No tiene que vender su vivienda antes de emigrar. Pero conservarla cuesta dinero, y cuánto depende de las decisiones que tome ahora.
Al emigrar pasa a ser contribuyente no residente y su vivienda pasa, en principio, del box 1 al box 3 (las categorías de renta del IRPF neerlandés). Entonces se pierde la deducción por intereses hipotecarios. Hay dos excepciones: la vivienda está vacía y demostrablemente en venta, o se marcha temporalmente y la conserva para uso propio. En cuanto la alquila, ambas desaparecen.
En cuanto emigra, desde el punto de vista neerlandés pasa a ser contribuyente no residente. Entonces solo paga impuestos aquí por las fuentes de renta neerlandesas. Una vivienda en los Países Bajos es una de esas fuentes: sigue tributando en los Países Bajos en cualquier caso.
Su vivienda deja de ser su residencia habitual y, por tanto, pasa del box 1 al box 3. Se pierde la deducción por intereses hipotecarios y la hipoteca se convierte en una deuda en el box 3.
En el box 3, para 2026 se aplicaba un rendimiento presunto del 6,00 % para otros bienes y del 2,70 % para deudas, con un tipo del 36 %. El patrimonio exento era de 59.357 € por persona y de 118.714 € para parejas fiscales. Estas cifras cambian casi cada año. Compruébelas en la Belastingdienst (la Agencia Tributaria neerlandesa) antes de hacer cálculos.
Si su antigua vivienda está vacía y demostrablemente en venta, puede seguir temporalmente en el box 1 como vivienda propia. La deducción por intereses hipotecarios continúa entonces, bajo ciertas condiciones.
Las condiciones: la vivienda está en venta, está vacía y fue su residencia habitual en el año de la mudanza o en uno de los tres años anteriores.
Preste atención a esa palabra: demostrablemente. Una vivienda que en realidad está en venta pero no se ofrece en ninguna parte no cuenta. Visible en Funda o en manos de un agente inmobiliario: eso es lo que significa demostrablemente. Quien mantiene su vivienda en venta discretamente para ver qué pasa pierde una deducción sin darse cuenta.
Una salvedad: esa deducción a menudo no genera una devolución directa, porque tras emigrar normalmente ya no tiene ingresos en los Países Bajos. Entonces se genera una pérdida. Esa pérdida puede compensarse con rentas positivas de hasta tres años atrás y hasta nueve años hacia delante.
Si se marcha temporalmente y conserva la vivienda para uso propio, puede permanecer en el box 1 bajo ciertas condiciones. Es el llamado régimen de desplazamiento temporal (uitzendregeling), también conocido como régimen diplomático (diplomatenregeling).
En cuanto la alquila, se acabó. La vivienda pasa al box 3, se pierde la deducción por intereses y el régimen de desplazamiento temporal deja de aplicarse.
Además, alquilar es menos atractivo de lo que era. El tipo del box 3 es elevado y el coeficiente de valor desocupado (leegwaarderatio), el descuento sobre el valor WOZ para viviendas alquiladas, se ha reducido considerablemente desde 2023.
Y se convierte en arrendador. A distancia. Derecho de arrendamiento, normas sobre rentas, mantenimiento, seguros, selección de inquilinos, reparaciones, riesgos de impago, a veces procedimientos judiciales. Todo eso mientras construye una nueva vida en otro país.
Las normas también se han endurecido. Desde el 1 de julio de 2024, los contratos de alquiler indefinidos vuelven a ser la norma y los nuevos contratos son, en principio, por tiempo indefinido. La idea de alquilar dos años y luego ya se verá ha dejado de funcionar en gran medida.
Somos agentes inmobiliarios. No asesoramos sobre la condición de contribuyente no residente cualificado, los convenios de doble imposición, la liquidación conservatoria (conserverende aanslag) ni el formulario M (M-biljet). Existen, pueden cambiar mucho su situación, y para ello necesita un asesor fiscal.
Lo que sí hacemos: decirle cuánto vale su vivienda ahora y cuál es un plazo de venta realista. Son dos cifras que necesita antes de que otra persona pueda hacer los cálculos.
No. Puede conservarla o alquilarla. Pero conservarla cuesta dinero y las consecuencias fiscales varían mucho según la situación. Haga que lo calculen antes de marcharse, no después.
En principio, la vivienda pasa del box 1 al box 3 y se pierde la deducción por intereses hipotecarios. Una vivienda en los Países Bajos siempre tributa en los Países Bajos, aunque usted ya no viva en ella.
Bajo ciertas condiciones. Si la vivienda está vacía y demostrablemente en venta, puede permanecer temporalmente en el box 1. El régimen de desplazamiento temporal también puede ser una solución si se marcha temporalmente y conserva la vivienda para uso propio.
Que la vivienda se ofrece de forma visible, por ejemplo en Funda o a través de un agente inmobiliario. Una vivienda que quiere vender discretamente no cumple esa condición.
Entonces pasa al box 3 y se pierde la deducción por intereses. El régimen de desplazamiento temporal tampoco se aplica ya. Además, se convierte en arrendador a distancia, con todo lo que ello conlleva.
Se ha vuelto más difícil. Desde el 1 de julio de 2024, los contratos de alquiler indefinidos son la norma y los nuevos contratos son, en principio, por tiempo indefinido.
No directamente. Se genera una pérdida, que puede compensarse con rentas positivas de hasta tres años atrás y hasta nueve años hacia delante.
No. Eso es trabajo de un asesor fiscal. Nosotros le decimos cuánto vale su vivienda y cuál es un plazo de venta realista.
Somos el agente inmobiliario de Helmond y lo hacemos de una forma un poco distinta. Analizamos su caso con usted, hacemos los números y le decimos con franqueza lo que haríamos nosotros. Aunque eso signifique que, por ahora, no debe hacer nada.
Su idioma. Hablamos inglés, alemán y francés. Escríbanos en polaco por WhatsApp y le responderemos en polaco.
Sin sorpresas en el contrato. El contrato de compraventa está en neerlandés e incluye una traducción al inglés, para que entienda cada cláusula.
Vender desde el extranjero. Gestionamos toda la venta a distancia y nos ocupamos de los trámites con el notario.
