Cuatro cosas que debe saber antes de decidir nada. Suenan técnicas, pero juntas suponen miles de euros.
El impuesto de sucesiones (erfbelasting) se calcula sobre el valor WOZ menos la deuda hipotecaria, no sobre el precio de venta. Puede elegir entre el valor WOZ del año del fallecimiento y el del año siguiente. Elija el más bajo. Si después vende por encima de ese valor, no paga más impuesto de sucesiones.
Para el impuesto de sucesiones se parte del valor WOZ (la valoración catastral municipal), no del valor de mercado. De ese valor WOZ se puede deducir la deuda hipotecaria.
Puede elegir entre dos valores WOZ: el del año del fallecimiento y el del año siguiente. Elija el más bajo, que es el más ventajoso. Si alguien fallece en 2026, elegirá por tanto entre el valor WOZ de 2026 y el de 2027.
Lo que pague al final no depende solo del WOZ, sino también de su parentesco con la persona fallecida y de la exención correspondiente. La pareja tiene una exención considerablemente mayor que un hijo, y un hijo a su vez mayor que un sobrino. Por eso, no calcule solo con el WOZ. Los importes vigentes figuran en la web de la Belastingdienst (la Agencia Tributaria neerlandesa).
Aquí hay un problema. El valor WOZ del año siguiente al fallecimiento no se lo comunica el ayuntamiento hasta el año posterior. Su declaración del impuesto de sucesiones debe presentarse en un plazo de ocho meses. Por eso, a menudo aún no conoce ese segundo valor cuando presenta la declaración.
La Belastingdienst indica: en ese caso, declare con el valor WOZ del año del fallecimiento. Si más adelante resulta que el valor del año siguiente es más bajo, todavía puede presentar una reclamación (bezwaar). Incluso después del plazo habitual de seis semanas.
Todo el mundo conoce la regla de que hay seis semanas para reclamar. Aquí no se aplica. Quien no lo sabe cree que llega tarde y paga de más. No es una cantidad menor: en un mercado a la baja, esa diferencia de un año puede suponer fácilmente miles de euros de impuesto de sucesiones.
Si vende la vivienda por 380.000 mientras que el valor WOZ aplicado era de 320.000, el impuesto de sucesiones se calcula sobre esos 320.000. La diferencia no es una ganancia gravada adicionalmente a efectos del impuesto de sucesiones.
Por eso, en un mercado al alza, vender suele resultar más favorable que conservar.
Solo se puede vender si todos los herederos firman. Uno que no quiera bloquea todo. En la práctica, rara vez es mala voluntad y casi siempre un problema de información: alguien cree que la vivienda vale más, o la quiere para sí.
Si de verdad no se ponen de acuerdo, el juez puede decidir que la vivienda se venda, o que uno de los herederos se la quede por el valor estimado. Es una vía pesada y rara vez necesaria.
Tenga en cuenta la diferencia: ante la Belastingdienst, el valor WOZ es obligatorio. Entre ustedes pueden acordar otro valor para el reparto. Son dos importes distintos que a menudo se confunden.
La declaración del impuesto de sucesiones debe presentarse en un plazo de ocho meses. Vender la vivienda no tiene fecha límite. No hay ninguna razón para decidir en seis semanas, y las decisiones que se toman en esas seis semanas rara vez son las mejores.
Hay excepciones en las que no se parte del valor WOZ:
Además, como heredero puede reclamar contra el valor WOZ, aunque la persona fallecida nunca lo hiciera. Esa reclamación se dirige al ayuntamiento, no a la Belastingdienst.
Tres hijos, una vivienda en Helmond-Noord y cuatro meses sin hablarse. El menor pensaba que la vivienda valía 400.000 €, el mayor 300.000. Los dos se equivocaban. Una valoración de media hora, una conversación de una hora y, tres semanas después, estaba a la venta. El problema nunca fue el dinero. Era que nadie tenía una cifra en la que todos confiaran.
Sobre el valor WOZ, menos la deuda hipotecaria. Si después vende por encima de ese valor, la diferencia no es una ganancia gravada adicionalmente a efectos del impuesto de sucesiones.
El del año del fallecimiento o el del año siguiente. El más bajo de los dos es el más ventajoso. Si el fallecimiento se produce en 2026, elegirá por tanto entre el valor WOZ de 2026 y el de 2027.
Declare con el valor del año del fallecimiento. Si más adelante resulta que el otro es más bajo, todavía puede reclamar, incluso después del plazo de seis semanas.
No hay plazo para eso. Solo la declaración del impuesto de sucesiones tiene un plazo de ocho meses. La vivienda puede esperar hasta que usted esté preparado.
Solo se puede vender si todos firman. Normalmente se atasca por una percepción distinta del valor, no por mala voluntad. Una valoración conjunta e independiente suele resolverlo. Si no funciona, el juez puede tomar una decisión.
Sí. Ante la Belastingdienst el valor WOZ es obligatorio, pero para el reparto entre ustedes pueden partir del valor real.
Sí, aunque la persona fallecida nunca lo hiciera. La reclamación se dirige al ayuntamiento.
Entonces se aplican normas específicas. Con erfpacht puede reducir el valor WOZ en 17 veces el canon anual. Para las viviendas alquiladas existe un método de cálculo propio.
Somos el agente inmobiliario de Helmond y lo hacemos de una forma un poco distinta. Analizamos su caso con usted, hacemos los números y le decimos con franqueza lo que haríamos nosotros. Aunque eso signifique que, por ahora, no debe hacer nada.
Su idioma. Hablamos inglés, alemán y francés. Escríbanos en polaco por WhatsApp y le responderemos en polaco.
Sin sorpresas en el contrato. El contrato de compraventa está en neerlandés e incluye una traducción al inglés, para que entienda cada cláusula.
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