Wenn die Hypothekenraten nicht mehr zu stemmen sind, kommt irgendwann ein Brief. Was danach geschieht, ist größtenteils gesetzlich geregelt. Was Sie noch beeinflussen können, hängt fast vollständig davon ab, wie früh Sie handeln.
Die Bank darf Ihre Immobilie aufgrund des Hypothekenrechts ohne Einschaltung eines Gerichts verkaufen. Voraussetzung ist, dass Sie in Verzug sind. Sie können einen freihändigen Verkauf (onderhandse verkoop) beantragen, der fast immer mehr einbringt. Dafür sind jedoch die Mitwirkung der Bank und die Zustimmung des Gerichts nötig, und je länger Sie warten, desto geringer wird diese Chance.
Artikel 3:268 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Burgerlijk Wetboek) gibt der Bank das Recht der sofortigen Zwangsvollstreckung (parate executie). Das bedeutet: Die Bank darf Ihre Immobilie verkaufen, ohne dass zuvor ein Gericht eingeschaltet wird. Dieses Recht entsteht, sobald Sie mit Zinsen oder Tilgung in Verzug sind.
Solange Sie zahlen, kann die Bank nichts unternehmen. Es muss mehr vorgefallen sein.
Eine Zwangsversteigerung kann auch von einem anderen Gläubiger als der Bank eingeleitet werden, sofern dieser eine Pfändung vorgenommen hat und über einen Vollstreckungstitel verfügt.
Absatz 2 desselben Artikels bietet den Ausweg: den freihändigen Vollstreckungsverkauf. Die Immobilie wird dann ganz normal über einen Makler verkauft, mit Besichtigungen, mit Fotos und mit Käufern, die Zeit bekommen, ihre Finanzierung zu regeln.
Dafür ist die Zustimmung des Gerichts nötig und die Bank muss mitwirken. Oft erhalten Sie zunächst selbst die Gelegenheit, freihändig zu verkaufen, gerade weil der Erlös dann meist höher ist. Auch die Bank hat daran ein Interesse.
Hier müssen wir etwas richtigstellen. Viele Websites schreiben, dass eine Zwangsversteigerung 30 bis 40 Prozent weniger einbringt als ein normaler Verkauf. Diese Zahl stammt aus Untersuchungen von etwa 2008, aus der Zeit der Saalversteigerung mit einem geschlossenen Publikum aus Immobilienhändlern.
Diesen Markt gibt es nicht mehr. Eine Untersuchung von brainbay, dem Forschungsinstitut hinter dem Maklerverband NVM, betrachtete rund 140 zwangsversteigerte Objekte und stellte fest, dass sie im Durchschnitt 6 Prozent unter dem geschätzten Marktwert versteigert wurden. Ein Drittel der Objekte ging sogar über dem Marktwert weg. Im vierten Quartal 2025 lag der erzielte Versteigerungswert im Durchschnitt bei etwa 100 Prozent des WOZ-Werts (des kommunalen Immobilienwerts).
Der Grund ist die Online-Versteigerung. Mehr Käufer, bessere Informationen, transparentere Preisbildung. NHG hat festgelegt, dass ab dem 1. Januar 2026 alle Zwangsversteigerungen mit NHG-Garantie verpflichtend online stattfinden, gerade weil Online-Versteigerungen im Durchschnitt mehr einbringen.
Was bedeutet das für Sie? Dass das eigentliche Problem einer Versteigerung nicht mehr der Preis ist. Es sind die Kosten, die vom Erlös abgehen, der Verlust jeglicher Kontrolle und die Restschuld, die übrig bleibt. Bleibt diese bestehen, schulden Sie sie weiterhin und die Bank kann sie weiter eintreiben.
Das ist der Teil, den andere Seiten nicht erzählen, weil er unangenehm ist.
Das Gericht greift selten ein. Das Berufungsgericht (Gerechtshof) Amsterdam entschied 2024, dass eine Bank nicht verpflichtet ist, auf einen Vorschlag des Eigentümers einzugehen, die Immobilie über einen eigenen Makler zu verkaufen. Die Bank darf sich für die Zwangsvollstreckung entscheiden, auch wenn ein freihändiger Verkauf möglicherweise mehr einbringen würde.
Und das Gericht erteilt keine Zustimmung zum freihändigen Verkauf, wenn plausibel ist, dass eine Versteigerung mehr einbringt. Das Gesetz geht von der Maximierung des Erlöses aus, nicht von Ihrem Interesse.
Ist der Rückstand bereits zu groß oder gab es schon mehrere gescheiterte Versuche, eine Lösung zu finden, kann die Bank ablehnen. Dann ist der Spielraum weg.
Der Unterschied zwischen jemandem, der beim ersten Zahlungsrückstand anruft, und jemandem, der anruft, wenn der Versteigerungstermin bereits angekündigt ist, ist kein gradueller. Im ersten Fall können wir die Immobilie ganz normal verkaufen. Im zweiten Fall können wir ehrlich gesagt nur noch wenig tun.
Die Bank kann Sie bitten, beim Notar eine Vollmacht zu unterschreiben, mit der die Bank die Immobilie in Ihrem Namen über einen eigenen Makler verkaufen darf.
Sobald Sie diese unterschreiben, kann die Immobilie zu jedem Preis verkauft werden. Bleibt eine Restschuld übrig, tragen Sie diese. Sie haben dann keine Kontrolle mehr über den Preis, wohl aber die Rechnung.
Das ist kein Grund, niemals zu unterschreiben. Es ist ein Grund, zu wissen, was Sie unterschreiben, und zuerst berechnen zu lassen, was die Immobilie wirklich wert ist.
Wir sind Makler, keine Anwälte. Zu einstweiligen Verfügungsverfahren, Schuldensanierung und Einspruchsverfahren beraten wir nicht. Was wir aber können: Ihnen innerhalb eines Tages sagen, was Ihre Immobilie wirklich wert ist und ob ein freihändiger Verkauf in Ihrer Situation realistisch ist.
Ja. Aufgrund des Hypothekenrechts hat die Bank das Recht zur sofortigen Zwangsvollstreckung (parate executie). Voraussetzung ist, dass Sie mit Zinsen oder Tilgung in Verzug sind.
Weniger, als oft behauptet wird. Die Zahlen von 30 bis 40 Prozent Abschlag stammen aus der Zeit der Saalversteigerung. Seit Versteigerungen online stattfinden, liegt der Erlös im Durchschnitt nahe am Marktwert. Der eigentliche Nachteil liegt in den Kosten, dem Verlust der Kontrolle und der Restschuld.
Nein. Ein Berufungsgericht entschied 2024, dass die Bank nicht verpflichtet ist, auf Ihren Vorschlag einzugehen, über einen eigenen Makler zu verkaufen. Mitzuwirken liegt oft durchaus im Interesse der Bank, aber es ist kein Recht.
Beim ersten Zahlungsrückstand. Ist der Rückstand groß oder gab es bereits gescheiterte Versuche, kann die Bank die Mitwirkung an einem freihändigen Verkauf ablehnen.
Lesen Sie zuerst, was darin steht. Mit dieser Vollmacht kann die Bank die Immobilie in Ihrem Namen zu jedem Preis verkaufen. Eine etwaige Restschuld bleibt bei Ihnen. Lassen Sie zuerst berechnen, was die Immobilie wert ist.
Ist der Erlös niedriger als Ihre Schuld, bleibt die Differenz bestehen. Die Bank kann diese weiter eintreiben. Haben Sie NHG (die niederländische Hypothekengarantie), kann die Restschuld unter bestimmten Voraussetzungen erlassen werden.
Ja, wenn er eine Pfändung vorgenommen hat und über einen Vollstreckungstitel verfügt.
Ehrlich gesagt: wenig. Unsere Rolle ist groß, wenn Sie früh anrufen, und klein, wenn das Verfahren bereits läuft. In diesem Stadium brauchen Sie einen Anwalt, keinen Makler.
Wir sind der Makler von Helmond und wir machen es ein kleines bisschen anders. Wir schauen mit Ihnen gemeinsam hin, rechnen alles durch und sagen Ihnen ehrlich, was wir tun würden. Auch wenn das bedeutet, dass Sie vorerst besser noch nichts unternehmen.
Ihre Sprache. Wir sprechen Englisch, Deutsch und Französisch. Schreiben Sie uns per WhatsApp auf Polnisch, und wir antworten auf Polnisch.
Keine Überraschungen im Vertrag. Der Kaufvertrag ist auf Niederländisch und wird mit einer englischen Übersetzung geliefert, damit Sie jede Klausel verstehen.
Verkaufen aus dem Ausland. Wir begleiten den gesamten Verkauf aus der Ferne und regeln die Unterlagen mit dem Notar.
