Gdy przestajesz dawać radę ze spłatą kredytu hipotecznego, w pewnym momencie przychodzi list. To, co dzieje się potem, w dużej mierze określa prawo. To, na co możesz jeszcze wpłynąć, zależy niemal wyłącznie od tego, jak wcześnie zaczniesz działać.
Bank może sprzedać Twój dom bez udziału sądu, na podstawie hipoteki. Warunkiem jest to, że pozostajesz w zwłoce. Możesz wnioskować o sprzedaż z wolnej ręki (onderhandse verkoop), która niemal zawsze przynosi więcej. Wymaga to jednak współpracy banku i zgody sądu, a im dłużej zwlekasz, tym mniejsza na to szansa.
Artykuł 3:268 holenderskiego kodeksu cywilnego (Burgerlijk Wetboek) daje bankowi prawo do egzekucji bez tytułu sądowego (parate executie). Oznacza to, że bank może sprzedać Twój dom bez wcześniejszego udziału sądu. Prawo to powstaje, gdy tylko pozostajesz w zwłoce ze spłatą odsetek lub raty kapitałowej.
Dopóki płacisz, bank nic nie może zrobić. Musi dziać się coś więcej.
Licytację komorniczą może wszcząć także inny wierzyciel niż bank, pod warunkiem że dokonał zajęcia i ma tytuł wykonawczy.
Ustęp 2 tego samego artykułu daje wyjście: egzekucyjną sprzedaż z wolnej ręki. Dom jest wtedy sprzedawany normalnie przez pośrednika, z oglądaniem, ze zdjęciami, z kupującymi, którzy mają czas na załatwienie finansowania.
Wymaga to zgody sądu i współpracy banku. Często najpierw sam dostajesz możliwość sprzedaży z wolnej ręki, właśnie dlatego, że przynosi ona zwykle wyższą kwotę. Bank również jest tym zainteresowany.
Tutaj musimy coś sprostować. Wiele stron pisze, że licytacja komornicza przynosi o 30 do 40 procent mniej niż zwykła sprzedaż. Ta liczba pochodzi z badań z około 2008 roku, z czasów licytacji na sali z zamkniętym gronem handlarzy nieruchomościami.
Tamten rynek już nie istnieje. Badanie brainbay, biura badawczego stojącego za NVM, objęło około 140 zlicytowanych nieruchomości i wykazało, że sprzedawano je średnio 6 procent poniżej szacowanej wartości rynkowej. Jedna trzecia nieruchomości poszła wręcz powyżej wartości rynkowej. W czwartym kwartale 2025 roku uzyskana wartość licytacyjna wyniosła średnio około 100 procent wartości WOZ (gminnej wyceny nieruchomości).
Powodem są licytacje online. Więcej kupujących, lepsza informacja, bardziej przejrzyste ustalanie ceny. NHG postanowiło, że od 1 stycznia 2026 wszystkie licytacje komornicze z gwarancją NHG obowiązkowo odbywają się online, właśnie dlatego, że licytacje online przynoszą średnio więcej.
Co to oznacza dla Ciebie? Że prawdziwym problemem licytacji nie jest już cena. Są nim koszty potrącane z uzyskanej kwoty, utrata jakiejkolwiek kontroli oraz dług resztkowy (restschuld), który pozostaje. Jeśli zostaje, nadal jesteś go winien, a bank może go dalej ściągać.
To jest ta część, o której inne strony nie mówią, bo jest niewygodna.
Sąd rzadko interweniuje. Sąd Apelacyjny w Amsterdamie orzekł w 2024 roku, że bank nie ma obowiązku przyjąć propozycji właściciela, by sprzedać dom przez własnego pośrednika. Bank może wybrać egzekucję, nawet jeśli sprzedaż z wolnej ręki mogłaby przynieść więcej.
Sąd nie wyrazi też zgody na sprzedaż z wolnej ręki, jeśli jest prawdopodobne, że licytacja przyniesie więcej. Prawo zakłada maksymalizację uzyskanej kwoty, a nie Twój interes.
Jeśli zaległość jest już zbyt duża albo było już kilka nieudanych prób znalezienia rozwiązania, bank może odmówić. Wtedy pole manewru znika.
Różnica między kimś, kto dzwoni przy pierwszej zaległości w płatności, a kimś, kto dzwoni, gdy data licytacji jest już ogłoszona, nie jest stopniowa. W pierwszym przypadku możemy po prostu sprzedać dom. W drugim, szczerze mówiąc, niewiele już możemy.
Bank może Cię poprosić o podpisanie u notariusza pełnomocnictwa, na mocy którego bank może sprzedać dom w Twoim imieniu przez własnego pośrednika.
Gdy je podpiszesz, dom może zostać sprzedany za każdą cenę. Jeśli pozostanie dług resztkowy, jest on Twój. Nie masz wtedy już wpływu na cenę, ale rachunek nadal należy do Ciebie.
To nie powód, by nigdy nie podpisywać. To powód, by wiedzieć, co podpisujesz, i by najpierw zlecić wyliczenie, ile dom jest naprawdę wart.
Jesteśmy pośrednikiem, a nie adwokatem. Nie doradzamy w sprawie postępowania zabezpieczającego (kort geding), restrukturyzacji długów ani procedur odwoławczych. Co możemy zrobić: w ciągu jednego dnia powiedzieć Ci, ile naprawdę wart jest Twój dom i czy sprzedaż z wolnej ręki jest w Twojej sytuacji realna.
Tak. Na podstawie hipoteki bank ma prawo do egzekucji bez udziału sądu (parate executie). Warunkiem jest, że zalegasz ze spłatą odsetek lub rat kapitałowych.
Mniej, niż się często twierdzi. Dane o 30 do 40 procentach dyskonta pochodzą z czasów licytacji na sali. Odkąd licytacje odbywają się online, uzyskiwana kwota jest średnio bliska wartości rynkowej. Prawdziwa wada to koszty, utrata kontroli i dług resztkowy.
Nie. Sąd apelacyjny orzekł w 2024 roku, że bank nie ma obowiązku przyjąć Twojej propozycji sprzedaży przez własnego pośrednika. Współpraca często leży w interesie banku, ale nie jest Twoim prawem.
Przy pierwszej zaległości w płatności. Jeśli zaległość jest duża albo były już nieudane próby, bank może odmówić współpracy przy sprzedaży z wolnej ręki.
Najpierw przeczytaj, co w nim jest. Na mocy tego pełnomocnictwa bank może sprzedać dom w Twoim imieniu za każdą cenę. Ewentualny dług resztkowy pozostaje Twój. Najpierw zleć wyliczenie, ile dom jest wart.
Jeśli uzyskana kwota jest niższa niż Twój dług, różnica pozostaje. Bank może ją dalej ściągać. Jeśli masz NHG, dług resztkowy może zostać pod pewnymi warunkami umorzony.
Tak, jeśli dokonał zajęcia i ma tytuł wykonawczy.
Szczerze: niewiele. Nasza rola jest duża, gdy dzwonisz wcześnie, i mała, gdy procedura już trwa. Na tym etapie potrzebujesz adwokata, a nie pośrednika.
Jesteśmy pośrednikiem nieruchomości w Helmond i robimy to trochę inaczej. Przyglądamy się sprawie razem z Tobą, przeliczamy wszystko i uczciwie mówimy, co sami byśmy zrobili. Nawet jeśli oznacza to, że na razie nie powinieneś nic robić.
Twój język. Mówimy po angielsku, niemiecku i francusku. Napisz do nas po polsku przez WhatsApp, a odpowiemy po polsku.
Żadnych niespodzianek w umowie. Umowa kupna-sprzedaży jest po niderlandzku i otrzymujesz do niej tłumaczenie na angielski, dzięki czemu rozumiesz każdą klauzulę.
Sprzedaż z zagranicy. Prowadzimy całą sprzedaż zdalnie i załatwiamy formalności u notariusza.
