Nie pośrednik z najwyższą kwotą. Nie pośrednik z największą liczbą tablic. Pośrednik, który sprzedaje Twój typ domu Twojemu typowi kupującego. Jak go znaleźć i jakie pytania przy tym zadać.
Krótka odpowiedź. Wybierz pośrednika na podstawie tego, co sprzedał w Twojej dzielnicy i w Twoim przedziale cenowym, a nie na podstawie kwoty, którą podaje przy Twoim kuchennym stole. Zapytaj o trzy niedawno sprzedane domy podobne do Twojego. Zapytaj, jaka była cena ofertowa i jaka kwota została uzyskana. Zapytaj, jak długo były wystawione na sprzedaż.
Kto nie odpowiada sprawnie na te pytania, nie sprzedaje takich domów jak Twój wystarczająco często, by być w tym dobrym.
Wybór pośrednika ma jedną osobliwość, która wypacza cały proces: pośrednik, który chce dostać zlecenie, i pośrednik, który najlepiej sprzeda Twój dom, to niekoniecznie ten sam. Co więcej, przy kuchennym stole zachowują się dokładnie odwrotnie.
Pierwszy podaje wysoką kwotę. Miło to słyszeć. Drugi podaje realną kwotę i wyjaśnia dlaczego. Mniej miło to słyszeć. Zgadnij, kto częściej dostaje zlecenie.
Sami jesteśmy pośrednikiem w Helmond i Eindhoven, więc jesteśmy jednym z biur, spośród których możesz wybierać. Właśnie dlatego opisujemy tutaj, na co zwrócić uwagę, łącznie z rzeczami, o których pośrednicy woleliby nie mówić. Oceń nas dokładnie tą samą miarą.
Większość porównywarek zestawia pośredników według stawki i liczby sprzedanych domów. Jedno i drugie niewiele mówi. Poniżej to, co naprawdę się liczy, w kolejności ważności.
Pośrednik, który sprzedał pięćdziesiąt mieszkań w centrum, niewiele wie o domu wolnostojącym w Stiphout. Kupujący jest inny, historia jest inna, sieć kontaktów jest inna. Zapytaj o trzy porównywalne domy, a nie o łączną liczbę.
Pośrednik, który podaje najniższą kwotę, nie jest automatycznie najlepszy. Najlepszy jest ten, kto potrafi wyjaśnić, skąd wziął tę kwotę. Dopytaj: jakie nieruchomości referencyjne, jakie korekty, jaki przedział.
W większych biurach na rozmowę przychodzi dyrektor, a oglądania prowadzi asystent. Nie musi to być problem, ale musisz o tym wiedzieć. Zapytaj, kto będzie stał w Twoim domu, gdy przyjdzie kupujący.
Kupujący, który dzwoni w sobotę po południu i nikt nie odbiera, nie zadzwoni drugi raz. Brzmi banalnie, ale banalne nie jest.
Zobacz domy, które ma teraz na Funda. Czy zdjęcia są dobre? Czy opisy się zgadzają? Czy są rzuty? Dokładnie to otrzyma później Twój dom.
Współpracujesz z tą osobą przez miesiące, w okresie, który często jest bardziej stresujący, niż się spodziewasz. Komuś, komu nie ufasz przy pierwszej rozmowie, nie zaufasz też później, gdy zrobi się poważnie.
Jest celowo na samym dole. Zaoszczędzenie tysiąca euro na prowizji (courtage), gdy w negocjacjach tracisz dziesięć tysięcy, nie jest oszczędnością. Stawka liczy się dopiero wtedy, gdy wszystko inne jest równe.
Weź tę listę na rozmowę. Nie po to, by utrudniać, ale dlatego, że odpowiedzi powiedzą Ci więcej niż cała gadka sprzedażowa.
| Pytanie | Na co zwrócić uwagę |
|---|---|
| 1. Jakie trzy domy podobne do mojego sprzedał Pan/Pani w ostatnim roku w tej dzielnicy? | Czy odpowiedź pada szybko? A może musi szukać? Wtedy Twój dom nie jest dla niego rutyną |
| 2. Jaka była tam cena ofertowa i jaką kwotę uzyskano? | Systematyczna sprzedaż poniżej ceny ofertowej oznacza zbyt wysoką wycenę na starcie. Systematyczna sprzedaż znacznie powyżej może też oznaczać, że wycenia za nisko |
| 3. Jak długo były wystawione na sprzedaż? | Najuczciwsza liczba, jaka istnieje. Zapytaj o czas sprzedaży tych domów, a nie o średnią biura |
| 4. Na jakich nieruchomościach referencyjnych opiera Pan/Pani swoją wycenę? | Konkretna odpowiedź z adresami. Brak konkretnej odpowiedzi oznacza brak uzasadnienia |
| 5. Kto prowadzi oglądania? | Jeśli to ktoś inny niż osoba, która siedzi naprzeciwko Ciebie: zapytaj, czy możesz z nim porozmawiać |
| 6. Co dokładnie obejmuje prowizja i co dochodzi do niej? | Fotografia, rzuty, raport pomiarowy, koszty rozpoczęcia, koszty wycofania. Na piśmie, nie ustnie |
| 7. Co się stanie, jeśli po ośmiu tygodniach nie będę mieć żadnej oferty? | Dobry pośrednik ma na to plan. Przeciętny mówi, że wszystko będzie dobrze |
Doradziliśmy sprzedającemu z Rijpelberg, by zadał te pytania trzem biurom. Biuro pierwsze odpowiedziało na wszystkie w ciągu dziesięciu minut, podając adresy. Biuro drugie stwierdziło, że wszystko będzie dobrze. Biuro trzecie podało kwotę o 25 000 € wyższą niż dwa pozostałe i nie odniosło się do pytań.
To nie przypadek, które biuro ostatecznie sprawnie sprzedało dom.
Orientacyjne ceny dla tego regionu w 2026 roku. Różnią się w zależności od biura i domu, ale rząd wielkości się zgadza.
| Model | Koszty | Jak to działa | Kiedy się sprawdza |
|---|---|---|---|
| Prowizja | 1 do 1,5 procent bez VAT | Procent ceny sprzedaży, tylko w razie sprzedaży | Najpopularniejszy model. Interesy są zbieżne: zarabia więcej, gdy Ty dostajesz więcej |
| Stała stawka | 2 500 do 5 000 € | Kwota ustalona z góry, niezależnie od uzyskanej ceny | Przy drogich domach czasem korzystna. Wada: brak motywacji, by uzyskać więcej |
| Pośrednik internetowy | 500 do 1 500 € | Oglądania prowadzisz sam, oni załatwiają Funda i dokumenty | Tylko jeśli sam dobrze negocjujesz i znasz rynek |
| No cure no pay | Często wyższa prowizja | Płacisz tylko w razie sprzedaży | Brzmi atrakcyjnie. Przy prowizji i tak jest to standard. Uważaj na ukryte koszty |
Przy domu za 400 000 € płacisz więc w ramach prowizji mniej więcej 4 000 do 6 000 € bez VAT, czyli około 4 800 do 7 300 € z VAT. Do tego dochodzi etykieta energetyczna i zwykle raport pomiarowy.
Na co trzeba uważać, to pozycje, których nie ma w cenie. Koszty rozpoczęcia. Koszty wycofania, jeśli zrezygnujesz. Koszty ogłoszeń. Fotografia. Poproś o jedną kwotę, która obejmuje wszystko, i poproś o nią na piśmie.
Pośrednik A bierze 1,2 procent, pośrednik B 1,5 procent. Przy 400 000 € to 1 200 € różnicy. Jeśli pośrednik B sprzeda Twój dom za 408 000 €, a pośrednik A za 400 000 €, to B jest netto o 6 800 € korzystniejszy. Różnica między dobrymi a przeciętnymi negocjacjami jest niemal zawsze większa niż różnica w prowizji.
Trzy modele, które robią różne rzeczy. Żaden z nich nie jest zawsze najlepszy i właśnie dlatego nie ma jednej uniwersalnej rady.
Tani, sam prowadzisz oglądania i negocjacje. Sprawdza się, gdy Twój dom sprzedaje się sam na ciasnym rynku, a Ty masz mocną pozycję. Nie sprawdza się, gdy robi się trudno, a właśnie wtedy kogoś potrzebujesz.
Dla samodzielnego sprzedającegoRozpoznawalna marka, dużo tablic, liczny zespół. Wada: Twój dom jest jednym ze stu. Na rozmowę przychodzi dyrektor, resztę robi pracownik. Twoja pilność nie jest ich pilnością.
Dla standardowych domówZna dzielnicę, zna kupujących, ma mniej domów, więc więcej uwagi na każdy dom. Wada: mniejsza sieć kontaktów, mniejsza widoczność. Zaleta: gdy dzwonisz, odbiera.
Dla większościNieporozumienie dotyczące dużych biur: ludzie myślą, że rozpoznawalna marka przyciąga kupujących. Tak było, gdy kanałem była gazeta. Dziś wszyscy szukają na Funda, a tam wszyscy pośrednicy są równie duzi. Pozostaje uwaga, a ta w małym biurze jest z definicji większa.
Powszechne nieporozumienie dotyczące internetowych pośredników: ludzie myślą, że oszczędzają na prowizji (courtage). To prawda do momentu, gdy pojawi się dwóch zainteresowanych, a Ty sam musisz zdecydować, jak to rozegrać. Ta jedna decyzja kosztuje lub przynosi więcej niż cała prowizja.
Jesteśmy ostatnimi, którzy mogą być w tej sprawie obiektywni, dlatego przedstawiamy to możliwie neutralnie. Samodzielna sprzedaż jest możliwa. Zdarza się. Czasem z dobrym skutkiem.
| Sprzedaż samodzielna | Przez pośrednika nieruchomości | |
|---|---|---|
| Koszty | Około 500 € (Funda przez pośrednią platformę) | 4 000 do 7 000 € |
| Czas | Dużo. Licz się z 40 do 60 godzinami | Niewiele |
| Ustalenie ceny ofertowej | Twoja własna ocena | Poparta nieruchomościami referencyjnymi |
| Negocjacje | Ty, o własnym domu, z emocjami | Ktoś bez emocji |
| Ryzyko prawne | W całości po Twojej stronie | W dużej mierze zabezpieczone |
| Przy kilku zainteresowanych | Sam ustalasz sposób postępowania | Rutyna |
| Ryzyko ukrytych wad | Sam wypełniasz kwestionariusz | Ktoś to sprawdza |
Kiedy samodzielna sprzedaż może być rozsądna: sprzedajesz komuś, kogo już znasz, na przykład swojemu dziecku albo sąsiadowi, który od lat chce kupić Twój dom. Wtedy nie ma rynku ani negocjacji, są tylko formalności. Zwróć się wtedy do notariusza i zaoszczędź na prowizji.
Kiedy jest nierozsądna: gdy musisz wyjść na rynek. Nie dlatego, że nie potrafisz, ale dlatego, że nie wiesz, czego nie wiesz. Cena ofertowa, sposób postępowania przy kilku oferentach, klauzule w umowie kupna-sprzedaży (koopovereenkomst) i kwestionariusz to kolejne momenty, w których błąd kosztuje więcej niż prowizja.
Ktoś sprzedaje samodzielnie, w ciągu tygodnia dostaje cenę ofertową i jest zadowolony. Słusznie, myśli. Ale cena ofertowa w ciągu tygodnia prawie zawsze oznacza, że cena ofertowa była za niska. Nigdy się nie dowie, co było możliwe, i właśnie w tym tkwi problem: nie widzisz, co tracisz.
Dwie różne role o sprzecznych interesach. Przy tej samej transakcji nie może ich pełnić ta sama osoba, a jeśli tak się jednak dzieje, musisz zachować czujność.
| Pośrednik sprzedającego | Pośrednik kupującego (aankoopmakelaar) | |
|---|---|---|
| Pracuje dla | Sprzedającego | Kupującego |
| Cel | Najwyższa cena, najlepsze warunki | Najniższa cena, najlepsze warunki |
| Koszty | 1 do 1,5% ceny sprzedaży | 2 500 do 5 000 €, często kwota stała |
| Kto płaci | Sprzedającego | Kupującego |
| Negocjuje | W górę | W dół |
Gdzie pojawia się problem: podczas oglądania nieruchomości obok Ciebie stoi pośrednik sprzedającego. Jest miły, opowiada o okolicy, wydaje się pomocny. I rzeczywiście taki jest. Tylko nie dla Ciebie. Pracuje dla sprzedającego, a jego wynagrodzenie rośnie wraz z ceną, którą zapłacisz.
To nie zarzut, to jego zadanie. Problem polega na tym, że kupujący o tym zapominają, bo rozmowa przebiega przyjemnie.
Krótka odpowiedź: tak, ale nie w taki sposób, jak sugerują stowarzyszenia branżowe.
Te trzy stowarzyszenia oferują mniej więcej to samo: kodeks postępowania, procedurę reklamacyjną, sąd dyscyplinarny i obowiązkowe szkolenia. Oznacza to, że zrzeszony pośrednik nieruchomości odpowiada za swoje działania. Jeśli coś pójdzie nie tak, wiesz, gdzie się zwrócić. W przypadku pośrednika bez takiego członkostwa pozostaje Ci zwykły sąd, a to znacznie dłuższa i droższa droga.
Czym to nie jest: gwarancją, że ktoś jest dobry w swoim fachu. Członkostwo mówi coś o otaczającej infrastrukturze, a nie o osobie, która będzie sprzedawać Twój dom. Siedem pytań powyżej powie Ci o tym więcej niż jakiekolwiek logo.
NVM jest zdecydowanie największym stowarzyszeniem i dysponuje własnymi danymi transakcyjnymi ze sprzedaży swoich członków. Przy wycenie (waardebepaling) to realna przewaga: liczy się na podstawie rzeczywistych cen sprzedaży, a nie szacunków. VBO i VastgoedPRO korzystają z innych źródeł, które są przydatne, ale mniej szczegółowe.
Przy typowym domu w dzielnicy z dużą liczbą podobnych ofert niewiele to zmienia. Przy nieruchomości, którą trudniej porównać, różnica jest już odczuwalna.
Zawsze pytaj o przynależność do organizacji branżowej. Biuro bez kodeksu postępowania i bez nadrzędnej procedury reklamacyjnej zostawi Cię bez miejsca, do którego możesz się zwrócić, gdy coś pójdzie nie tak. Zapytaj o to również nas, bo ta sama zasada dotyczy każdego biura, z którym siadasz przy stole.
Żaden z tych sygnałów sam w sobie nie oznacza, że ktoś jest nieuczciwy. Dwa lub więcej naraz już tak.
Najważniejszy sygnał jest na samej górze. Pośrednik, który wycenia o 25 000 € wyżej niż pozostali i tego nie uzasadnia, nie robi tego dlatego, że widzi coś, czego inni nie dostrzegają. Robi to, bo to działa. Podpisujesz, a osiem tygodni później zaczyna się rozmowa o obniżeniu ceny. Tyle że wtedy nie jesteś już klientem, który może odejść, tylko kimś, czyj dom od dwóch miesięcy jest wystawiony na sprzedaż.
To, co podpisujesz, to umowa o świadczenie usług (opdracht tot dienstverlening). Przeczytaj ją. Oto cztery punkty, które powinny się w niej znaleźć i które musisz znać z góry.
| Punkt | Na co zwrócić uwagę |
|---|---|
| Okres obowiązywania | Często sześć miesięcy. Poproś o trzy z możliwością przedłużenia albo o możliwość wypowiedzenia |
| Wyłączność | Zwykle na wyłączność. To rozsądne, ale oznacza, że jesteś związany, jeśli sprzedaż nie idzie |
| Koszty wycofania zlecenia | Niektóre biura naliczają kilkaset euro, jeśli zrezygnujesz. Zapytaj o to, zanim podpiszesz |
| Prowizja przy sprzedaży we własnym zakresie | Jeśli sam znajdziesz kupującego: czy mimo to płacisz? Często jest to zapisane w umowie |
Zmiana pośrednika w trakcie sprzedaży jest możliwa, ale zwykle kosztuje pieniądze i zawsze kosztuje czas. Twoje ogłoszenie znika z Fundy i pojawia się na niej ponownie, przez co licznik zdaje się startować od zera. Zdaje się, bo kupujący, którzy już oglądali ofertę, po prostu ją rozpoznają.
Jeśli chcesz zmienić pośrednika: zrób to wcześnie albo wcale. Zmiana po dziesięciu tygodniach nie rozwiąże problemu tych dziesięciu tygodni.
Licz się z prowizją w wysokości 1 do 1,5% bez VAT (btw). Przy domu za 400 000 € to 4 000 do 6 000 € netto, czyli około 4 800 do 7 300 € z VAT. Zawsze pytaj, co jest wliczone, a co dochodzi dodatkowo: koszty rozpoczęcia, fotografia, raport z pomiarów i koszty wycofania zlecenia nie zawsze są wliczone.
Nie. Wysoka kwota przy kuchennym stole to często akwizycja, a nie doradztwo. Różnicę zauważysz dopiero po ośmiu tygodniach bez oferty, a wtedy to już Twój problem. Zawsze pytaj, na jakich nieruchomościach referencyjnych opiera się ta kwota.
Przynależność do NVM, VBO lub VastgoedPRO oznacza, że istnieje kodeks postępowania, sąd dyscyplinarny i procedura reklamacyjna. Jeśli coś pójdzie nie tak, wiesz, gdzie się zwrócić. To realna wartość, ale nie gwarancja, że ktoś jest dobry w swoim fachu. NVM ma ponadto własne dane transakcyjne, co pomaga przy wycenie. Dlatego zawsze o to pytaj.
Tak. To rozsądne, jeśli sprzedajesz komuś, kogo już znasz, bo wtedy nie ma rynku ani negocjacji. Nierozsądne, jeśli musisz wyjść na rynek: cena ofertowa, sposób postępowania przy kilku oferentach i umowa kupna-sprzedaży to momenty, w których błąd kosztuje więcej niż prowizja.
Pośrednik sprzedającego pracuje dla sprzedającego i chce uzyskać najwyższą cenę. Pośrednik kupującego pracuje dla kupującego i chce uzyskać najniższą. Podczas oglądania obok Ciebie stoi pośrednik sprzedającego, miły i pomocny, ale nie pracuje dla Ciebie.
Zwykle tak, ale sprawdź w umowie okres obowiązywania i koszty wycofania zlecenia. Zmiana kosztuje czas, a Twój dom trafia ponownie na Fundę. Zrób to wcześnie albo wcale: zmiana po dziesięciu tygodniach nie rozwiąże problemu tych dziesięciu tygodni.
Tylko jeśli sam dobrze negocjujesz i znasz rynek. Oszczędzasz na prowizji, ale sam prowadzisz prezentacje i negocjacje. Gdy tylko pojawi się dwóch zainteresowanych, ta jedna decyzja kosztuje lub przynosi więcej niż cała oszczędność.
Trzech wystarczy. Więcej nie daje dodatkowych informacji, tylko więcej rozmów. Zadaj wszystkim trzem te same siedem pytań. Różnice w odpowiedziach powiedzą Ci więcej niż różnice w kwotach.
Nie musimy Ci przy kuchennym stole opowiadać pięknych historii. Co robimy: po dwudziestu latach i setkach transakcji w tym regionie wiemy dokładnie, jak sprzedać Twój typ domu Twojemu typowi kupującego, i dokładnie to dla Ciebie zrobimy.
Nic Cię to nie kosztuje i do niczego nie zobowiązuje. A jeśli odpowiedź brzmi, że najlepiej sprzedasz sam, też Ci to powiemy.
Zamów bezpłatną wycenę albo umów się na niezobowiązujące spotkanie. Usłyszysz od nas szczerą informację o tym, ile jest wart Twój dom i co trzeba zrobić, aby go sprzedać.
Twój język. Mówimy po angielsku, niemiecku i francusku. Napisz do nas po polsku przez WhatsApp, a odpowiemy po polsku.
Żadnych niespodzianek w umowie. Umowa kupna-sprzedaży jest po niderlandzku i otrzymujesz do niej tłumaczenie na angielski, dzięki czemu rozumiesz każdą klauzulę.
Sprzedaż z zagranicy. Prowadzimy całą sprzedaż zdalnie i załatwiamy formalności u notariusza.
