Warunki rozwiązujące, czas do namysłu, kaucja i klauzule. Co musi się w niej znaleźć, czego w niej nie ma i co się dzieje, gdy jedna ze stron się wycofuje.
Krótka odpowiedź. Umowa kupna-sprzedaży (koopovereenkomst) domu musi mieć formę pisemną. Ustne ustalenie z kupującym będącym osobą prywatną nie jest egzekwowalne. Jako kupujący masz trzy dni do namysłu (bedenktijd) od otrzymania podpisanej umowy: możesz się wycofać bez podania przyczyny i bez kosztów. Wszystko, z powodu czego chcesz móc rozwiązać umowę później, musi być w niej zapisane jako zastrzeżenie.
Czego nie ma w umowie, to nie obowiązuje. To cała zasada.
Umowa kupna-sprzedaży to dokument, który wszyscy czytają pobieżnie, bo najbardziej emocjonujący etap właśnie się skończył. Oferta została przyjęta, ulga jest ogromna, a potem leży przed Tobą dziesięciostronicowy dokument, który podpisujesz pod presją czasu.
To właśnie moment, w którym powstaje najwięcej szkód. Nie przez złą wolę, ale dlatego, że czegoś w umowie brakuje, a powinno się w niej znaleźć.
Większość pośredników korzysta z umowy wzorcowej, opracowanej przez stowarzyszenia branżowe wspólnie z Consumentenbond i Vereniging Eigen Huis. Ten wzór jest dość wyważony i to dobrze: nie kryje żadnych pułapek.
Niebezpieczeństwo nie tkwi we wzorze. Tkwi w tym, co się do niego dodaje albo właśnie pomija.
| Element | Na co zwrócić uwagę |
|---|---|
| Strony | Imiona i nazwiska, adresy. Przy dwóch właścicielach podpisać muszą obaj |
| Nieruchomość | Adres, oznaczenie katastralne, powierzchnia działki |
| Cena kupna | Kwota oraz informacja, czy koszty kupującego (kosten koper) ponosi kupujący, czy cena obejmuje wszystkie koszty (vrij op naam) |
| Data przeniesienia własności | Dzień u notariusza. Często sześć do ośmiu tygodni później |
| Lista rzeczy | Co zostaje, co jest zabierane, co można przejąć. Załącznik, ale wiążący |
| Warunki rozwiązujące | Twoja droga wyjścia. Nie ma ich w umowie domyślnie |
| Kaucja | Zwykle dziesięć procent, u notariusza |
| Klauzula kary umownej | Dziesięć procent w razie niewykonania umowy |
| Klauzula o wieku budynku | Przy starszych domach. Przenosi ryzyko na kupującego |
| Czas do namysłu | Trzy dni dla kupującego będącego osobą prywatną |
Lista rzeczy jest najczęściej niedoceniana. Wygląda jak formularz o karniszach, ale jest wiążącą częścią umowy. Połowa wszystkich sporów przy odbiorze dotyczy właśnie jej: zniknęły rolety, wykręcono lampy, zabrano rośliny.
To najważniejsza część całej tej strony. Warunek rozwiązujący (ontbindende voorwaarde) daje Ci prawo do wycofania się z zakupu, jeśli zajdzie określona sytuacja. Nie ma ich automatycznie w umowie: musisz je zastrzec przy składaniu oferty.
| Zastrzeżenie | Chroni przed | Zwykły termin |
|---|---|---|
| Finansowanie | Nie udaje się uzyskać kredytu hipotecznego | 4 do 6 tygodni |
| Inspekcja techniczna budynku | Wady powyżej kwoty progowej | 1 do 3 tygodni |
| Sprzedaż własnego domu | Twój obecny dom się nie sprzedaje | 2 do 3 miesięcy |
| NHG | Gwarancja NHG nie zostaje przyznana | Taki sam jak przy finansowaniu |
| Pozwolenie | Twój plan przebudowy zostaje odrzucony | Różny |
| Badanie gruntu | Zanieczyszczenie | 4 do 6 tygodni |
Błąd pierwszy: zbyt krótki termin. Cztery tygodnie na finansowanie brzmią rozsądnie. Ale jeśli w trzecim tygodniu bank poprosi o dodatkowe dokumenty albo operat szacunkowy (taxatie) opóźni się o tydzień, robi się ciasno. Poproś o sześć tygodni. Sprzedający, który odmawia, coś Ci tym mówi.
Błąd drugi: zbyt późne powołanie się na warunek. Na warunek rozwiązujący musisz powołać się na piśmie, przed upływem terminu. Dzień za późno to za późno, bez względu na to, jak rozsądne są Twoje argumenty. Gdy tylko zauważysz, że się nie uda: poproś o przedłużenie, na piśmie, i zadbaj o to, by sprzedający się zgodził. Również na piśmie.
Błąd trzeci: niewystarczające uzasadnienie. Jeśli powołujesz się na zastrzeżenie finansowania, zwykle musisz wykazać, że próbowałeś je uzyskać. Najczęściej dwiema odmowami od kredytodawców. Kto zadzwoni i powie, że się nie udało, bez żadnych dokumentów, może i tak zapłacić karę umowną.
Kupujący miał zastrzeżenie finansowania na cztery tygodnie. W trzecim tygodniu okazało się, że bank chce dodatkowego operatu szacunkowego (taxatie). Zadzwonił do pośrednika, który powiedział, że wszystko będzie dobrze. Nie było. Przekroczył termin o trzy dni i sprzedający trzymał go przy umowie. Ostatecznie sprawę rozwiązano, ale z udziałem adwokata i z dużym stresem.
„Będzie dobrze” to nie przedłużenie. Poproś o nie na piśmie i otrzymaj je na piśmie.
Jako kupujący będący osobą prywatną masz trzy dni do namysłu. Zaczynają biec od dnia następującego po dniu, w którym otrzymałeś umowę kupna-sprzedaży podpisaną przez obie strony. W ciągu tych trzech dni możesz rozwiązać umowę bez podania przyczyny i bez kosztów.
Tego prawa nie można się zrzec podpisem. Nawet jeśli prosi o to sprzedający, nawet jeśli tak stoi w umowie. To prawo bezwzględnie obowiązujące.
Ten ostatni punkt zaskakuje ludzi. Czas do namysłu przysługuje tylko kupującemu, i to tylko kupującemu będącemu osobą prywatną. Jeśli sprzedajesz inwestorowi lub firmie, nie ma on zastosowania.
Wykorzystaj te trzy dni. Przeczytaj umowę spokojnie, za dnia, bez pośrednika obok. Poproś kogoś, kto się na tym zna, by przeczytał ją razem z Tobą. To jedyny okres, w którym możesz jeszcze bezpłatnie zmienić zdanie.
Zwykle dziesięć procent ceny kupna, wpłacane u notariusza, często w ciągu czterech do sześciu tygodni od podpisania. To nie zaliczka, lecz zabezpieczenie (waarborgsom): jeśli nie wykonasz tego, co obiecałeś, sprzedający może się z niego zaspokoić.
| Kaucja | Gwarancja bankowa | |
|---|---|---|
| Co | Wpłacasz kwotę u notariusza | Twój bank gwarantuje kwotę |
| Koszty | Brak, ale pieniądze są zamrożone | Około 1 procent kwoty gwarancji |
| Kiedy | Gdy masz pieniądze do dyspozycji | Gdy nie masz ich w gotówce |
| Zwrot | Rozliczana przy przeniesieniu własności | Wygasa przy przeniesieniu własności |
Przy cenie 350 000 € chodzi więc o 35 000 €. Dla większości kupujących gwarancja bankowa jest praktycznym rozwiązaniem: załatwia ją Twój kredytodawca hipoteczny, a kosztuje to kilkaset euro.
Zwróć uwagę na termin. Jeśli w umowie jest zapisane, że kaucja musi zostać wpłacona w ciągu czterech tygodni, a Twój kredyt hipoteczny nie jest jeszcze wtedy zapięty, bank nie może jeszcze wystawić gwarancji. To techniczna pułapka, w którą ludzie wpadają. Dopasuj termin do swojego zastrzeżenia finansowania.
Tu wzór jest modyfikowany i tu jako kupujący lub sprzedający musisz uważać. Niektóre klauzule są rozsądne, inne całkowicie przenoszą ryzyko.
Przy starszych domach, zwykle sprzed 1970 roku. Jej sens: kupujący akceptuje, że dom jest stary i że stan techniczny oraz instalacje nie spełniają dzisiejszych wymagań. Sprzedający nie odpowiada za wady typowe dla tego wieku.
W założeniu rozsądna, bo dom z 1935 roku nie musi mieć izolacji. Ale sformułowanie bywa tak szerokie, że sprzedający nie odpowiada już za nic. Jako kupujący: zadbaj o to, by ograniczyć ją do tego, co rzeczywiście wiąże się z wiekiem, a nie do wszystkiego.
W domach sprzed 1994 roku może występować azbest. Klauzula stanowi, że sprzedający nie ponosi za to odpowiedzialności, a koszty usunięcia ponosi kupujący. Standard w starszym budownictwie.
Sprzedający sam nigdy tam nie mieszkał, na przykład przy spadku lub nieruchomości inwestycyjnej. Nie wie więc, jak dom się sprawuje. Klauzula ogranicza jego obowiązek informacyjny do tego, co faktycznie wie.
Dla spadkobiercy jest to rozsądne, a nawet konieczne. Dla Ciebie jako kupującego oznacza to jednak, że musisz więcej zbadać sam, bo nie ma nikogo, kto powie Ci, że dach przecieka przy zachodnim wietrze.
Standardowo dziesięć procent ceny kupna w razie niewykonania umowy. Dotyczy obu stron. To klauzula, która boli, gdy chcesz wycofać się z zakupu bez ważnego zastrzeżenia.
Klauzula o wieku budynku, która mówi, że sprzedający nie odpowiada za „stan techniczny”, jest zbyt szeroka. Obejmuje też fundament, który jutro zacznie osiadać. Ogranicz ją do tego, co pasuje do wieku budynku, i wpisz inspekcję techniczną budynku jako zastrzeżenie.
Umowa jest podpisana, czas do namysłu minął, zastrzeżenia wygasły. A potem ktoś mimo wszystko chce się wycofać.
Bez ważnego zastrzeżenia oznacza to niewykonanie umowy. Sprzedający może zrobić dwie rzeczy: żądać wykonania umowy, czyli zmusić Cię do odbioru domu, albo ściągnąć karę w wysokości dziesięciu procent. Zwykle wybiera karę, bo to prostsze.
Przy cenie 350 000 € to 35 000 €. To nie jest kwota teoretyczna: kaucja lub gwarancja bankowa służy właśnie temu.
W praktyce często dochodzi do ugody. Sprzedający, który w ciągu dwóch tygodni ponownie sprzeda dom za tę samą kwotę, nie ponosi szkody i rzadko będzie dochodził pełnych dziesięciu procent. Ale to przysługa, a nie prawo.
Zdarza się rzadziej, ale się zdarza, zwykle dlatego, że wpłynęła wyższa oferta. Obowiązują te same zasady: niewykonanie umowy, a kupujący może żądać wykonania umowy lub ściągnąć karę.
Jako kupujący masz tu mocną broń: możesz zlecić wpisanie umowy kupna-sprzedaży do Kadastru. Nazywa się to Vormerkung. Dzięki temu dom jest zablokowany na sześć miesięcy: sprzedający nie może przenieść go na kogoś innego, a także zajęcie czy upadłość nie mogą już w tym przeszkodzić.
Kosztuje to kilkaset euro u notariusza i jest zbyt rzadko wykorzystywane. Na rynku, na którym oferty rosną, to Twoja jedyna prawdziwa ochrona przed sprzedającym, który zaczyna żałować.
| Sytuacja | Twoje możliwości |
|---|---|
| Kupujący wycofuje się bez zastrzeżenia | Kara w wysokości dziesięciu procent lub żądanie wykonania umowy |
| Kupujący w terminie powołuje się na zastrzeżenie | Umowa rozwiązana, bez kosztów |
| Kupujący powołuje się na zastrzeżenie za późno | Kara może i tak obowiązywać |
| Sprzedający się wycofuje | Kara w wysokości dziesięciu procent lub żądanie wykonania umowy |
| Sprzedający sprzedaje komuś innemu | Vormerkung to blokuje |
Mieszkasz tam od trzech miesięcy i nagle okazuje się, że piwnica przecieka. Kto za to płaci?
Punkt wyjścia w umowie wzorcowej: sprzedający gwarantuje, że dom nadaje się do normalnego użytkowania jako mieszkanie. Wady, które utrudniają takie normalne użytkowanie, obciążają jego, nawet jeśli nic o nich nie wiedział.
Ale: nie odpowiada za wady, o których wiedziałeś lub mogłeś wiedzieć. I tu jest problem.
| Sytuacja | Kto ponosi koszty |
|---|---|
| Sprzedający wiedział i nie powiedział | Sprzedający. Zawsze |
| Sprzedający nie wiedział, wada uniemożliwia normalne użytkowanie | Zwykle sprzedający |
| Widoczne podczas oglądania, nie dopytałeś | Kupujący |
| Ma zastosowanie klauzula o wieku budynku | Zwykle kupujący |
| Inspekcja techniczna budynku to wykazała | Kupujący |
| Kosmetyczne, nieutrudniające użytkowania | Kupujący |
Kluczem jest „normalne użytkowanie jako mieszkanie”. Przeciekający dach to uniemożliwia. Przestarzała kuchnia nie. Pęknięcia w tynku też nie, chyba że wskazują na problemy konstrukcyjne.
Zawsze zgłaszaj wadę sprzedającemu na piśmie jak najszybciej. Czekanie osłabia Twoją pozycję: im dłużej zwlekasz, tym trudniej wykazać, że wada istniała już wcześniej.
Te dwa obowiązki się stykają, a tam, gdzie się stykają, powstają procesy sądowe.
Wszystko, co wiesz i co ma znaczenie dla kupującego, musisz zgłosić. Przeciek, który sam naprawiłeś. Konflikt z sąsiadami. Dobudówkę bez pozwolenia. Zanieczyszczenie gruntu. Wcześniejszego kupującego, który wycofał się po inspekcji technicznej budynku.
Nie musisz spekulować o tym, czego nie wiesz. Ale zatajenie tego, co wiesz, to nie sprytny ruch, tylko dług, który później stanie się wymagalny. A w orzecznictwie obowiązek informacyjny co do zasady ma pierwszeństwo przed obowiązkiem zbadania: to, co zataiłeś, kupujący może Ci zarzucić, nawet jeśli mógł to odkryć.
To, co widoczne lub łatwe do ustalenia, musisz sprawdzić sam. Plamy wilgoci. Stary piec centralnego ogrzewania. Miejscowy plan zagospodarowania (bestemmingsplan). Dokumenty wspólnoty mieszkaniowej (VvE) przy mieszkaniu. Jeśli coś widzisz i nie dopytasz, koszty obciążają Ciebie.
Inspekcja techniczna budynku (bouwkundige keuring) to sposób, w jaki wypełniasz ten obowiązek. Dlatego jej pominięcie to nie tylko ryzyko wady, ale także ryzyko dla Twojej pozycji, gdy coś wyjdzie na jaw.
Sprzedający nie zgłosił, że dobudówka powstała bez pozwolenia. Wiedział o tym. Kupujący dowiedział się o tym półtora roku później z gminy. Rachunek trafił do sprzedającego, łącznie z kosztami. Pytanie nigdy nie brzmiało, czy wiedział, tylko czy to zgłosił.
Powiedzenie prawdy może Cię kosztować trochę pola do negocjacji. Zatajenie kosztuje Cię całą kwotę.
Przy kupującym będącym osobą prywatną nie. Aby była egzekwowalna, umowa kupna domu musi mieć formę pisemną. Oznacza to, że do momentu podpisania sprzedający może sprzedać komuś innemu, choćby było to bardzo przykre. Dopóki nie ma podpisu, nie ma nic.
Trzy dni, liczone od dnia następującego po dniu, w którym otrzymałeś umowę podpisaną przez obie strony. Muszą się w nich mieścić co najmniej dwa dni robocze. Możesz się wycofać bez podania przyczyny i bez kosztów. Tego prawa nie można się zrzec podpisem i przysługuje ono tylko kupującemu będącemu osobą prywatną, a nie sprzedającemu.
Wtedy nie wykonujesz umowy. Sprzedający może ściągnąć karę w wysokości dziesięciu procent ceny kupna lub żądać wykonania umowy. Przy cenie 350 000 € to 35 000 €, a kaucja lub gwarancja bankowa służy właśnie temu.
Na piśmie, przed upływem terminu, z uzasadnieniem. Przy zastrzeżeniu finansowania zwykle z dwiema odmowami od kredytodawców. Dzień za późno to za późno, bez względu na to, jak rozsądne są Twoje argumenty. Jeśli widzisz, że się nie uda: poproś na piśmie o przedłużenie i zadbaj o to, by otrzymać zgodę na piśmie.
Zwykle dziesięć procent ceny kupna, wpłacane u notariusza jako zabezpieczenie. Jeśli nie masz tej kwoty w gotówce, Twój bank może wystawić gwarancję bankową. Kosztuje ona około jednego procenta kwoty gwarancji. Dopasuj termin wpłaty do swojego zastrzeżenia finansowania, inaczej napotkasz problem techniczny.
Postanowienie przy starszych domach, w którym kupujący akceptuje, że stan techniczny i instalacje nie spełniają dzisiejszych wymagań. W założeniu rozsądne, ale zwróć uwagę na sformułowanie: klauzula zwalniająca sprzedającego z odpowiedzialności za „stan techniczny” w ogóle jest zbyt szeroka.
Zleć wpisanie umowy kupna-sprzedaży do Kadastru. Nazywa się to Vormerkung i blokuje dom na sześć miesięcy: sprzedający nie może przenieść go na kogoś innego, a także zajęcie czy upadłość nie mogą w tym przeszkodzić. Kosztuje to kilkaset euro u notariusza i jest zbyt rzadko wykorzystywane.
Chodzi o normalne użytkowanie jako mieszkanie. Wada, która to uniemożliwia, zwykle obciąża sprzedającego, nawet jeśli nic o niej nie wiedział. Ale nie odpowiada on za to, o czym wiedziałeś lub mogłeś wiedzieć. Jeśli wiedział i nie powiedział, zawsze jest to jego problem. Zgłoś wadę na piśmie jak najszybciej.
Emocjonujący etap minął, oferta została przyjęta, a potem leży przed Tobą dziesięć stron tekstu. To właśnie moment, w którym powstaje najwięcej szkód. Nie przez złą wolę, ale dlatego, że czegoś w umowie brakuje, a powinno się w niej znaleźć.
Chętnie przejrzymy to razem z Tobą, także jeśli nie kupujesz ani nie sprzedajesz przez nas. Zadanie pytania nic nie kosztuje.
Śmiało je zadaj. Także jeśli nie kupujesz ani nie sprzedajesz przez nas. Przyjrzymy się sprawie i powiemy, co widzimy.
Twój język. Mówimy po angielsku, niemiecku i francusku. Napisz do nas po polsku przez WhatsApp, a odpowiemy po polsku.
Żadnych niespodzianek w umowie. Umowa kupna-sprzedaży jest po niderlandzku i otrzymujesz do niej tłumaczenie na angielski, dzięki czemu rozumiesz każdą klauzulę.
Sprzedaż z zagranicy. Prowadzimy całą sprzedaż zdalnie i załatwiamy formalności u notariusza.
