No lo que dice un modelo de cálculo. No lo que obtuvo el vecino. No lo que usted espera. Cómo se forma el valor, qué factores cuentan de verdad y por qué la cifra que ve en su pantalla rara vez es correcta.
La respuesta corta. El valor de su vivienda es lo que un comprador paga hoy por ella. Ni más ni menos. Esa cantidad se determina a partir de las ventas recientes de viviendas comparables en su barrio, corregidas por las diferencias. La ubicación es lo que más pesa, luego la superficie y después el estado de conservación. Todo lo demás son ajustes.
Una valoración (waardebepaling) gratuita hecha por un agente inmobiliario que conoce su barrio es lo que más se acerca. Una valoración online no, y en esta página le explicamos por qué.
La valoración es el tema sobre el que más tonterías se cuentan. No por mala fe, sino porque comercialmente sale rentable. Una cifra alta consigue un encargo. Una cifra honesta consigue una conversación. Adivine qué ocurre con más frecuencia.
En una valoración nunca damos una cifra para conseguir el encargo. Buscamos el precio más alto posible, pero le damos el precio que de verdad se puede alcanzar. Eso le ahorra una dolorosa rebaja tres meses después.
No existe una fórmula. Existe una comparación. Un agente inmobiliario que valora su vivienda hace en esencia lo mismo que un comprador: mirar cuánto se ha obtenido por viviendas comparables en su zona y luego corregir por las diferencias.
Viviendas vendidas en el mismo barrio, del mismo tipo, de un tamaño parecido, vendidas en los últimos seis a doce meses. Preferiblemente de la misma calle o de la misma fase de construcción. Cuanto más cerca, más fiable.
Veinte metros cuadrados más no equivalen a veinte veces el precio por metro cuadrado. Los primeros metros pesan más que los últimos. Un cuarto dormitorio cuenta más que diez metros extra de salón.
Cocina, baño, aislamiento, tejado, marcos de ventanas. No lo que costó, sino lo que un comprador está dispuesto a pagar de más. A menudo la diferencia es la mitad.
Vivienda en esquina o entre medianeras. En la calle principal o en una plazoleta tranquila. Jardín orientado al sur o al norte. Dentro del mismo barrio, esto supone a veces un cinco por ciento de diferencia.
Lo que se obtuvo por una vivienda hace seis meses no es lo que se obtiene hoy. En un mercado al alza se corrige hacia arriba, y es la parte donde se cometen más errores de estimación.
La respuesta honesta nunca es un solo número. Es un margen, normalmente de entre un cinco y un ocho por ciento. Quien le da una cifra exacta le está vendiendo una seguridad que no existe.
Dos viviendas idénticas en Brandevoort, de la misma fase de construcción, a diez casas de distancia. Una se vendió por 30.000 € más. La diferencia: una daba a una zona verde y la otra al aparcamiento. Ningún modelo de cálculo del mundo ve eso.
El valor está en los detalles que solo se ven cuando uno está allí.
Tres cosas distintas que a menudo se confunden. Tienen un coste distinto, una fiabilidad distinta y sirven para fines distintos.
| Comprobación online | Valoración | Tasación (taxatie) | |
|---|---|---|---|
| Coste | Gratis | Gratis | De 500 a 800 € |
| Quién | Un algoritmo | Un agente inmobiliario | Tasador certificado |
| Visita la vivienda | No | Sí | Sí |
| Fiabilidad | Margen de hasta el 20 % | Margen del 5 al 8 % | Margen del 3 al 5 % |
| Válida para el banco | No | No | Sí |
| Válida en un divorcio | No | A veces, de mutuo acuerdo | Sí |
| Válida para Hacienda | No | No | Sí |
| Para qué sirve entonces | Curiosidad | Decidir si vende | Hipoteca, divorcio, herencia |
La regla general: si quiere saber si tiene sentido vender, basta con una valoración, y es gratuita. Si necesita un documento oficial para un banco, un notario o Hacienda, tiene que ser una tasación, y esa cuesta dinero.
La comprobación online está en algún punto intermedio y sirve sobre todo a la empresa que la ofrece. Más adelante le contamos más.
La pregunta vuelve cada primavera, cuando llega la notificación del impuesto. Respuesta corta: el valor WOZ no es un valor de mercado y nunca ha pretendido serlo.
| Valor WOZ | Valor de mercado | |
|---|---|---|
| Fecha de referencia | 1 de enero del año anterior | Hoy |
| Determinado por | El municipio, mediante un modelo | Los compradores, mediante sus ofertas |
| Se ve el interior | No | Sí |
| Objetivo | Recaudar impuestos | Vender |
| Tiene en cuenta | Superficie, año de construcción, tipo, ubicación | Todo, incluidos el estado y la presencia |
En un mercado al alza, el valor WOZ va por definición por detrás. La fecha de referencia es año y medio anterior al momento en que usted lee la notificación. Con subidas de precios del ocho por ciento anual, eso supone fácilmente una diferencia del diez al quince por ciento, y eso antes de que nadie haya mirado siquiera su cocina.
Donde se pone interesante: el valor WOZ sí cuenta para el impuesto de sucesiones. Si hereda una vivienda, normalmente se puede calcular con el valor WOZ del año natural del fallecimiento o con el del año anterior. En un mercado al alza, esa elección puede suponer miles de euros. Encontrará más información en vender una vivienda heredada.
Un valor WOZ demasiado bajo no siempre es favorable. Paga menos impuestos, pero en una herencia o al solicitar una hipoteca juega en su contra. Por eso recurrirlo no debe ser automático: es una decisión que hay que sopesar.
No todo pesa lo mismo. El orden siguiente se basa en lo que vemos en la práctica en las ofertas, no en lo que pone en los folletos.
| Factor | Peso | Explicación |
|---|---|---|
| Ubicación en el barrio | Muy alto | Calle principal, plazoleta, vistas, zonas verdes. No se puede cambiar, por eso es decisivo |
| Superficie habitable | Muy alto | Medida según la norma NEN2580. La superficie no medida no cuenta |
| Tamaño de la parcela | Alto | Sobre todo en viviendas independientes y pareadas |
| Tipo de vivienda | Alto | Vivienda en esquina frente a vivienda entre medianeras: a menudo del cinco al diez por ciento |
| Estado de conservación | Alto | El mantenimiento atrasado visible cuesta más que la reparación |
| Año de construcción | Medio | Indirectamente, a través del aislamiento y la distribución |
| Certificado energético | Medio | La diferencia entre A y G es real; entre B y C, apenas existe |
| Cocina | Medio | Una cocina anticuada resta. Una cocina de lujo rara vez aporta lo que costó |
| Baño | Medio | Lo mismo. Si está anticuado resta; el lujo añade poco |
| Orientación del jardín | Medio | Sur u oeste cuenta, sobre todo en jardines pequeños |
| Paneles solares | Bajo a medio | Normalmente se recupera parte de la inversión, rara vez toda |
| Ampliación o anexo | Variable | Cuenta a través de la superficie, siempre que tenga licencia y esté bien ejecutada |
| Bomba de calor | Bajo | Los compradores la valoran, pero rara vez pagan por ella |
| Suelo radiante | Bajo | Agradable, pero no hace subir el precio |
| Su gusto personal | Nulo | Los colores o adaptaciones peculiares suelen restar más de lo que aportan |
El hilo conductor: lo que va ligado al lugar pesa mucho y no se puede cambiar. Lo que usted invierte en la vivienda pesa poco y sí se puede cambiar. Es exactamente lo contrario de lo que la mayoría de la gente supone cuando empieza una reforma.
Introduce su código postal y en diez segundos obtiene una cifra. Esa cifra se basa en datos públicos: superficie, año de construcción, tipo y ventas recientes en la zona. Lo que no incluye es todo aquello que crea valor.
No es poca cosa. Es la mitad de la historia. Por eso el margen de una estimación así llega hasta el veinte por ciento. En una vivienda de 400.000 € son ochenta mil euros de margen, y entonces ya no es una estimación, sino una apuesta bien presentada.
¿Por qué existen entonces? Porque la cifra no es el producto. El producto es usted. Introduce sus datos, recibe una cifra y en menos de un día le llama un agente inmobiliario. La comprobación es un formulario de captación con un número pegado.
Nosotros también tenemos una herramienta de valoración. La diferencia: con nosotros alguien viene a ver la vivienda antes de dar una cifra. El número no es el principio y el final del contacto, es la conversación posterior. Y si esa conversación termina en "espere un poco más", también está bien.
La plusvalía (overwaarde) es el valor de mercado de su vivienda menos la deuda hipotecaria pendiente. No es más que eso. Lo que confunde a la gente es que esa cantidad solo existe cuando vende o refinancia.
| Ejemplo de cálculo | Importe |
|---|---|
| Valor de mercado de la vivienda | 425.000 € |
| Hipoteca pendiente | 210.000 € |
| Plusvalía bruta | 215.000 € |
| Menos: gastos de venta (aprox. 1,7 %) | 7.200 € |
| Menos: posible penalización por amortización anticipada | De 0 a varios miles |
| Plusvalía neta | aprox. 207.800 € |
Dónde está el error: la gente calcula con el valor WOZ en lugar del valor de mercado y se olvida de los gastos de venta. La diferencia entre lo que cree tener y lo que acaba en su cuenta es fácilmente de diez mil euros.
Importante si cambia de vivienda: la plusvalía tiene que trasladarla a su siguiente vivienda. Si no lo hace, pierde la deducción por intereses hipotecarios sobre esa parte. Es la llamada regla de reinversión (bijleenregeling), y cada año cuesta mucho dinero a quienes no la conocían.
En un divorcio funciona de otra manera. Entonces no se trata de lo que usted recibe, sino de lo que reparte, y eso depende de cómo estaban casados o de cómo convivían. Enseguida le contamos más.
La pregunta más importante para cualquiera que se plantee hacer algo antes de vender. Las cifras siguientes son orientativas, basadas en la práctica en esta región, no garantías.
| Intervención | Coste | Aumento de valor | Rentabilidad |
|---|---|---|---|
| Ordenar y despejar | De 0 a 500 € | Considerable | Muy alto |
| Pintura en tonos neutros | De 1.500 a 3.000 € | Más que el coste | Alto |
| Resolver el mantenimiento atrasado | Variable | Más que el coste | Alto |
| Arreglar el jardín | De 500 a 2.000 € | Aproximadamente el coste | Medio |
| Aislamiento (cámara de aire, suelo) | De 2.000 a 5.000 € | Aproximadamente el coste | Medio |
| Paneles solares | De 5.000 a 9.000 € | Aproximadamente la mitad | Bajo |
| Baño nuevo | De 8.000 a 15.000 € | Aproximadamente la mitad | Bajo |
| Cocina nueva | De 10.000 a 25.000 € | Aproximadamente la mitad | Bajo |
| Bomba de calor | De 12.000 a 20.000 € | Limitado | Muy baja |
| Ampliación | De 25.000 a 60.000 € | A través de la superficie | Variable |
La conclusión es incómoda pero constante: cuanto más cara es la intervención, menor es la rentabilidad. Una cocina de veinte mil euros quizá le devuelva diez, de un comprador al que quizá ni siquiera le guste. Esos mismos dos mil euros en pintura y orden casi siempre aportan más de lo que cuestan.
La excepción: el mantenimiento atrasado visible. No le cuesta el precio de la reparación, sino la confianza de cada comprador que entra. Un tejado con mal aspecto hace dudar a la gente de todo lo que no puede ver.
Reforme para usted, si va a seguir viviendo allí años. No reforme para vender. Quien instala una cocina para vender mejor, paga la cocina y el comprador se la lleva de regalo.
Una valoración es gratuita y no le obliga a nada. Por eso rara vez hay motivo para esperar. Pero sí hay momentos en los que tiene especial sentido.
El motivo más evidente. Quiere saber si sus planes son viables antes de poner nada en marcha.
Su plusvalía determina su presupuesto para la siguiente vivienda. Sin esa cifra no sabe qué puede buscar.
El valor es el punto de partida del reparto. Para la tramitación oficial normalmente necesitará una tasación, pero una valoración le da primero una orientación.
Para el impuesto de sucesiones rige el valor WOZ, pero para su decisión de vender o conservar cuenta el valor de mercado.
Un valor más alto supone una categoría de riesgo más baja y, por tanto, a menudo un tipo de interés más bajo. A veces eso supone cientos de euros al año.
Antes de invertir quince mil euros en una cocina, pida primero a alguien que le diga lo que probablemente aportará.
Con nosotros, nada. Una valoración es gratuita y no le obliga a nada. Una tasación formal (taxatie), que necesita para una hipoteca o en caso de divorcio, suele costar entre 500 y 800 €.
El valor WOZ (la valoración catastral municipal) lo determina el ayuntamiento con un modelo de cálculo, tomando como fecha de referencia el 1 de enero del año anterior, sin que nadie haya entrado en la vivienda. El valor de mercado es lo que un comprador paga hoy. Por eso, en un mercado al alza, el WOZ queda estructuralmente entre un diez y un quince por ciento por debajo.
El margen de error llega hasta el veinte por ciento. Una herramienta así solo ve datos públicos: superficie, año de construcción, tipo y ventas recientes. No ve su cocina, sus vistas, su mantenimiento ni su ubicación dentro del barrio, y es precisamente de ahí de donde sale el valor.
El valor de mercado menos la deuda hipotecaria pendiente es su plusvalía bruta. Réstele los gastos de venta, aproximadamente un 1,7 %, más la posible penalización por amortización anticipada. Calcule con el valor de mercado, no con el valor WOZ; de lo contrario, le saldrán decenas de miles de euros de más.
Rara vez. Cuente con recuperar aproximadamente la mitad de la inversión. Si quiere añadir valor antes de vender, ordenar, pintar en tonos neutros y resolver el mantenimiento atrasado visible aportan mucho más por cada euro invertido.
La diferencia entre el certificado energético A y el G es real. La diferencia entre B y C, apenas existe. Invertir para pasar de C a A suele aportar menos de lo que cuesta. Pasar de E a C sí merece la pena con más frecuencia.
Porque una cifra alta consigue encargos. Eso no es asesoramiento, es captación de clientes. Usted solo nota la diferencia después de ocho semanas sin ninguna oferta, y para entonces el problema ya es suyo. Pregunte siempre por las viviendas de referencia en las que se basa la cifra.
No hay ninguna obligación. En un mercado que se mueve rápido, una valoración de hace dos años ya está desfasada. Si se plantea tomar una decisión basada en el valor de su vivienda, el punto de partida es una cifra actualizada.
Preferimos no ganar un encargo dando una cifra demasiado alta en la mesa de su cocina. Le decimos lo que realmente ocurre, también cuando la respuesta es que más le vale esperar un poco.
Tras veinte años y cientos de ventas en Helmond, Eindhoven y los pueblos de alrededor, conocemos los barrios, los tipos de vivienda y a los compradores. Gratis y sin compromiso.
Solicite una valoración gratuita. Vamos a su casa, la vemos y le decimos lo que vale. Aunque eso signifique que le conviene esperar.
Su idioma. Hablamos inglés, alemán y francés. Escríbanos en polaco por WhatsApp y le responderemos en polaco.
Sin sorpresas en el contrato. El contrato de compraventa está en neerlandés e incluye una traducción al inglés, para que entienda cada cláusula.
Vender desde el extranjero. Gestionamos toda la venta a distancia y nos ocupamos de los trámites con el notario.
