Wynajmowany dom jest wart mniej niż ten sam dom bez lokatora. To wiesz. Ale o ile mniej i dlaczego, to właśnie kwestia, w której informacje przekazują Ci podmioty chcące kupić Twój dom.
Twój najemca zachowuje swoje prawa: sprzedaż nie przerywa najmu (koop breekt geen huur). Kupujący przejmuje obowiązującą umowę. Na potrzeby podatkowe wartość oblicza się za pomocą wskaźnika wartości pustego lokalu (leegwaarderatio), który w 2026 wynosi od 84 do 100% wartości WOZ (urzędowej wyceny gminnej). To, ile kupujący faktycznie zapłaci, to inna liczba, zależna od czterech czynników.
Najemca korzysta z ustawowej ochrony najmu. Umowa najmu obowiązuje bez zmian wobec nowego właściciela. Najemca nie musi na nic się zgadzać i nie musi się wyprowadzać.
Od czasu ustawy o umowach na czas nieokreślony (Wet vaste huurcontracten) z 2024 roku umowy czasowe są rzadkością. Większość najemców ma umowę na czas nieokreślony. Sprzedaż pustego lokalu bez zgody najemcy prawie się więc już nie zdarza.
To nie jest problem, który musisz rozwiązać. To fakt, który uwzględniasz w obliczeniach.
Tu w rozmowach często pojawia się nieporozumienie. Są dwie liczby i używa się ich zamiennie.
| Jaka wartość | Do czego | Jak ustalana |
|---|---|---|
| Wartość podatkowa | Box 3, podatek od spadków i darowizn | Wartość WOZ pomnożona przez leegwaarderatio z tabeli urzędu skarbowego (Belastingdienst) |
| Wartość sprzedażowa | To, co płaci kupujący | Wysokość czynszu, rodzaj umowy, ochrona najmu i lokalizacja |
Zmieniają się w tym samym kierunku, ale to nie są te same kwoty. Kto podaje Ci procent, nie mówiąc, którą z tych dwóch wartości ma na myśli, jest niestaranny albo coś Ci sprzedaje.
Leegwaarderatio obowiązuje wyłącznie przy wynajmie osobie objętej ochroną najmu. Nie dotyczy najmu czasowego, domów wakacyjnych ani domów rekreacyjnych.
Dwie rzeczy, które warto wiedzieć. Jeśli wynajmujesz rodzinie za czynsz niezgodny z rynkowym, leegwaarderatio przestaje obowiązywać i wyceniasz dom na 100% wartości WOZ. A jeśli rzeczywista wartość jest o 10% lub więcej niższa niż wartość obliczona, możesz przyjąć tę rzeczywistą wartość. Ciężar dowodu spoczywa wtedy na Tobie.
W box 3 na 2026 obowiązywała ryczałtowa stopa zwrotu 6,00% dla pozostałych składników majątku przy stawce 36%, z kwotą wolną od podatku w wysokości 59 357 € na osobę. Aktualne dane sprawdź w urzędzie skarbowym (Belastingdienst).
I pamiętaj: leegwaarderatio zniknie w 2027, wraz z przejściem na system oparty na rzeczywistym zwrocie.
To, ile zapłaci kupujący, zależy od czterech rzeczy:
Dlatego nie podajemy tu żadnego procentu. Dom z czynszem bliskim rynkowemu i elastyczną umową jest wart zupełnie co innego niż ten sam dom z niskim czynszem i długoterminową umową. Średnia nie kupi Twojego domu.
Wyszukaj ten temat, a znajdziesz głównie firmy skupujące wynajmowane domy. Wiążąca oferta w ciągu pięciu dni roboczych, bez prowizji pośrednika, kupujemy razem z najemcami.
To może być dobre rozwiązanie. Ale tym firmom zależy na tym, żebyś myślał, że Twój dom jest wart niewiele. Stąd wszechobecne obniżki o 10 do 30%, zwykle bez źródła i bez rozróżnienia między wartością podatkową a wartością sprzedażową.
Każdy, kto mówi Ci, ile jest wart Twój wynajmowany dom, coś Ci sprzedaje. Zwykle ofertę kupna. My najpierw po prostu wszystko dla Ciebie przeliczymy i uczciwie powiemy, co da wolny rynek. Także wtedy, gdy okaże się, że najlepszą drogą jest dla Ciebie firma skupująca.
To realna opcja i często najprostsza. Bez stylizacji wnętrz, bez prezentacji, bez kosztów promocji.
Uwaga: jeśli sprzedajesz dom swojemu dziecku poniżej wartości rynkowej, urząd skarbowy może uznać różnicę za opodatkowaną darowiznę. To kosztowna niespodzianka, jeśli się jej nie spodziewasz.
Od 2026 podatek od przeniesienia własności (overdrachtsbelasting) dla inwestorów obniżono do 8%. To wspiera popyt na wynajmowane nieruchomości, a tym samym Twoją pozycję.
Tak, to bardzo powszechne. Nieruchomość sprzedaje się wtedy jako obiekt inwestycyjny. Kupujący przejmuje umowę najmu, a najemca po prostu mieszka dalej.
Nie. Sprzedaż nie przerywa najmu. Umowa obowiązuje bez zmian wobec nowego właściciela.
To zależy od czterech czynników: czynszu w stosunku do czynszu rynkowego, rodzaju umowy, ochrony najmu i lokalizacji. Ogólny procent niewiele mówi. Dla celów podatkowych wartość w 2026 wynosi od 84 do 100% wartości WOZ.
To procent, przez który mnożysz wartość WOZ, aby ustalić wartość podatkową wynajmowanego domu. Obowiązuje tylko przy wynajmie osobie objętej ochroną najmu i zniknie w 2027.
Tylko jeśli czynsz jest rynkowy. Jeśli wynajmujesz rodzinie za niższy czynsz, wskaźnik przestaje obowiązywać i wyceniasz dom na 100% wartości WOZ.
Tak. Jeśli rzeczywista wartość jest o 10% lub więcej niższa niż wartość według leegwaarderatio, możesz przyjąć rzeczywistą wartość. Musisz to jednak uzasadnić.
Tak, a to oszczędza koszty stylizacji, prezentacji i promocji. Jeśli sprzedajesz członkowi rodziny poniżej wartości rynkowej, urząd skarbowy może uznać różnicę za darowiznę.
Od 2026 inwestorzy płacą 8% podatku od przeniesienia własności przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej. To czyni zakup bardziej atrakcyjnym i wspiera popyt na wynajmowane nieruchomości.
Jesteśmy pośrednikiem nieruchomości w Helmond i robimy to trochę inaczej. Przyglądamy się sprawie razem z Tobą, przeliczamy wszystko i uczciwie mówimy, co sami byśmy zrobili. Nawet jeśli oznacza to, że na razie nie powinieneś nic robić.
Twój język. Mówimy po angielsku, niemiecku i francusku. Napisz do nas po polsku przez WhatsApp, a odpowiemy po polsku.
Żadnych niespodzianek w umowie. Umowa kupna-sprzedaży jest po niderlandzku i otrzymujesz do niej tłumaczenie na angielski, dzięki czemu rozumiesz każdą klauzulę.
Sprzedaż z zagranicy. Prowadzimy całą sprzedaż zdalnie i załatwiamy formalności u notariusza.
