En un divorcio, la vivienda rara vez es solo una vivienda. Es la partida más grande del reparto, el lugar donde viven los hijos y, casi siempre, el tema en el que se atasca la conversación.
Hay tres posibilidades: vender, que uno compre la parte del otro, o conservar la vivienda juntos por el momento. Cuál es viable lo decide en la práctica el banco, no usted. Por eso, pida primero que se calcule si la compra de la parte es posible, antes de acordar quién se queda.
Sobre el papel tiene tres opciones. En la práctica, dos de ellas suelen descartarse antes de que lo haya pensado bien.
| Opción | En qué consiste | Condición |
|---|---|---|
| Vender | La vivienda pasa a un tercero y la plusvalía se reparte | Con el acuerdo de ambos, o por vía judicial |
| Uno se queda y compra la parte del otro | Quien se queda asume él solo la hipoteca y paga al otro su parte | El banco debe aprobar la hipoteca con un solo ingreso |
| Mantenerla juntos por ahora | Ambos siguen siendo propietarios, uno vive en ella | Solo funciona de forma temporal y solo si la relación lo permite |
En la práctica, la compra de la parte del otro fracasa con más frecuencia en el banco. Lo que era viable con dos ingresos rara vez lo es con uno solo. No es una cuestión de voluntad, es un cálculo que se puede hacer de antemano. Encárguelo antes de llegar a acuerdos, no después.
Mientras tengan una hipoteca conjunta, ambos son responsables solidarios (hoofdelijk aansprakelijk). El banco puede reclamar toda la deuda a cualquiera de los dos. Eso sigue así si usted se marcha. Sigue así si deja de pagar su parte. Y sigue así hasta que el banco le libere oficialmente de esa responsabilidad.
Un convenio de divorcio (echtscheidingsconvenant) no basta para ello. Lo que acuerden entre ustedes no vincula al banco. Solo el banco puede liberar a alguien de la responsabilidad solidaria.
Alguien se marcha, firma el convenio y cree que todo está resuelto. Cuatro años después, al solicitar una hipoteca para una nueva vivienda, descubre que sigue figurando como deudor de toda la deuda de la antigua casa. No salió nada mal. Simplemente nunca se solicitó la liberación.
El banco suele evaluar la liberación de la responsabilidad solidaria como una nueva hipoteca. Se vuelven a examinar los ingresos de quien se queda y el valor de la vivienda. Usted vuelve a aportar documentación: datos de ingresos, un certificado del empleador y el formulario de solicitud.
El banco puede negarse. Es una solicitud de hipoteca que se evalúa según su situación de ingresos y patrimonio, y de antemano no hay garantía sobre el resultado.
Sí hay margen. La AFM permite que un banco, en determinadas situaciones, se aparte de las normas hipotecarias estándar. Es la llamada posibilidad de excepción motivada (explain-mogelijkheid), y el divorcio es un ejemplo de ello. Un rechazo según la norma estándar no siempre es, por tanto, el final del camino.
Si el banco no lo aprueba, la salida es vender. La venta cancela la hipoteca y pone fin a la responsabilidad solidaria de ambos a la vez.
Cuente con costes de notario (escritura de reparto), una tasación, asesoramiento hipotecario y gastos administrativos del banco. Lo que suma todo eso varía según el banco y la situación. Quien le da una cifra fija sin conocer su expediente está adivinando.
Sobre el plazo, las estimaciones varían: de unas semanas a unos meses, según el banco y lo completa que sea la documentación que aporte. No cuente con una fecha, cuente con un margen.
Cómo se reparte depende de su situación como pareja.
Este último caso es el que da más sorpresas. Si convivían sin dejar nada por escrito y la vivienda está a nombre de uno solo, el otro se queda jurídicamente con las manos vacías, por mucho que haya contribuido a pagarla. Ocurre más a menudo de lo que cree.
Hay dos cuestiones que dejamos conscientemente en manos de un asesor: la reserva de vivienda propia y la regla de préstamo adicional (eigenwoningreserve y bijleenregeling), y la pregunta de durante cuánto tiempo la pareja que se marcha puede seguir deduciendo los intereses hipotecarios. Esas normas están llenas de excepciones y el resultado depende de su expediente. Nosotros le indicamos que existen. Pida que las calcule alguien que vea sus cifras.
Cada una de las dos partes elige su propio agente inmobiliario para sentirse respaldada. Resultado: dos valoraciones que se diferencian en cuarenta mil euros y una conversación que a partir de ese momento ya no lleva a ninguna parte. La tasación que viene después cuesta dinero y tiempo que nadie quería gastar.
Un tasador en quien confíen ambos sale más barato que dos agentes inmobiliarios que defienden cada uno su propia razón.
Si son copropietarios, la venta no es posible sin su firma. Si no llegan a un acuerdo entre ustedes, el juez puede tomar una decisión sobre el reparto.
No. Usted sigue siendo responsable solidario de toda la deuda hipotecaria hasta que el banco le libere oficialmente. Marcharse, dejar de pagar su parte o firmar un convenio no cambia nada de eso.
No. Un convenio regula lo que ustedes acuerdan entre sí, pero no vincula al banco. Solo el banco puede liberar a alguien de la responsabilidad solidaria.
Sí. El banco lo trata como una solicitud de hipoteca y comprueba si quien se queda puede asumir las cuotas en solitario. No hay ninguna garantía de antemano.
Entonces queda la venta. La venta amortiza la hipoteca y pone fin a la responsabilidad de ambos. A veces aún hay margen mediante la vía de excepción justificada (explain), por la que el banco puede apartarse de los criterios estándar.
En un divorcio suele necesitar una tasación oficial (taxatie): un informe oficial que aceptan el banco y Hacienda. Una valoración (waardebepaling) es gratuita y orienta, pero no tiene ese estatus.
En ese caso, lo que rige es su contrato de convivencia (samenlevingscontract). Si no hay contrato, cuenta lo que figura en el Kadaster sobre la proporción de propiedad. Quien contribuyó a los pagos pero no está registrado como propietario tiene una posición jurídica débil.
Varía mucho según el banco: de unas semanas a unos meses. Cuanto más completa sea la documentación que aporte, más rápido irá.
Somos el agente inmobiliario de Helmond y lo hacemos de una forma un poco distinta. Analizamos su caso con usted, hacemos los números y le decimos con franqueza lo que haríamos nosotros. Aunque eso signifique que, por ahora, no debe hacer nada.
Su idioma. Hablamos inglés, alemán y francés. Escríbanos en polaco por WhatsApp y le responderemos en polaco.
Sin sorpresas en el contrato. El contrato de compraventa está en neerlandés e incluye una traducción al inglés, para que entienda cada cláusula.
Vender desde el extranjero. Gestionamos toda la venta a distancia y nos ocupamos de los trámites con el notario.
