Condiciones resolutorias, plazo de reflexión, depósito de garantía y cláusulas. Qué debe figurar, qué no figura y qué ocurre si una de las dos partes se retira.
La respuesta corta. Un contrato de compraventa (koopovereenkomst) de una vivienda debe hacerse por escrito. Un acuerdo verbal no es exigible cuando el comprador es un particular. Como comprador, dispone de tres días de reflexión desde que recibe el contrato firmado: puede desistir sin motivo y sin coste. Todo lo que quiera poder resolver después debe figurar como condición en el contrato.
Lo que no figura en el contrato no vale. Esa es toda la regla.
El contrato de compraventa es el documento que todo el mundo lee por encima porque la fase emocionante acaba de pasar. La oferta ha sido aceptada, el alivio es enorme, y entonces aparece un documento de diez páginas que usted firma con prisas.
Ese es justo el momento en que se producen la mayoría de los perjuicios. No por mala fe, sino porque falta algo que debería haber figurado.
La mayoría de los agentes inmobiliarios trabajan con un contrato modelo, elaborado por las asociaciones del sector junto con la Consumentenbond (asociación de consumidores) y la Vereniging Eigen Huis (asociación de propietarios de vivienda). Ese modelo está razonablemente equilibrado, y eso es una ventaja: no hay gato encerrado.
El peligro no está en el modelo. Está en lo que se le añade o, precisamente, se le quita.
| Elemento | En qué fijarse |
|---|---|
| Partes | Nombres y direcciones. Si hay dos propietarios, deben firmar ambos |
| La vivienda | Dirección, referencia catastral, superficie de la parcela |
| Precio de compra | El importe, y si es con gastos del comprador (kosten koper) o con gastos incluidos (vrij op naam) |
| Fecha de entrega | El día ante el notario. A menudo, entre seis y ocho semanas después |
| Lista de bienes | Qué se queda, qué se lleva el vendedor y qué puede adquirirse. Es un anexo, pero vinculante |
| Condiciones resolutorias | Su vía de salida. No se incluyen por defecto |
| Depósito de garantía (waarborgsom) | Normalmente el diez por ciento, depositado ante el notario |
| Cláusula penal | El diez por ciento en caso de incumplimiento |
| Cláusula de antigüedad | En viviendas antiguas. Traslada el riesgo al comprador |
| Plazo de reflexión | Tres días para el comprador particular |
La lista de bienes es lo que más se subestima. Parece un formulario sobre rieles de cortinas, pero es una parte vinculante de la compraventa. La mitad de todos los conflictos en la entrega giran en torno a ella: toldos que han desaparecido, lámparas que se han desmontado, plantas que se han llevado.
Esta es la parte más importante de toda esta página. Una condición resolutoria (ontbindende voorwaarde) le da derecho a desvincularse de la compra si se produce una determinada situación. No figuran automáticamente en el contrato: debe negociarlas al hacer la oferta.
| Condición | Le protege frente a | Plazo habitual |
|---|---|---|
| Financiación | No consigue la hipoteca | De 4 a 6 semanas |
| Inspección técnica | Defectos por encima de un importe mínimo | De 1 a 3 semanas |
| Venta de su vivienda actual | Su vivienda actual no se vende | De 2 a 3 meses |
| NHG | No se concede la NHG (garantía hipotecaria nacional) | Igual que la financiación |
| Licencia | Su proyecto de reforma es denegado | Variable |
| Estudio del suelo | Contaminación | De 4 a 6 semanas |
Error uno: un plazo demasiado corto. Cuatro semanas para la financiación parece holgado. Pero si el banco pide documentos adicionales en la tercera semana, o si la tasación se retrasa una semana, el margen se estrecha. Pida seis semanas. Un vendedor que se niega a ello le está diciendo algo.
Error dos: invocarla demasiado tarde. Una condición resolutoria debe invocarse por escrito, antes de que venza el plazo. Un día tarde es demasiado tarde, por razonables que sean sus motivos. En cuanto vea que no va a ser posible: solicite una prórroga, por escrito, y asegúrese de que el vendedor la acepta. También por escrito.
Error tres: no justificarla suficientemente. Si invoca la condición de financiación, normalmente debe demostrar que lo ha intentado. Por lo general, con dos denegaciones de entidades financieras. Quien llama y dice que no ha sido posible, sin papeles, puede acabar teniendo que pagar la penalización.
Un comprador tenía una condición de financiación de cuatro semanas. En la tercera semana resultó que el banco quería una tasación adicional. Llamó al agente inmobiliario, que le dijo que todo saldría bien. No salió bien. Se pasó tres días del plazo y el vendedor le obligó a cumplir la compra. Al final se resolvió, pero con un abogado de por medio y mucho estrés.
"Todo saldrá bien" no es una prórroga. Pídala por escrito y obténgala por escrito.
Como comprador particular, dispone de tres días de reflexión (bedenktijd). Empiezan a contar el día siguiente a aquel en que recibe el contrato de compraventa firmado por ambas partes. Durante esos tres días puede resolver la compra sin motivo y sin coste.
No puede renunciar a este derecho por contrato. Tampoco si el vendedor se lo pide, ni aunque figure en el contrato. Es Derecho imperativo.
Este último punto sorprende a la gente. El plazo de reflexión existe solo para el comprador, y solo para el comprador particular. Si vende a un inversor o a una empresa, no se aplica.
Aproveche esos tres días. Lea el contrato con calma, a la luz del día, sin el agente inmobiliario delante. Pida a alguien que entienda del tema que lo lea con usted. Es el único periodo en el que todavía puede cambiar de opinión sin coste.
Normalmente el diez por ciento del precio de compra, que se deposita ante el notario, a menudo en un plazo de cuatro a seis semanas tras la firma. No es un pago a cuenta, sino una garantía: si usted no cumple lo prometido, el vendedor puede resarcirse con ella.
| Depósito de garantía (waarborgsom) | Aval bancario | |
|---|---|---|
| Qué es | Usted deposita el importe ante el notario | Su banco avala el importe |
| Coste | Ninguno, pero el dinero queda inmovilizado | Aproximadamente el 1 % del importe avalado |
| Cuándo | Si dispone del dinero | Si no lo tiene en efectivo |
| Devolución | Se compensa en la transmisión | Se extingue con la transmisión |
Con 350.000 €, se trata por tanto de 35.000 €. Para la mayoría de los compradores, un aval bancario es la vía práctica: su entidad hipotecaria lo gestiona y cuesta unos cientos de euros.
Atención al plazo. Si el contrato dice que el depósito de garantía debe abonarse en un plazo de cuatro semanas y su hipoteca aún no está cerrada, su banco todavía no puede emitir el aval. Es una trampa técnica en la que cae mucha gente. Ajuste el plazo a su condición de financiación.
Aquí es donde se adapta el modelo, y donde usted, como comprador o vendedor, debe prestar atención. Algunas cláusulas son razonables; otras trasladan el riesgo por completo.
En viviendas antiguas, normalmente anteriores a 1970. En esencia: el comprador acepta que la vivienda es antigua y que el estado de la construcción y las instalaciones no cumplen los requisitos actuales. El vendedor no responde de los defectos propios de esa antigüedad.
Razonable en principio, porque una vivienda de 1935 no tiene por qué tener aislamiento. Pero la redacción es a veces tan amplia que el vendedor ya no responde de nada. Como comprador: pida que se limite a lo que realmente tiene que ver con la antigüedad, y no a todo.
En viviendas anteriores a 1994 puede haber amianto. La cláusula establece que el vendedor no responde de ello y que el comprador asume los costes de retirada. Es estándar en construcciones antiguas.
El vendedor nunca ha vivido en la vivienda, por ejemplo en caso de herencia o de un inmueble de inversión. Por tanto, no sabe cómo se comporta la vivienda. La cláusula limita su deber de información a lo que realmente sabe.
Para un heredero es razonable e incluso necesaria. Como comprador, sin embargo, significa que tendrá que investigar más por su cuenta, porque no hay nadie que pueda decirle que el tejado gotea cuando sopla viento del oeste.
Por defecto, el diez por ciento del precio de compra en caso de incumplimiento. Se aplica a ambas partes. Es la cláusula que muerde si quiere desvincularse de la compra sin una condición válida.
Una cláusula de antigüedad que dice que el vendedor no responde del "estado de la construcción" es demasiado amplia. También cubre unos cimientos que se hundan mañana. Limítela a lo propio de la antigüedad e incluya una inspección técnica como condición.
La compra está firmada, el plazo de reflexión ha pasado, las condiciones han vencido. Y entonces alguien quiere echarse atrás.
Sin una condición válida, esto constituye incumplimiento. El vendedor puede hacer dos cosas: exigir el cumplimiento, es decir, obligarle a quedarse con la vivienda, o cobrar la penalización del diez por ciento. Normalmente opta por la penalización, porque es más sencillo.
Con 350.000 €, son 35.000 €. No es un importe teórico: el depósito de garantía o el aval bancario está ahí precisamente para eso.
En la práctica se suele llegar a un acuerdo. Un vendedor que vuelve a vender su vivienda en dos semanas por el mismo importe no sufre ningún perjuicio y rara vez exigirá el diez por ciento completo. Pero es una concesión, no un derecho.
Ocurre con menos frecuencia, pero ocurre, normalmente porque llega una oferta más alta. Rigen las mismas reglas: incumplimiento, y el comprador puede exigir el cumplimiento o cobrar la penalización.
Como comprador, aquí tiene un arma poderosa: puede inscribir el contrato de compraventa en el Kadaster (registro de la propiedad). Esto se llama Vormerkung. Con ello, la vivienda queda bloqueada durante seis meses: el vendedor no puede transmitirla a otra persona, y tampoco un embargo o una quiebra pueden interponerse.
Cuesta unos cientos de euros en la notaría y se utiliza demasiado poco. En un mercado en el que las ofertas suben, es su única protección real frente a un vendedor que se arrepiente.
| Situación | Sus opciones |
|---|---|
| El comprador se retira sin condición | Penalización del diez por ciento o exigir el cumplimiento |
| El comprador invoca la condición a tiempo | Compra resuelta, sin coste |
| El comprador invoca la condición demasiado tarde | La penalización puede aplicarse igualmente |
| El vendedor se retira | Penalización del diez por ciento o exigir el cumplimiento |
| El vendedor vende a otra persona | La Vormerkung lo bloquea |
Lleva tres meses viviendo allí y resulta que el sótano tiene filtraciones. ¿Quién paga?
El punto de partida en el contrato modelo: el vendedor garantiza que la vivienda es apta para el uso normal como vivienda. Los defectos que impiden ese uso normal corren de su cuenta, aunque no supiera nada de ellos.
Pero no responde de los defectos que usted conocía o podía haber conocido. Y ahí está el problema.
| Situación | A cargo de quién |
|---|---|
| El vendedor lo sabía y no lo dijo | Del vendedor. Siempre |
| El vendedor no lo sabía, el defecto impide el uso normal | Normalmente del vendedor |
| Visible en la visita, usted no preguntó más | Del comprador |
| Se aplica la cláusula de antigüedad | Normalmente del comprador |
| La inspección técnica lo señaló | Del comprador |
| Estético, no impide el uso | Del comprador |
La clave está en el "uso normal como vivienda". Un tejado con goteras lo impide. Una cocina anticuada, no. Las grietas en el enlucido, tampoco, salvo que indiquen problemas estructurales.
Comunique siempre un defecto al vendedor por escrito lo antes posible. Esperar debilita su posición: cuanto más espere, más difícil será demostrar que el defecto ya existía.
Estos dos deberes se tocan, y es donde se tocan donde surgen los pleitos.
Todo lo que sepa y sea relevante para el comprador, debe comunicarlo. Una filtración que usted mismo reparó. Un conflicto con los vecinos. Una ampliación sin licencia. Contaminación del suelo. Un comprador anterior que se retiró tras la inspección.
No tiene que especular sobre lo que no sabe. Pero callar lo que sí sabe no es una jugada inteligente: es una deuda que más adelante se le puede reclamar. Y, en la jurisprudencia, el deber de información prevalece en principio sobre el deber de investigación: lo que usted calló, el comprador se lo puede reprochar, aunque él hubiera podido descubrirlo.
Lo que es visible o fácil de averiguar, debe comprobarlo usted mismo. Manchas de humedad. Una caldera antigua. El plan urbanístico. La documentación de la comunidad de propietarios (VvE) en el caso de un piso. Si ve algo y no pregunta más, corre de su cuenta.
Una inspección técnica es la forma de cumplir con este deber. Por eso, prescindir de ella no solo supone un riesgo de que haya un defecto, sino también un riesgo para su posición si aparece algo.
Un vendedor no comunicó que la ampliación se había construido sin licencia. Lo sabía. El comprador se enteró año y medio después a través del ayuntamiento. La factura acabó en manos del vendedor, gastos incluidos. La cuestión nunca fue si lo sabía, sino solo si lo había comunicado.
Contarlo quizá le cueste margen de negociación. Callarlo le cuesta el importe entero.
Con un comprador particular, no. La compra de una vivienda debe hacerse por escrito para ser exigible. Eso significa que un vendedor puede vender a otra persona hasta el momento de la firma, por molesto que resulte. Mientras no haya firma, no hay nada.
Tres días, a partir del día siguiente a aquel en que recibe el contrato firmado por ambas partes. Debe incluir al menos dos días hábiles. Puede desistir sin motivo y sin coste. No puede renunciar a este derecho por contrato, y solo se aplica al comprador particular, no al vendedor.
En ese caso incurre en incumplimiento. El vendedor puede cobrar la penalización del diez por ciento del precio de compra o exigir el cumplimiento. Con 350.000 €, son 35.000 €, y el depósito de garantía o el aval bancario está ahí precisamente para eso.
Por escrito, antes de que venza el plazo y de forma justificada. En el caso de una condición de financiación, normalmente con dos denegaciones de entidades financieras. Un día tarde es demasiado tarde, por razonables que sean sus motivos. Si ve que no va a ser posible: solicite una prórroga por escrito y asegúrese de obtener la conformidad por escrito.
Normalmente el diez por ciento del precio de compra, que se deposita ante el notario como garantía. Si no dispone del importe en efectivo, su banco puede emitir un aval bancario. Cuesta aproximadamente un uno por ciento del importe avalado. Ajuste el plazo de depósito a su condición de financiación; de lo contrario, se encontrará con un problema técnico.
Una disposición para viviendas antiguas por la que el comprador acepta que el estado de la construcción y las instalaciones no cumplen los requisitos actuales. Razonable en principio, pero atención a la redacción: una cláusula que exime al vendedor del "estado de la construcción" en general es demasiado amplia.
Inscriba el contrato de compraventa en el Kadaster. Esto se llama Vormerkung y bloquea la vivienda durante seis meses: el vendedor no puede transmitirla a otra persona, y tampoco un embargo o una quiebra pueden interponerse. Cuesta unos cientos de euros en la notaría y se utiliza demasiado poco.
Todo gira en torno al uso normal como vivienda. Un defecto que lo impide suele correr a cargo del vendedor, aunque no supiera nada. Pero no responde de lo que usted conocía o podía haber conocido. Si lo sabía y no lo dijo, siempre es problema suyo. Comunique un defecto por escrito lo antes posible.
La fase emocionante ha pasado, la oferta ha sido aceptada y entonces aparecen diez páginas de texto. Ese es justo el momento en que se producen la mayoría de los perjuicios. No por mala fe, sino porque falta algo que debería haber figurado.
Con gusto lo revisamos con usted, aunque no compre ni venda a través de nosotros. Hacer una pregunta no cuesta nada.
Pregúntenos sin problema. Aunque no compre ni venda a través de nosotros. Lo revisamos y le decimos lo que vemos.
Su idioma. Hablamos inglés, alemán y francés. Escríbanos en polaco por WhatsApp y le responderemos en polaco.
Sin sorpresas en el contrato. El contrato de compraventa está en neerlandés e incluye una traducción al inglés, para que entienda cada cláusula.
Vender desde el extranjero. Gestionamos toda la venta a distancia y nos ocupamos de los trámites con el notario.
