Nie musisz sprzedawać nieruchomości przed emigracją. Ale jej zatrzymanie kosztuje, a ile, zależy od decyzji, które podejmiesz teraz.
Po emigracji stajesz się zagranicznym podatnikiem, a Twoja nieruchomość co do zasady przechodzi z box 1 do box 3. Ulga odsetkowa od kredytu hipotecznego (hypotheekrenteaftrek) wtedy przepada. Są dwa wyjątki: nieruchomość stoi pusta i jest w sposób możliwy do udowodnienia wystawiona na sprzedaż albo wyjeżdżasz tymczasowo i zachowujesz ją do własnego użytku. Gdy tylko ją wynajmiesz, oba wyjątki przestają obowiązywać.
Gdy tylko wyemigrujesz, z perspektywy Holandii stajesz się zagranicznym podatnikiem. Płacisz tu wtedy podatek tylko od holenderskich źródeł dochodu. Nieruchomość w Holandii jest takim źródłem: w każdym przypadku pozostaje opodatkowana w Holandii.
Twoja nieruchomość nie jest już głównym miejscem zamieszkania i tym samym przechodzi z box 1 do box 3. Ulga odsetkowa od kredytu hipotecznego przepada, a kredyt staje się długiem w box 3.
W box 3 na 2026 rok obowiązywał ryczałtowy zwrot w wysokości 6,00 procent dla pozostałych aktywów i 2,70 procent dla długów, przy stawce 36 procent. Kwota wolna od podatku wynosiła 59 357 € na osobę i 118 714 € dla partnerów podatkowych. Te wartości zmieniają się niemal co roku. Sprawdź je w Belastingdienst (holenderskim urzędzie skarbowym), zanim zaczniesz liczyć.
Jeśli Twoja dawna nieruchomość stoi pusta i jest w sposób możliwy do udowodnienia wystawiona na sprzedaż, może jeszcze tymczasowo pozostać w box 1 jako własna nieruchomość mieszkalna. Ulga odsetkowa od kredytu hipotecznego obowiązuje wtedy dalej, pod pewnymi warunkami.
Warunki: nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż, stoi pusta i w roku przeprowadzki lub w jednym z trzech poprzednich lat była Twoim głównym miejscem zamieszkania.
Zwróć uwagę na to sformułowanie: w sposób możliwy do udowodnienia. Nieruchomość, która właściwie jest na sprzedaż, ale nigdzie nie jest oferowana, się nie liczy. Widoczna na Funda lub w rękach pośrednika: to właśnie oznacza „możliwy do udowodnienia”. Kto po cichu trzyma nieruchomość na sprzedaż, żeby zobaczyć, co się stanie, traci ulgę, nawet o tym nie wiedząc.
Jedna uwaga: ta ulga często nie daje bezpośredniego zwrotu, bo po emigracji zwykle nie masz już dochodu w Holandii. Powstaje wtedy strata. Można ją rozliczyć z dodatnim dochodem z trzech lat wstecz do dziewięciu lat naprzód.
Jeśli wyjeżdżasz tymczasowo i zachowujesz nieruchomość do własnego użytku, może ona pod pewnymi warunkami pozostać w box 1. Nazywa się to uitzendregeling, znaną też jako regulacja dla dyplomatów (diplomatenregeling).
Gdy tylko wynajmiesz, sprawa jest zamknięta. Nieruchomość przechodzi do box 3, ulga odsetkowa przepada, a regulacja dla delegowanych przestaje wchodzić w grę.
Wynajem jest ponadto mniej atrakcyjny niż kiedyś. Stawka w box 3 jest wysoka, a leegwaarderatio, czyli obniżenie wartości WOZ dla nieruchomości wynajmowanych, zostało od 2023 roku znacznie ograniczone.
I stajesz się wynajmującym. Na odległość. Prawo najmu, przepisy dotyczące czynszów, konserwacja, ubezpieczenia, wybór najemców, naprawy, ryzyko zaległości w płatnościach, czasem postępowania sądowe. Wszystko to, podczas gdy w innym kraju budujesz nowe życie.
Przepisy także się zaostrzyły. Od 1 lipca 2024 roku umowy na czas nieokreślony znów są normą, a nowe umowy co do zasady zawiera się na czas nieokreślony. Pomysł, że wynajmiesz na dwa lata, a potem się zobaczy, w dużej mierze już się nie sprawdza.
Jesteśmy pośrednikiem nieruchomości. Nie doradzamy w kwestii statusu kwalifikowanego zagranicznego podatnika, umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, zabezpieczającej decyzji podatkowej (conserverende aanslag) ani formularza M (M-biljet). Takie kwestie istnieją, mogą znacząco zmienić Twoją sytuację i potrzebujesz do nich doradcy podatkowego.
Co robimy: mówimy Ci, ile Twoja nieruchomość jest teraz warta i jaki jest realny czas sprzedaży. To dwie liczby, których potrzebujesz, zanim ktoś inny będzie mógł zrobić obliczenia.
Nie. Możesz go zatrzymać lub wynająć. Ale zatrzymanie kosztuje, a skutki podatkowe bardzo różnią się w zależności od sytuacji. Zleć wyliczenie przed wyjazdem, a nie po nim.
Co do zasady nieruchomość przechodzi z box 1 do box 3, a ulga odsetkowa od kredytu hipotecznego przepada. Nieruchomość w Holandii zawsze pozostaje opodatkowana w Holandii, nawet jeśli już w niej nie mieszkasz.
Pod pewnymi warunkami. Jeśli nieruchomość stoi pusta i jest w sposób możliwy do udowodnienia wystawiona na sprzedaż, może tymczasowo pozostać w box 1. Rozwiązaniem może być też regulacja dla delegowanych (uitzendregeling), jeśli wyjeżdżasz tymczasowo i zachowujesz nieruchomość do własnego użytku.
To, że nieruchomość jest widocznie oferowana, na przykład na Funda lub przez pośrednika. Nieruchomość, którą chcesz sprzedać po cichu, nie spełnia tego warunku.
Wtedy przechodzi ona do box 3, a ulga odsetkowa przepada. Regulacja dla delegowanych również przestaje wtedy obowiązywać. Do tego stajesz się wynajmującym na odległość, ze wszystkim, co się z tym wiąże.
To stało się trudniejsze. Od 1 lipca 2024 roku umowy na czas nieokreślony są normą, a nowe umowy co do zasady zawiera się na czas nieokreślony.
Nie bezpośrednio. Powstaje wtedy strata. Można ją rozliczyć z dodatnim dochodem z trzech lat wstecz do dziewięciu lat naprzód.
Nie. To zadanie dla doradcy podatkowego. Mówimy Ci, ile jest warta Twoja nieruchomość i jaki jest realny czas sprzedaży.
Jesteśmy pośrednikiem nieruchomości w Helmond i robimy to trochę inaczej. Przyglądamy się sprawie razem z Tobą, przeliczamy wszystko i uczciwie mówimy, co sami byśmy zrobili. Nawet jeśli oznacza to, że na razie nie powinieneś nic robić.
Twój język. Mówimy po angielsku, niemiecku i francusku. Napisz do nas po polsku przez WhatsApp, a odpowiemy po polsku.
Żadnych niespodzianek w umowie. Umowa kupna-sprzedaży jest po niderlandzku i otrzymujesz do niej tłumaczenie na angielski, dzięki czemu rozumiesz każdą klauzulę.
Sprzedaż z zagranicy. Prowadzimy całą sprzedaż zdalnie i załatwiamy formalności u notariusza.
