Przy rozwodzie nieruchomość rzadko jest tylko nieruchomością. To największa pozycja w podziale majątku, miejsce, w którym mieszkają dzieci, i zwykle temat, na którym rozmowa utyka.
Są trzy możliwości: sprzedaż, spłata jednego partnera przez drugiego albo tymczasowe wspólne zatrzymanie nieruchomości. O tym, która jest wykonalna, w praktyce decyduje bank, a nie Ty. Dlatego najpierw zleć wyliczenie, czy spłata jest możliwa, zanim uzgodnicie, kto zostaje.
Na papierze masz trzy opcje. W praktyce dwie zwykle odpadają, zanim dobrze się nad nimi zastanowisz.
| Opcja | Na czym polega | Warunek |
|---|---|---|
| Sprzedaż | Dom trafia do osoby trzeciej, nadwyżka wartości (overwaarde) zostaje podzielona | Za zgodą obojga lub przez sąd |
| Jedno zostaje i spłaca drugie | Osoba, która zostaje, sama przejmuje kredyt hipoteczny i spłaca udział drugiej strony | Bank musi zaakceptować kredyt hipoteczny przy jednym dochodzie |
| Tymczasowo wspólna własność | Oboje pozostają właścicielami, jedno w niej mieszka | Sprawdza się tylko tymczasowo i tylko wtedy, gdy pozwalają na to relacje |
Spłata drugiej strony w praktyce najczęściej rozbija się o bank. To, co było możliwe przy dwóch dochodach, rzadko jest możliwe przy jednym. To nie kwestia chęci, tylko rachunek, który można zrobić z góry. Zleć go, zanim zawrzecie ustalenia, a nie po nich.
Dopóki Ty i Twój partner macie wspólny kredyt hipoteczny, oboje odpowiadacie solidarnie (hoofdelijke aansprakelijkheid). Bank może dochodzić całego długu od każdego z Was. Tak zostaje, gdy się wyprowadzisz. Tak zostaje, gdy przestaniesz współpłacić. I tak zostaje, dopóki bank oficjalnie nie zwolni Cię z tej odpowiedzialności.
Porozumienie rozwodowe (echtscheidingsconvenant) do tego nie wystarczy. To, co ustalicie między sobą, nie wiąże banku. Tylko bank może zwolnić kogoś z odpowiedzialności solidarnej.
Ktoś się wyprowadza, podpisuje porozumienie i myśli, że sprawa jest załatwiona. Cztery lata później, przy wniosku o kredyt na nowe mieszkanie, okazuje się, że nadal figuruje w rejestrach jako dłużnik całego długu za stary dom. Nic nie poszło źle. Po prostu nikt nigdy nie złożył wniosku o zwolnienie.
Bank często traktuje zwolnienie z odpowiedzialności solidarnej jak nowy kredyt hipoteczny. Ponownie sprawdza dochód osoby, która zostaje, oraz wartość nieruchomości. Ponownie składasz dokumenty: dane o dochodach, zaświadczenie od pracodawcy i formularz wniosku.
Bank może odmówić. To wniosek kredytowy oceniany na podstawie Twojej sytuacji dochodowej i majątkowej, a z góry nie ma gwarancji co do wyniku.
Jest jednak pewne pole manewru. AFM pozwala bankowi w określonych sytuacjach odstąpić od standardowych norm kredytowych. Nazywa się to możliwością „explain”, a rozwód jest jednym z przykładów. Odmowa według standardowej normy nie zawsze jest więc końcem drogi.
Jeśli bank się nie zgodzi, wyjściem jest sprzedaż. Sprzedaż spłaca kredyt hipoteczny i kończy odpowiedzialność solidarną dla Was obojga jednocześnie.
Licz się z kosztami notariusza (akt podziału), operatu szacunkowego (taxatie), doradztwa kredytowego oraz opłatami administracyjnymi w banku. Ile to łącznie wyniesie, zależy od banku i sytuacji. Kto podaje Ci stałą kwotę, nie znając Twojej sprawy, zgaduje.
Co do czasu trwania, szacunki się różnią: od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od banku i od tego, jak kompletne dokumenty złożysz. Nie licz na konkretną datę, licz się z marginesem.
Sposób podziału zależy od tego, w jakim układzie byliście razem.
Ten ostatni przypadek przynosi najwięcej niespodzianek. Kto mieszkał razem, niczego nie spisując, a nieruchomość jest zapisana na jedną osobę, prawnie zostaje z pustymi rękami, bez względu na to, ile dokładał. Zdarza się to częściej, niż myślisz.
Dwa tematy świadomie zostawiamy doradcy: rezerwę z tytułu własnego mieszkania i zasadę dotyczącą dodatkowego kredytu (eigenwoningreserve i bijleenregeling) oraz pytanie, jak długo wyprowadzający się partner może jeszcze odliczać odsetki od kredytu hipotecznego. Te przepisy są pełne wyjątków, a wynik zależy od Twojej sytuacji. Sygnalizujemy, że takie kwestie istnieją. Niech przeliczy je ktoś, kto widzi Twoje liczby.
Każda ze stron wybiera własnego pośrednika, żeby czuć się wspieraną. Skutek: dwie wyceny różniące się o czterdzieści tysięcy euro i rozmowa, która od tej chwili do niczego nie prowadzi. Operat szacunkowy, który potem następuje, kosztuje pieniądze i czas, których nikt nie chciał wydawać.
Rzeczoznawca, któremu ufacie oboje, jest tańszy niż dwóch pośredników, z których każdy forsuje własną rację.
Jeśli jesteś współwłaścicielem wraz z partnerem, sprzedaż bez Twojego podpisu nie jest możliwa. Jeśli nie dojdziesz z partnerem do porozumienia, o podziale może zdecydować sąd.
Nie. Pozostajesz solidarnie odpowiedzialny za cały dług hipoteczny, dopóki bank oficjalnie Cię z tej odpowiedzialności nie zwolni. Wyprowadzka, zaprzestanie współspłacania czy podpisanie porozumienia rozwodowego niczego tu nie zmienia.
Nie. Porozumienie reguluje to, co ustalacie między sobą, ale nie wiąże banku. Tylko bank może zwolnić kogoś z odpowiedzialności solidarnej.
Tak. Bank traktuje to jak wniosek o kredyt hipoteczny i sprawdza, czy osoba, która zostaje, udźwignie koszty sama. Z góry nie ma żadnej gwarancji.
Wtedy pozostaje sprzedaż. Sprzedaż spłaca kredyt hipoteczny i kończy odpowiedzialność Was obojga. Czasem jest jeszcze pole manewru dzięki tzw. procedurze explain, w ramach której bank może odstąpić od standardowych norm.
Przy rozwodzie zwykle potrzebny jest operat szacunkowy (taxatie): oficjalny raport akceptowany przez bank i urząd skarbowy. Wycena (waardebepaling) jest bezpłatna i daje orientację, ale nie ma takiego statusu.
Wtedy obowiązuje to, co zapisano w Twojej umowie o wspólnym pożyciu (samenlevingscontract). Jeśli takiej umowy nie ma, liczy się to, co o udziałach we własności widnieje w Kadaster. Kto współfinansował zakup, ale nie jest zarejestrowany jako właściciel, ma słabą pozycję prawną.
To bardzo zależy od banku: od kilku tygodni do kilku miesięcy. Im bardziej kompletne dokumenty złożysz, tym szybciej to pójdzie.
Jesteśmy pośrednikiem nieruchomości w Helmond i robimy to trochę inaczej. Przyglądamy się sprawie razem z Tobą, przeliczamy wszystko i uczciwie mówimy, co sami byśmy zrobili. Nawet jeśli oznacza to, że na razie nie powinieneś nic robić.
Twój język. Mówimy po angielsku, niemiecku i francusku. Napisz do nas po polsku przez WhatsApp, a odpowiemy po polsku.
Żadnych niespodzianek w umowie. Umowa kupna-sprzedaży jest po niderlandzku i otrzymujesz do niej tłumaczenie na angielski, dzięki czemu rozumiesz każdą klauzulę.
Sprzedaż z zagranicy. Prowadzimy całą sprzedaż zdalnie i załatwiamy formalności u notariusza.
