Bei einer Scheidung ist die Immobilie selten nur eine Immobilie. Sie ist der größte Posten bei der Aufteilung, der Ort, an dem die Kinder wohnen, und meist das Thema, an dem das Gespräch festfährt.
Es gibt drei Möglichkeiten: verkaufen, einer von beiden zahlt den anderen aus, oder Sie behalten die Immobilie vorerst gemeinsam. Welche umsetzbar ist, entscheidet in der Praxis die Bank und nicht Sie. Lassen Sie daher zuerst ausrechnen, ob eine Auszahlung möglich ist, bevor Sie vereinbaren, wer bleibt.
Auf dem Papier haben Sie drei Optionen. In der Praxis fallen meist zwei weg, bevor Sie gründlich darüber nachgedacht haben.
| Option | Was es bedeutet | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Verkaufen | Die Immobilie geht an einen Dritten, der Mehrerlös (overwaarde) wird aufgeteilt | Beide einverstanden, oder über das Gericht |
| Einer bleibt und zahlt den anderen aus | Wer bleibt, übernimmt die Hypothek allein und zahlt den Anteil aus | Die Bank muss der Hypothek auf Basis eines Einkommens zustimmen |
| Vorläufig gemeinsam behalten | Beide bleiben Eigentümer, einer wohnt dort | Funktioniert nur vorübergehend und nur, wenn das Verhältnis es zulässt |
Die Auszahlung scheitert in der Praxis am häufigsten an der Bank. Was gemeinsam mit zwei Einkommen machbar war, ist allein selten machbar. Das ist keine Frage des Wollens, sondern eine Rechnung, die sich vorab aufstellen lässt. Lassen Sie diese Rechnung machen, bevor Sie Vereinbarungen treffen, nicht danach.
Solange Sie gemeinsam eine Hypothek haben, haften Sie beide gesamtschuldnerisch (hoofdelijk aansprakelijk). Die Bank darf die gesamte Schuld bei einem von Ihnen beiden einfordern. Das bleibt so, wenn Sie ausziehen. Das bleibt so, wenn Sie nicht mehr mitzahlen. Und das bleibt so, bis die Bank Sie offiziell aus dieser Haftung entlässt.
Eine Scheidungsfolgenvereinbarung (echtscheidingsconvenant) reicht dafür nicht aus. Was Sie gemeinsam vereinbaren, bindet die Bank nicht. Nur die Bank kann jemanden aus der gesamtschuldnerischen Haftung entlassen.
Jemand zieht aus, unterschreibt die Vereinbarung und denkt, alles sei geregelt. Vier Jahre später zeigt sich bei einem Hypothekenantrag für eine neue Immobilie, dass er immer noch für die volle Schuld des alten Hauses in den Büchern steht. Es ist nichts schiefgelaufen. Es wurde nur nie die Entlassung beantragt.
Die Bank behandelt die Entlassung aus der gesamtschuldnerischen Haftung oft wie eine neue Hypothek. Es wird erneut das Einkommen der Person geprüft, die bleibt, sowie der Wert der Immobilie. Sie reichen erneut Unterlagen ein: Einkommensnachweise, eine Arbeitgeberbescheinigung und das Antragsformular.
Die Bank kann ablehnen. Es ist ein Hypothekenantrag, der anhand Ihrer Einkommens- und Vermögenssituation geprüft wird, und im Voraus gibt es keine Garantie für das Ergebnis.
Es gibt aber Spielraum. Die AFM erlaubt es einer Bank, in bestimmten Situationen von den Standardnormen für Hypotheken abzuweichen. Das nennt sich Explain-Möglichkeit, und eine Scheidung ist ein Beispiel dafür. Eine Ablehnung nach der Standardnorm ist also nicht immer die Endstation.
Stimmt die Bank nicht zu, ist der Verkauf der Ausweg. Der Verkauf tilgt die Hypothek und beendet die gesamtschuldnerische Haftung für Sie beide gleichzeitig.
Rechnen Sie mit Kosten für den Notar (Teilungsurkunde), ein Gutachten, eine Hypothekenberatung und Verwaltungskosten bei der Bank. Was das zusammen ergibt, unterscheidet sich je nach Bank und Situation. Wer Ihnen einen festen Betrag nennt, ohne Ihre Unterlagen zu kennen, rät.
Bei der Bearbeitungsdauer gehen die Angaben auseinander: von einigen Wochen bis zu einigen Monaten, je nach Bank und je nachdem, wie vollständig Sie Ihre Unterlagen einreichen. Rechnen Sie nicht mit einem Datum, rechnen Sie mit einer Spanne.
Wie Sie aufteilen, hängt davon ab, wie Sie zusammengelebt haben.
Letzteres sorgt für die meisten Überraschungen. Wer zusammenlebte, ohne etwas festzuhalten, und die Immobilie auf einen Namen eingetragen hat, steht rechtlich mit leeren Händen da, ganz gleich, wie viel mitbezahlt wurde. Das passiert öfter, als Sie denken.
Zwei Themen überlassen wir bewusst einem Berater: die Eigenheimrücklage (eigenwoningreserve) und die Nachfinanzierungsregel (bijleenregeling) sowie die Frage, wie lange der ausziehende Partner noch Hypothekenzinsen absetzen darf. Diese Regeln stecken voller Ausnahmen, und das Ergebnis hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Wir weisen darauf hin, dass es sie gibt. Lassen Sie sie von jemandem nachrechnen, der Ihre Zahlen kennt.
Zwei Parteien wählen jeweils einen eigenen Makler, um sich unterstützt zu fühlen. Die Folge: zwei Wertermittlungen, die vierzigtausend Euro auseinanderliegen, und ein Gespräch, das ab diesem Moment um nichts mehr geht. Das Gutachten, das dann folgt, kostet Geld und Zeit, die niemand ausgeben wollte.
Ein Gutachter, dem beide vertrauen, ist günstiger als zwei Makler, die jeweils ihre eigene Sicht der Dinge verkaufen.
Wenn Sie gemeinsam Eigentümer sind, ist ein Verkauf ohne Ihre Unterschrift nicht möglich. Können Sie sich nicht einigen, kann das Gericht über die Aufteilung entscheiden.
Nein. Sie haften weiterhin gesamtschuldnerisch für die gesamte Hypothekenschuld, bis die Bank Sie offiziell aus der Haftung entlässt. Ausziehen, nicht mehr mitzahlen oder eine Scheidungsfolgenvereinbarung unterschreiben ändert daran nichts.
Nein. Eine Scheidungsfolgenvereinbarung regelt, was Sie untereinander vereinbaren, bindet aber die Bank nicht. Nur die Bank kann jemanden aus der gesamtschuldnerischen Haftung entlassen.
Ja. Die Bank behandelt sie wie einen Hypothekenantrag und prüft, ob die Person, die bleibt, die Lasten allein tragen kann. Eine Garantie gibt es vorab nicht.
Dann bleibt der Verkauf. Der Verkauf tilgt die Hypothek und beendet die Haftung für Sie beide. Manchmal gibt es noch Spielraum über die sogenannte Explain-Möglichkeit, bei der die Bank von den Standardnormen abweichen darf.
Bei einer Scheidung brauchen Sie in der Regel ein Gutachten: einen offiziellen Bericht, den die Bank und das Finanzamt akzeptieren. Eine Wertermittlung ist kostenlos und gibt eine Orientierung, hat aber diesen Status nicht.
Dann bestimmt Ihr Partnerschaftsvertrag (samenlevingscontract), was gilt. Gibt es keinen Vertrag, zählt, was im Kataster (Kadaster) über die Eigentumsverhältnisse eingetragen ist. Wer mitbezahlt hat, aber nicht als Eigentümer eingetragen ist, steht rechtlich schwach da.
Das ist von Bank zu Bank sehr unterschiedlich: von einigen Wochen bis zu einigen Monaten. Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto schneller geht es.
Wir sind der Makler von Helmond und wir machen es ein kleines bisschen anders. Wir schauen mit Ihnen gemeinsam hin, rechnen alles durch und sagen Ihnen ehrlich, was wir tun würden. Auch wenn das bedeutet, dass Sie vorerst besser noch nichts unternehmen.
Ihre Sprache. Wir sprechen Englisch, Deutsch und Französisch. Schreiben Sie uns per WhatsApp auf Polnisch, und wir antworten auf Polnisch.
Keine Überraschungen im Vertrag. Der Kaufvertrag ist auf Niederländisch und wird mit einer englischen Übersetzung geliefert, damit Sie jede Klausel verstehen.
Verkaufen aus dem Ausland. Wir begleiten den gesamten Verkauf aus der Ferne und regeln die Unterlagen mit dem Notar.
