Una deuda residual (restschuld) surge cuando el importe obtenido con la venta es inferior a la hipoteca pendiente. Si vende por 150.000 con una hipoteca de 200.000, quedan 50.000 pendientes.
Sin NHG (Nationale Hypotheek Garantie, la garantía hipotecaria nacional), esa deuda es simplemente suya y el banco sigue cobrándola. Con NHG la deuda residual puede condonarse, pero no es automático. La NHG examina dos cosas: si la causa fue ajena a su voluntad y si usted colaboró plenamente para obtener el mayor importe posible.
Esta es la frase más importante de esta página: usted puede optar a la condonación si cumple las condiciones. No es un derecho que pueda reclamar. La NHG hace una evaluación y esta puede resultar negativa.
Hay dos condiciones y ambas se aplican a la vez.
| Condición | Lo que examina la NHG |
|---|---|
| De buena fe | ¿No pudo pagar el préstamo por un motivo ajeno a su voluntad? |
| Plena colaboración | ¿Hizo todo lo posible para obtener el mayor importe posible? |
En caso de ruptura de la relación o de reducción de ingresos, la entidad prestamista determina mediante una prueba de solvencia (beheertoets) si usted aún puede asumir el préstamo. El resultado de esa prueba influye en si puede optar a la condonación.
Usted debe demostrar la causa. En caso de desempleo, por ejemplo, con la carta de concesión de la prestación. Si la causa es una reducción de ingresos de su pareja, debe demostrar que esa reducción llevó a la venta.
Este último punto se subestima. La NHG examina su patrimonio. Si tiene ahorros, la NHG espera que los utilice.
Vuelva a mirar esa segunda condición: haber colaborado plenamente para obtener el mayor importe posible.
La NHG describe en su propio ejemplo cómo es eso: usted pone la vivienda a la venta con un agente inmobiliario, acuerda con ese agente cómo vender la vivienda por el mayor importe posible, se asegura de que la vivienda esté ordenada y limpia, y vende de forma privada a través del agente inmobiliario.
Vender mal puede costarle la condonación. Quien, presa del pánico, llama al primer comprador de viviendas que quiere cerrar la operación en una semana no solo vende demasiado barato. También pone en juego toda su red de seguridad, porque la NHG puede considerar que no ha colaborado plenamente para obtener el máximo importe.
Eso hace que la elección de su agente inmobiliario no sea un asunto secundario. Forma parte de la evaluación.
Incluso con condonación, usted queda registrado en el BKR (el registro neerlandés de créditos). Por ello, durante cinco años le resultará difícil obtener una nueva hipoteca o préstamo. La condonación resuelve su deuda, no su historial.
Y la deducción de intereses: solo si la deuda residual surgió antes del 1 de enero de 2018 puede seguir teniendo derecho a la deducción de intereses hipotecarios.
Si no está de acuerdo con la decisión, puede pedir a la NHG que la reconsidere. Hágalo lo antes posible, preferiblemente en un plazo de cinco semanas desde la fecha de la decisión. Puede redactar usted mismo la fundamentación.
Si no obtiene la condonación, a veces la deuda residual puede financiarse junto con una nueva hipoteca con NHG. Lo decide la entidad prestamista. En 2026, el coste de la nueva vivienda, incluida la deuda residual, no puede superar los 470.000 €, o 498.200 € con medidas de ahorro energético. Ese límite cambia cada año; consulte los importes actuales en la NHG.
No. La condonación es posible si cumple las condiciones. La NHG evalúa si la causa fue ajena a su voluntad y si usted colaboró plenamente para obtener el mayor importe posible.
Desempleo involuntario, incapacidad laboral, ruptura de la relación y fallecimiento de su pareja. Debe poder demostrar la causa.
No. Si vende porque la vivienda ya no se ajusta a sus deseos, no hay condonación, aunque surja una deuda residual.
Sí. La NHG examina si tenía suficientes ingresos, ahorros u otro patrimonio para devolver la deuda total o parcialmente.
Sí. La NHG comprueba si hizo todo lo posible para maximizar el importe obtenido. Vender rápido y por debajo del valor puede jugar en su contra.
Sí. También si la deuda se condona. Por ello, durante cinco años le resultará más difícil obtener un préstamo o una hipoteca.
Puede pedir por escrito a la NHG que reconsidere la decisión. Hágalo preferiblemente en un plazo de cinco semanas desde la fecha de la decisión.
A veces. Lo decide la entidad prestamista. La deuda residual debe amortizarse íntegramente mediante cuotas constantes (sistema francés) y el total debe mantenerse dentro del límite de la NHG.
Somos el agente inmobiliario de Helmond y lo hacemos de una forma un poco distinta. Analizamos su caso con usted, hacemos los números y le decimos con franqueza lo que haríamos nosotros. Aunque eso signifique que, por ahora, no debe hacer nada.
Su idioma. Hablamos inglés, alemán y francés. Escríbanos en polaco por WhatsApp y le responderemos en polaco.
Sin sorpresas en el contrato. El contrato de compraventa está en neerlandés e incluye una traducción al inglés, para que entienda cada cláusula.
Vender desde el extranjero. Gestionamos toda la venta a distancia y nos ocupamos de los trámites con el notario.
