Una vivienda alquilada vale menos que la misma vivienda vacía. Eso ya lo sabe. Pero cuánto menos, y por qué, es precisamente el punto en el que le informan partes que quieren comprar su vivienda.
Su inquilino conserva sus derechos: la venta no rompe el alquiler (koop breekt geen huur). El comprador asume el contrato en vigor. A efectos fiscales, el valor se calcula con el coeficiente de valor desocupado (leegwaarderatio), en 2026 entre el 84 y el 100 % del valor WOZ (la valoración catastral municipal). Lo que un comprador paga realmente es otra cifra y depende de cuatro factores.
El inquilino goza de protección legal del arrendamiento. El contrato de alquiler continúa sin cambios con el nuevo propietario. El inquilino no tiene que dar su consentimiento a nada y no tiene que marcharse.
Desde la Ley de contratos de alquiler fijos (Wet vaste huurcontracten) de 2024, los contratos temporales son poco frecuentes. La mayoría de los inquilinos tienen un contrato indefinido. Por ello, vender la vivienda vacía sin el consentimiento del inquilino ya casi no ocurre.
No es un problema que usted tenga que resolver. Es un dato con el que hay que contar.
Aquí es donde las conversaciones suelen torcerse. Hay dos cifras y se usan indistintamente.
| Qué valor | Para qué | Cómo se determina |
|---|---|---|
| Valor fiscal | Box 3, impuesto de sucesiones y donaciones | Valor WOZ multiplicado por el coeficiente de valor desocupado de la tabla de la Agencia Tributaria (Belastingdienst) |
| Valor de venta | Lo que paga un comprador | Importe del alquiler, tipo de contrato, protección del arrendamiento y ubicación |
Se mueven en la misma dirección, pero no son los mismos importes. Quien le menciona un porcentaje sin decir a cuál de los dos se refiere es poco riguroso o le está vendiendo algo.
El coeficiente de valor desocupado solo se aplica al alquiler a alguien con protección del arrendamiento. No al alquiler temporal, a las viviendas vacacionales ni a las viviendas de recreo.
Dos cosas que debe saber. Si alquila a familiares por un alquiler que no se ajusta al mercado, el coeficiente de valor desocupado deja de aplicarse y la vivienda se valora al 100 % del valor WOZ. Y si el valor real es un 10 % o más inferior al valor calculado, puede utilizar ese valor real. En ese caso, la carga de la prueba recae en usted.
En el box 3, para 2026 se aplicó un rendimiento presunto del 6,00 % para otros bienes, con un tipo del 36 % y un patrimonio exento de 59.357 € por persona. Compruebe las cifras actuales en la Agencia Tributaria.
Y sepa esto: el coeficiente de valor desocupado desaparece en 2027, con el paso a un sistema basado en el rendimiento real.
Lo que paga un comprador depende de cuatro cosas:
Por eso no mencionamos aquí ningún porcentaje. Una vivienda con un alquiler cercano al de mercado y un contrato flexible vale algo muy distinto que la misma vivienda con un alquiler bajo y un contrato de larga duración. Un promedio no compra su vivienda.
Busque sobre este tema y encontrará sobre todo empresas que compran viviendas alquiladas. Oferta vinculante en cinco días hábiles, sin comisión de agente inmobiliario, compramos con inquilinos incluidos.
Puede ser una solución estupenda. Pero a estas empresas les interesa que usted crea que su vivienda vale poco. De ahí los porcentajes de descuento del 10 al 30 % que encuentra por todas partes, normalmente sin fuente y sin distinguir entre valor fiscal y valor de venta.
Todo el que le dice lo que vale su vivienda alquilada le está vendiendo algo. Normalmente, una oferta. Nosotros primero hacemos los números para usted y le decimos con honestidad lo que da el mercado libre. También si el resultado es que un comprador inversor es la mejor opción para usted.
Es una opción real y a menudo la más sencilla. Sin home staging, sin visitas, sin gastos de promoción.
Tenga en cuenta, eso sí: si vende por debajo del valor de mercado a su hijo, la Agencia Tributaria puede considerar la diferencia como una donación sujeta a impuestos. Es una sorpresa cara si no cuenta con ella.
Desde 2026, el impuesto de transmisiones (overdrachtsbelasting) para inversores se ha reducido al 8 %. Eso sostiene la demanda de inmuebles alquilados y, con ello, su posición.
Sí, es muy habitual. La vivienda se vende entonces como objeto de inversión. El comprador asume el contrato de alquiler y el inquilino sigue viviendo en ella con normalidad.
No. La venta no rompe el alquiler. El contrato continúa sin cambios con el nuevo propietario.
Depende de cuatro factores: el alquiler en relación con el alquiler de mercado, el tipo de contrato, la protección del arrendamiento y la ubicación. Un porcentaje general dice poco. A efectos fiscales, en 2026 el valor se sitúa entre el 84 y el 100 % del valor WOZ.
Un porcentaje por el que se multiplica el valor WOZ para determinar el valor fiscal de una vivienda alquilada. Solo se aplica al alquiler a alguien con protección del arrendamiento y desaparece en 2027.
Solo si el alquiler se ajusta al mercado. Si alquila a familiares por un alquiler más bajo, el coeficiente deja de aplicarse y la vivienda se valora al 100 % del valor WOZ.
Sí. Si el valor real es un 10 % o más inferior al valor según el coeficiente de valor desocupado, puede utilizar el valor real. Eso sí, debe fundamentarlo.
Sí, y así se ahorra los costes de home staging, visitas y promoción. Si vende por debajo del valor de mercado a un familiar, la Agencia Tributaria puede considerar la diferencia como una donación.
Desde 2026, los inversores pagan un 8 % de impuesto de transmisiones por un inmueble de inversión. Eso hace la compra más atractiva y sostiene la demanda de inmuebles alquilados.
Somos el agente inmobiliario de Helmond y lo hacemos de una forma un poco distinta. Analizamos su caso con usted, hacemos los números y le decimos con franqueza lo que haríamos nosotros. Aunque eso signifique que, por ahora, no debe hacer nada.
Su idioma. Hablamos inglés, alemán y francés. Escríbanos en polaco por WhatsApp y le responderemos en polaco.
Sin sorpresas en el contrato. El contrato de compraventa está en neerlandés e incluye una traducción al inglés, para que entienda cada cláusula.
Vender desde el extranjero. Gestionamos toda la venta a distancia y nos ocupamos de los trámites con el notario.
