Eine vermietete Immobilie ist weniger wert als dieselbe Immobilie leer. Das wissen Sie. Aber wie viel weniger, und warum, ist genau der Punkt, an dem Sie von Parteien informiert werden, die Ihre Immobilie kaufen wollen.
Ihr Mieter behält seine Rechte: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer übernimmt den laufenden Vertrag. Für das Finanzamt wird der Wert mit der Leerwertquote (leegwaarderatio) berechnet, 2026 zwischen 84 und 100 Prozent des WOZ-Werts (des kommunalen Immobilienwerts). Was ein Käufer tatsächlich zahlt, ist eine andere Zahl und hängt von vier Faktoren ab.
Der Mieter genießt gesetzlichen Mieterschutz. Der Mietvertrag läuft beim neuen Eigentümer unverändert weiter. Der Mieter muss keiner Sache zustimmen und muss nicht ausziehen.
Seit dem Gesetz über unbefristete Mietverträge (Wet vaste huurcontracten) von 2024 sind befristete Verträge selten. Die meisten Mieter haben einen unbefristeten Vertrag. Ein Verkauf in leerem Zustand ohne Zustimmung des Mieters kommt daher kaum noch vor.
Das ist kein Problem, das Sie lösen müssen. Es ist eine Gegebenheit, mit der Sie rechnen.
Hier läuft es in Gesprächen oft schief. Es gibt zwei Zahlen, und sie werden durcheinander verwendet.
| Welcher Wert | Wofür | Wie ermittelt |
|---|---|---|
| Steuerlicher Wert | Box 3, Erbschaft- und Schenkungsteuer | WOZ-Wert mal die Leerwertquote aus der Tabelle des niederländischen Finanzamts (Belastingdienst) |
| Verkaufswert | Was ein Käufer zahlt | Miethöhe, Vertragsart, Mieterschutz und Lage |
Sie bewegen sich in dieselbe Richtung, sind aber nicht dieselben Beträge. Wer Ihnen einen Prozentsatz nennt, ohne zu sagen, welchen der beiden er meint, ist nachlässig oder verkauft Ihnen etwas.
Die Leerwertquote gilt nur bei Vermietung an jemanden mit Mieterschutz. Nicht bei befristeter Vermietung, Ferienwohnungen oder Freizeitimmobilien.
Zwei Dinge sollten Sie wissen. Vermieten Sie an Familienangehörige zu einer nicht marktüblichen Miete, entfällt die Leerwertquote, und Sie bewerten mit 100 Prozent des WOZ-Werts. Und liegt der tatsächliche Wert 10 Prozent oder mehr unter dem berechneten Wert, dürfen Sie den tatsächlichen Wert ansetzen. Die Beweislast liegt dann bei Ihnen.
In Box 3 galt für 2026 eine pauschale Rendite von 6,00 Prozent für sonstiges Vermögen bei einem Steuersatz von 36 Prozent, mit einem Freibetrag von 59.357 Euro pro Person. Prüfen Sie die aktuellen Zahlen beim Belastingdienst.
Und wissen Sie Folgendes: Die Leerwertquote entfällt 2027 mit dem Wechsel zu einem System auf Basis der tatsächlichen Rendite.
Was ein Käufer zahlt, hängt von vier Dingen ab:
Deshalb nennen wir hier keinen Prozentsatz. Eine Immobilie mit einer Miete nahe der Marktmiete und einem flexiblen Vertrag ist etwas ganz anderes wert als dieselbe Immobilie mit niedriger Miete und einem langfristigen Vertrag. Ein Durchschnittswert kauft Ihre Immobilie nicht.
Suchen Sie zu diesem Thema, und Sie finden vor allem Parteien, die vermietete Immobilien aufkaufen. Verbindliches Angebot innerhalb von fünf Werktagen, keine Maklerprovision, wir kaufen mit Mietern.
Das kann eine gute Lösung sein. Aber diese Parteien haben ein Interesse daran, dass Sie glauben, Ihre Immobilie sei wenig wert. Daher die Abschläge von 10 bis 30 Prozent, die Ihnen überall begegnen, meist ohne Quelle und ohne Unterscheidung zwischen steuerlichem Wert und Verkaufswert.
Jeder, der Ihnen sagt, was Ihre vermietete Immobilie wert ist, verkauft Ihnen etwas. Meistens ein Angebot. Wir rechnen es zuerst einfach für Sie durch und sagen Ihnen ehrlich, was der freie Markt erbringt. Auch wenn sich zeigt, dass ein Aufkäufer für Sie der beste Weg ist.
Das ist eine realistische Option und oft die einfachste. Kein Styling, keine Besichtigungen, keine Werbekosten.
Beachten Sie jedoch: Verkaufen Sie unter dem Marktwert an Ihr Kind, kann das Finanzamt die Differenz als steuerpflichtige Schenkung werten. Das ist eine teure Überraschung, wenn Sie nicht damit rechnen.
Seit 2026 ist die Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting) für Investoren auf 8 Prozent gesenkt. Das stützt die Nachfrage nach vermieteten Immobilien und damit Ihre Position.
Ja, das ist durchaus üblich. Die Immobilie wird dann als Anlageobjekt verkauft. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag, und der Mieter wohnt einfach weiter dort.
Nein. Kauf bricht nicht Miete. Der Vertrag läuft beim neuen Eigentümer unverändert weiter.
Das hängt von vier Faktoren ab: der Miete im Verhältnis zur Marktmiete, der Vertragsart, dem Mieterschutz und der Lage. Ein allgemeiner Prozentsatz sagt wenig aus. Für das Finanzamt liegt der Wert 2026 zwischen 84 und 100 Prozent des WOZ-Werts.
Ein Prozentsatz, mit dem Sie den WOZ-Wert multiplizieren, um den steuerlichen Wert einer vermieteten Immobilie zu bestimmen. Sie gilt nur bei Vermietung an jemanden mit Mieterschutz und entfällt 2027.
Nur wenn die Miete marktüblich ist. Vermieten Sie an Familienangehörige zu einer niedrigeren Miete, entfällt die Quote, und Sie bewerten mit 100 Prozent des WOZ-Werts.
Ja. Liegt der tatsächliche Wert 10 Prozent oder mehr unter dem Wert nach der Leerwertquote, dürfen Sie den tatsächlichen Wert ansetzen. Sie müssen das allerdings begründen.
Ja, und das spart Kosten für Styling, Besichtigungen und Werbung. Verkaufen Sie unter dem Marktwert an ein Familienmitglied, kann das Finanzamt die Differenz als Schenkung ansehen.
Seit 2026 zahlen Investoren 8 Prozent Grunderwerbsteuer auf eine Anlageimmobilie. Das macht den Kauf attraktiver und stützt die Nachfrage nach vermieteten Immobilien.
Wir sind der Makler von Helmond und wir machen es ein kleines bisschen anders. Wir schauen mit Ihnen gemeinsam hin, rechnen alles durch und sagen Ihnen ehrlich, was wir tun würden. Auch wenn das bedeutet, dass Sie vorerst besser noch nichts unternehmen.
Ihre Sprache. Wir sprechen Englisch, Deutsch und Französisch. Schreiben Sie uns per WhatsApp auf Polnisch, und wir antworten auf Polnisch.
Keine Überraschungen im Vertrag. Der Kaufvertrag ist auf Niederländisch und wird mit einer englischen Übersetzung geliefert, damit Sie jede Klausel verstehen.
Verkaufen aus dem Ausland. Wir begleiten den gesamten Verkauf aus der Ferne und regeln die Unterlagen mit dem Notar.
