma. Hablamos inglés, alemán y francés. Escríbanos en polaco por WhatsApp y le responderemos en polaco.
Sin sorpresas en el contrato. El contrato de compraventa está en neerlandés e incluye una traducción al inglés, para que entienda cada cláusula.
Vender desde el extranjero. Gestionamos toda la venta a distancia y nos ocupamos de los trámites con el notario.
