Vier Dinge, die Sie wissen müssen, bevor Sie etwas entscheiden. Sie klingen technisch, aber zusammen entscheiden sie über Tausende von Euro.
Die Erbschaftsteuer (erfbelasting) richtet sich nach dem WOZ-Wert (dem amtlichen kommunalen Immobilienwert) abzüglich der Hypothekenschuld, nicht nach dem Verkaufspreis. Sie dürfen zwischen dem WOZ-Wert des Todesjahres und dem des Folgejahres wählen. Wählen Sie den niedrigeren. Verkaufen Sie anschließend über diesem Wert, kostet das keine zusätzliche Erbschaftsteuer.
Für die Erbschaftsteuer wird der WOZ-Wert zugrunde gelegt, nicht der Marktwert. Von diesem WOZ-Wert darf die Hypothekenschuld abgezogen werden.
Sie dürfen zwischen zwei WOZ-Werten wählen: dem des Todesjahres und dem des Folgejahres. Wählen Sie den niedrigeren, das ist am günstigsten. Stirbt jemand im Jahr 2026, wählen Sie also zwischen dem WOZ-Wert von 2026 und dem von 2027.
Wie viel Sie letztlich zahlen, hängt nicht nur vom WOZ-Wert ab, sondern auch von Ihrem Verhältnis zur verstorbenen Person und dem dazugehörigen Freibetrag. Ein Partner hat einen deutlich höheren Freibetrag als ein Kind, und ein Kind wiederum einen höheren als ein Neffe. Rechnen Sie also nicht allein mit dem WOZ-Wert. Die aktuellen Beträge finden Sie bei der niederländischen Steuerbehörde (Belastingdienst).
Hier liegt ein Problem. Den WOZ-Wert des Jahres nach dem Todesfall erhalten Sie von der Gemeinde erst im darauffolgenden Jahr. Ihre Erbschaftsteuererklärung muss innerhalb von acht Monaten abgegeben werden. Häufig kennen Sie diesen zweiten Wert also noch nicht, wenn Sie die Erklärung abgeben.
Der Belastingdienst sagt: Geben Sie die Erklärung dann mit dem WOZ-Wert des Todesjahres ab. Stellt sich später heraus, dass der Wert des Folgejahres niedriger ist, dürfen Sie nachträglich Einspruch einlegen. Auch nach der üblichen Frist von sechs Wochen.
Jeder kennt die Regel, dass man sechs Wochen Zeit für einen Einspruch hat. Hier gilt sie nicht. Wer das nicht weiß, glaubt, zu spät zu sein, und zahlt zu viel. Das ist kein kleiner Betrag: In einem fallenden Markt kann der Unterschied von einem Jahr schnell Tausende Euro an Erbschaftsteuer ausmachen.
Verkaufen Sie die Immobilie für 380.000, während der angesetzte WOZ-Wert 320.000 betrug, wird die Erbschaftsteuer auf diese 320.000 berechnet. Die Differenz ist kein zusätzlich zu versteuernder Gewinn für die Erbschaftsteuer.
Deshalb ist ein Verkauf in einem steigenden Markt oft günstiger als das Behalten.
Verkaufen ist nur möglich, wenn alle Erben unterschreiben. Wer nicht will, blockiert das Ganze. In der Praxis ist das selten böser Wille, sondern fast immer ein Informationsproblem: Jemand glaubt, die Immobilie sei mehr wert, oder möchte sie selbst übernehmen.
Finden Sie wirklich keine Einigung, kann das Gericht bestimmen, dass die Immobilie verkauft wird oder dass einer der Erben sie zum geschätzten Wert übernimmt. Das ist ein schwerer Weg und selten nötig.
Achten Sie auf den Unterschied: Gegenüber dem Belastingdienst ist der WOZ-Wert verbindlich. Untereinander dürfen Sie für die Aufteilung einen anderen Wert vereinbaren. Das sind zwei verschiedene Beträge, die oft miteinander verwechselt werden.
Die Erbschaftsteuererklärung muss innerhalb von acht Monaten erfolgen. Für den Verkauf der Immobilie gibt es keine Frist. Es gibt keinen einzigen Grund, innerhalb von sechs Wochen zu entscheiden, und die Entscheidungen, die in diesen sechs Wochen getroffen werden, sind selten die besten.
Es gibt Ausnahmen, bei denen Sie nicht vom WOZ-Wert ausgehen:
Als Erbe dürfen Sie außerdem Einspruch gegen den WOZ-Wert einlegen, auch wenn die verstorbene Person das nie getan hat. Dieser Einspruch geht an die Gemeinde, nicht an den Belastingdienst.
Drei Kinder, ein Haus in Helmond-Noord und seit vier Monaten kein Gespräch mehr. Der Jüngste dachte, das Haus sei 400.000 Euro wert, der Älteste dachte 300.000. Beide lagen falsch. Eine Wertermittlung von einer halben Stunde, ein Gespräch von einer Stunde, und drei Wochen später stand das Haus zum Verkauf. Das Problem war nie das Geld. Es war, dass niemand eine Zahl hatte, der alle vertrauten.
Auf den WOZ-Wert abzüglich der Hypothekenschuld. Verkaufen Sie anschließend über diesem Wert, ist die Differenz kein zusätzlich zu versteuernder Gewinn für die Erbschaftsteuer.
Den des Todesjahres oder den des Folgejahres. Der niedrigere der beiden ist am günstigsten. Bei einem Todesfall im Jahr 2026 wählen Sie also zwischen dem WOZ-Wert von 2026 und dem von 2027.
Geben Sie die Erklärung mit dem Wert des Todesjahres ab. Stellt sich später heraus, dass der andere niedriger ist, dürfen Sie nachträglich Einspruch einlegen, auch nach Ablauf der Frist von sechs Wochen.
Dafür gibt es keine Frist. Nur die Erbschaftsteuererklärung hat eine Frist von acht Monaten. Die Immobilie kann warten, bis Sie so weit sind.
Verkaufen ist nur möglich, wenn alle unterschreiben. Meist hakt es an unterschiedlichen Vorstellungen über den Wert, nicht an bösem Willen. Eine gemeinsame, unabhängige Wertermittlung löst das oft. Gelingt das nicht, kann das Gericht eine Entscheidung treffen.
Ja. Gegenüber dem Belastingdienst ist der WOZ-Wert verbindlich, für die Aufteilung untereinander dürfen Sie aber vom tatsächlichen Wert ausgehen.
Ja, auch wenn die verstorbene Person das nie getan hat. Der Einspruch geht an die Gemeinde.
Dann gelten gesonderte Regeln. Bei Erbpacht dürfen Sie den WOZ-Wert um das 17-Fache des jährlichen Erbpachtbetrags mindern. Für vermietete Immobilien gibt es eine eigene Berechnungsmethode.
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