Ile możesz pożyczyć, ile zaoferować, na co zwracać uwagę podczas oglądania i których zastrzeżeń nigdy nie pomijać. Dla kupujących pierwszy dom, zmieniających dom i każdego, kto szuka domu w Helmond lub Eindhoven.
Krótka odpowiedź. Najpierw załatw finansowanie, dopiero potem zacznij oglądać. To, ile możesz pożyczyć, decyduje o tym, gdzie szukasz, a nie odwrotnie. Przy domu z rynku wtórnego licz się z kosztami kupującego (kosten koper) w wysokości około dwóch procent, ponad cenę zakupu. Nigdy nie składaj oferty bez zastrzeżenia finansowania (financieringsvoorbehoud), chyba że masz całą kwotę w gotówce.
I pamiętaj, że pośrednik podczas oglądania jest uprzejmy i pomocny, ale nie pracuje dla Ciebie.
Kupowanie jest trudniejsze niż sprzedawanie. Brzmi to dziwnie, bo jako sprzedający masz coś, czego ludzie chcą. Ale jako kupujący musisz zdecydować na podstawie półgodzinnego oglądania, w starciu z ludźmi, którzy robią to codziennie, o kwocie, która będzie Ci towarzyszyć przez resztę życia.
Na tej stronie znajdziesz to, co musisz wiedzieć, zanim to zrobisz. Bez optymizmu, o którym czytasz wszędzie, bo ten kosztuje Cię pieniądze.
Kolejność, w której większość ludzi popełnia błąd: najpierw zakochać się w domu, a potem sprawdzić, czy to możliwe. To odwrotna kolejność, która kończy się rozczarowaniem albo, co gorsza, pochopną decyzją.
| Czynnik | Wpływ |
|---|---|
| Roczny dochód brutto | Podstawa. Przy dwóch dochodach drugi dochód liczy się w przeważającej części |
| Stała czy tymczasowa praca | Tymczasowa jest możliwa, ale wtedy bank chce oświadczenia pracodawcy o zamiarze przedłużenia (intentieverklaring) |
| Kredyt studencki | Obniża Twoje maksimum. Liczy się pierwotny dług, a nie to, co pozostało do spłaty |
| Pożyczki i BKR | Kredyt samochodowy lub kredyt odnawialny mocno ogranicza Twoje możliwości |
| Alimenty | Płacone przez Ciebie zobowiązanie pomniejsza Twoje możliwości |
| Własne środki | Możesz pożyczyć maksymalnie 100 procent wartości domu. Koszty kupującego płacisz sam |
| Etykieta energetyczna domu | Przy energooszczędnym domu możesz czasem pożyczyć nieco więcej |
| Poziom stóp procentowych | Wyższe oprocentowanie oznacza niższy maksymalny kredyt przy tym samym dochodzie |
Rzecz, która zaskakuje ludzi: możesz pożyczyć maksymalnie sto procent wartości domu. Koszty kupującego dochodzą do tego i musisz mieć je z własnych środków. Przy domu za 350 000 € oznacza to około 7 000 € własnych pieniędzy, a wtedy nie masz jeszcze ani kanapy, ani zasłon.
Jeśli kupujesz powyżej wartości z operatu szacunkowego, co zdarza się przy przebijaniu ceny, tę różnicę również musisz pokryć sam. Dlatego przebijanie ceny to nie tylko kwestia odwagi, ale przede wszystkim płynności finansowej.
Para z Helmond zaoferowała 25 000 € ponad cenę ofertową, bez zastrzeżeń, żeby mieć pewność. Operat szacunkowy wykazał wartość równą cenie ofertowej. Różnicę musieli pokryć sami, a tych pieniędzy nie mieli. Zakup nie doszedł do skutku i pojawiła się kara w wysokości dziesięciu procent. To 35 000 € za dom, którego nigdy nie dostali.
Przebijanie ceny bez zastrzeżenia finansowania to nie odwaga. To zakład, w którym stawką są Twoje oszczędności.
Koszty kupującego (kosten koper) to nie stały procent, tylko zbiór pozycji. Przy domu z rynku wtórnego wynoszą zwykle około dwóch procent. Poniżej ich struktura przy domu za 350 000 €.
| Pozycja | Kwota orientacyjna | Do odliczenia od podatku |
|---|---|---|
| Podatek od przeniesienia własności (overdrachtsbelasting) | 2 procent, czyli 7 000 € | Nie |
| Notariusz, akt przeniesienia własności | 600 do 1 000 € | Nie |
| Notariusz, akt hipoteczny | 500 do 900 € | Tak |
| Operat szacunkowy (taxatie) | 500 do 800 € | Tak |
| Doradztwo hipoteczne | 2 000 do 3 500 € | Tak |
| Prowizja za gwarancję NHG | 0,6% kwoty kredytu | Tak |
| Inspekcja techniczna budynku | 350 do 600 € | Nie |
| Pośrednik kupującego (aankoopmakelaar) | 2 500 do 5 000 € | Nie |
| Kadaster | około 150 € | Nie |
Jeśli masz od osiemnastu do trzydziestu pięciu lat i kupujesz dom poniżej progu zwolnienia dla kupujących pierwszy dom (startersvrijstelling), by w nim zamieszkać, jednorazowo nie płacisz podatku od przeniesienia własności. Przy 350 000 € oszczędzasz więc siedem tysięcy euro. Próg i warunki regularnie się zmieniają, dlatego zanim zaczniesz liczyć, sprawdź aktualny stan w urzędzie skarbowym (Belastingdienst).
Jeśli kupujesz pod wynajem lub jako drugi dom, obowiązuje znacznie wyższa stawka. To nie szczegół: różnica sięga dziesiątek tysięcy.
O czym ludzie zapominają: przeprowadzka, podłogi, malowanie, zasłony, dostosowanie kuchni. Licz się z kwotą od pięciu do piętnastu tysięcy euro, której nie możesz pożyczyć, a więc musisz mieć ją sam. To dochodzi do kosztów kupującego.
Na Funda jest wszystko, co jest na sprzedaż, i właśnie w tym problem: wszyscy widzą to samo w tym samym czasie. Kto czeka z telefonem do soboty, zwykle jest za późno.
Obejrzyj dom dwa razy. Za pierwszym razem jesteś pod wrażeniem, za drugim widzisz dom. Drugi raz przyjdź o innej porze, najlepiej wieczorem lub w weekend, bo wtedy słyszysz otoczenie takim, jakie jest naprawdę.
Pośrednik, który oprowadza Cię po domu, jest uprzejmy, zna dzielnicę i odpowiada na wszystkie Twoje pytania. Pracuje dla sprzedającego. Jego wynagrodzenie rośnie wraz z ceną, którą zapłacisz. To nie zarzut, to jego zadanie. Problem w tym, że kupujący o tym zapominają, bo rozmowa przebiega tak miło.
Pytanie, które zadaje każdy: ile powinienem zaoferować. Nie ma na to procentu. Jest metoda.
Nie jaka jest cena ofertowa. Sprawdź, ile niedawno uzyskały porównywalne domy w tej samej dzielnicy. Te dane są publicznie dostępne. Cena ofertowa to narzędzie marketingowe, a nie wycena.
To dwie różne liczby. To, ile możesz, to rachunek banku. To, ile chcesz, to kwota, przy której nadal spokojnie śpisz. Zapisz ją, zanim zaczniesz składać oferty, bo w danej chwili łatwo ją przesunąć.
Negocjacje, przetarg ofert pisemnych (inschrijving) czy luźne oferty? Przy przetargu masz jedną szansę i liczy się Twoja pierwsza oferta. Przy negocjacjach jest pole manewru. To całkowicie zmienia Twoją strategię.
Sprzedający nie zawsze wybiera najwyższą ofertę. Liczą się też termin przekazania, pewność i warunki. Oferta niższa o 5 000 €, ale bez komplikacji, regularnie wygrywa.
Będzie kolejny dom. Zawsze. To uczucie, że to Twoja jedyna szansa, to właśnie uczucie, na którym opiera się cały ten system.
| Czym możesz zagrać | Wpływ na Twoje szanse | Ryzyko |
|---|---|---|
| Wyższa kwota | Duży | Płacisz więcej, a nadwyżkę ponad operat szacunkowy dokładasz sam |
| Elastyczny termin przekazania | Duży | Żaden, tylko niewygoda |
| Krótszy termin na odstąpienie | Średni | Ograniczone, jeśli Twoje finansowanie jest zapewnione |
| Bez inspekcji technicznej budynku | Średni | Znaczne. Kupujesz w ciemno |
| Bez zastrzeżenia finansowania | Duży | Bardzo duże. Kara w wysokości dziesięciu procent |
| Osobisty list | Mały do średniego | Żaden |
Dwa dolne wiersze to miejsce, gdzie sprawy idą źle. Rezygnacja z zastrzeżenia finansowania to narzędzie o największym wpływie i największym ryzyku. Jeśli nie dostaniesz kredytu hipotecznego, tracisz dziesięć procent ceny zakupu. Przy 350 000 € to 35 000 € za nic.
Warunki rozwiązujące (ontbindende voorwaarden) to Twoja droga wyjścia, jeśli coś pójdzie nie tak. Nie znajdują się automatycznie w umowie kupna-sprzedaży (koopovereenkomst): musisz je wynegocjować przy składaniu oferty.
| Zastrzeżenie | Chroni przed | Termin |
|---|---|---|
| Finansowanie | Nie dostajesz kredytu hipotecznego | Zwykle 4 do 6 tygodni |
| Inspekcja techniczna budynku | Wady przekraczające uzgodnioną kwotę | 1 do 3 tygodni |
| Sprzedaż własnego domu | Twój obecny dom się nie sprzedaje | Często 2 do 3 miesięcy |
| NHG | Gwarancja NHG nie zostaje przyznana | Taki sam jak przy finansowaniu |
| Pozwolenie | Twój plan przebudowy nie zostaje zatwierdzony | Różny |
Ponadto jako prywatny kupujący masz trzy dni ustawowego czasu do namysłu (bedenktijd) od otrzymania podpisanej umowy kupna-sprzedaży. W ciągu tych trzech dni możesz się wycofać bez podania przyczyny i bez kosztów. Tego prawa nie możesz się zrzec w umowie.
Uważaj na terminy. Zastrzeżenie finansowania na cztery tygodnie brzmi rozsądnie, ale jeśli bank w trzecim tygodniu poprosi o dodatkowe dokumenty, robi się ciasno. Poproś o sześć tygodni i poproś o przedłużenie, gdy tylko zauważysz, że się nie uda. Zrób to na piśmie i w terminie, bo dzień za późno to za późno.
Kosztuje od 350 do 600 € i przy domu z rynku wtórnego prawie zawsze jest warta swojej ceny. Nie dlatego, że zawsze coś jest nie tak, ale dlatego, że inaczej kupujesz na podstawie półgodzinnego oglądania.
Jako kupujący masz obowiązek zbadania nieruchomości. Sprzedający ma obowiązek informacyjny: musi powiedzieć, co wie. Ale to, czego nie wie, a co Ty mogłeś odkryć, obciąża Ciebie. Inspekcja jest sposobem na wypełnienie Twojego obowiązku zbadania.
| Tak | Nie |
|---|---|
| Stwierdza widoczne wady | Rozkuwanie ścian |
| Szacuje koszty naprawy | Gwarantowanie, że nic nie ma |
| Daje plan konserwacji | Wykrywanie ukrytych błędów konstrukcyjnych |
| Daje argumenty do negocjacji | Zmuszanie sprzedającego do działania |
Przy domu sprzed 1970 roku nigdy bym z niej nie rezygnował. Przy nowym budownictwie z gwarancją jest mniej potrzebna. Przy wszystkim pomiędzy: 500 € wobec wady za 15 000 € to proporcja, która mówi sama za siebie.
W praktyce: zawrzyj w ofercie zastrzeżenie z kwotą progową. Na przykład: warunek rozwiązujący przy kosztach naprawy powyżej pięciu tysięcy euro. Dzięki temu sprzedający wie, na czym stoi, a Ty masz wyjście, jeśli okaże się, że sprawa jest poważna.
Sami oferujemy tę usługę, więc weź to pod uwagę podczas lektury. Piszemy o tym tak uczciwie, jak to możliwe.
| Z pośrednikiem kupującego | Bez | |
|---|---|---|
| Koszty | 2 500 do 5 000 € | Żaden |
| Wycena | Poparta nieruchomościami referencyjnymi | Twoje własne przeczucie |
| Negocjacje | Ktoś bez emocji | Ty, z emocjami |
| Przy kilku oferentach | Zna procedurę i drugą stronę | Zgadujesz |
| Zastrzeżenia | Standardowo dobrze zabezpieczone | Musisz sam o nich pamiętać |
| Dostęp | Czasem wcześniej dowiaduje się o ofertach | Funda, jak wszyscy |
Kiedy się opłaca: gdy masz mało doświadczenia, gdy szukasz na trudnym rynku, gdy pochodzisz spoza regionu lub gdy zauważasz, że przy składaniu ofert ponoszą Cię emocje. To ostatnie nie jest słabością, to normalne. To Twój dom.
Kiedy nie jest potrzebny: gdy znasz rynek, potrafisz chłodno negocjować i wiesz, jakie zastrzeżenia muszą się znaleźć w umowie. Wtedy oszczędzasz cztery tysiące euro, a to są prawdziwe pieniądze.
Pośrednik kupującego kosztuje cztery tysiące euro. Jeśli wynegocjuje pięć tysięcy euro niższą cenę, był za darmo. Jeśli uchroni Cię przed domem z problemami z fundamentami, będą to najtańsze cztery tysiące euro, jakie kiedykolwiek wydałeś. Jeśli sam dobrze negocjujesz, to po prostu cztery tysiące euro.
Twoja zaleta: nie masz domu, który trzeba najpierw sprzedać. To czyni Cię atrakcyjnym kupującym. Twoja wada: brak nadwyżki wartości, którą można przebić cenę. Sprawdź zwolnienie dla kupujących pierwszy dom (startersvrijstelling) i zwróć uwagę na kredyt studencki, który ogranicza Twoje możliwości bardziej, niż myślisz.
Pierwszy domTwoja zaleta: nadwyżka wartości. Twoja wada: musisz też sprzedać. Kluczowe pytanie brzmi: najpierw kupić czy najpierw sprzedać. Zwróć też uwagę na bijleenregeling: Twoja nadwyżka wartości musi zostać przeniesiona, inaczej tracisz ulgę.
Kolejny krokTwoja zaleta: często duża nadwyżka wartości i mały dług. Twoja wada: niższy dochód po przejściu na emeryturę ogranicza to, ile możesz pożyczyć, nawet jeśli masz majątek. Szukaj domów bez schodów i blisko usług.
Na każdy etap życiaZaświadczenie od pracodawcy, status pobytowy i reguła 30 procent (dertigprocentregeling) decydują o tym, co jest możliwe. Rynek wokół Eindhoven jest dla obcokrajowców trudny i szybki.
Informacje po angielskuKupujesz sam to, co wcześniej kupowaliście razem. Bank liczy według jednego dochodu i ewentualnych alimentów. Zleć to wyliczenie, zanim zaczniesz oglądać, a nie potem.
Więcej na ten tematWyższa stawka podatku od przeniesienia własności, inne warunki finansowania i rachunek oparty na zwrocie z inwestycji zamiast na komforcie mieszkania. Zupełnie inny rynek.
Wynajem i zwrotTwoja oferta została przyjęta. Dopiero teraz wszystko się zaczyna. Co dzieje się między uściskiem dłoni a kluczami.
Przeczytaj ją. Sprawdź zastrzeżenia, termin przekazania, listę rzeczy pozostających i zabieranych oraz klauzule. Co nie jest w niej zapisane, nie obowiązuje.
Trzy dni od otrzymania podpisanej umowy. Bez podania przyczyny, bez kosztów. Tego prawa nie możesz się zrzec w umowie.
Dostarczenie dokumentów, zlecenie operatu szacunkowego, podpisanie oferty kredytu hipotecznego. Trwa to dłużej, niż wszyscy mówią. Pilnuj tego na bieżąco.
Jeśli masz takie zastrzeżenie. Zrób to od razu, a nie w ostatnim tygodniu terminu.
Zwykle dziesięć procent ceny zakupu, wpłacane u notariusza. Twój bank może wystawić gwarancję bankową, jeśli nie masz tej kwoty w gotówce.
Przechodzisz ze sprzedającym przez dom. Czy lista rzeczy się zgadza? Czy nic nie jest zepsute? To Twój ostatni moment, by coś zgłosić.
Dwa akty: przeniesienia własności i hipoteczny. Podpisujesz, pieniądze zostają przelane, dostajesz klucze. Zwykle trwa to godzinę.
Przy domu z rynku wtórnego zwykle około dwóch procent ceny zakupu. Największą pozycją jest podatek od przeniesienia własności w wysokości dwóch procent. Do tego koszty notarialne, operat szacunkowy, doradztwo hipoteczne i ewentualnie pośrednik kupującego oraz inspekcja techniczna budynku (bouwkundige keuring). Tych kosztów nie możesz wliczyć do kredytu: musisz mieć je z własnych środków.
Nie ma na to procentu. Najpierw ustal, ile dom jest wart, na podstawie niedawnych transakcji porównywalnych domów w tej samej dzielnicy. Następnie ustal, ile maksymalnie możesz i chcesz zapłacić, i zapisz to, zanim zaczniesz składać oferty. Powyżej wartości z operatu szacunkowego różnicę musisz pokryć sam.
Możesz i znacznie zwiększa to Twoje szanse. Ryzyko jest jednak równie znaczne: jeśli nie dostaniesz kredytu hipotecznego, tracisz dziesięć procent ceny zakupu. Przy 350 000 € to 35 000 €. Rób to tylko wtedy, gdy Twoje finansowanie jest zapewnione lub masz tę kwotę w gotówce.
Przy istniejących budynkach prawie zawsze warto. Kosztuje od 350 do 600 € i chroni Cię przed wadami wartymi tysiące. Jako kupujący masz obowiązek zbadania nieruchomości: to, co mogłeś wykryć, a czego nie wykryłeś, idzie na Twój koszt.
Jeśli masz od osiemnastu do trzydziestu pięciu lat i kupujesz dom poniżej określonego progu, by w nim zamieszkać, jednorazowo nie płacisz podatku od przeniesienia własności. Przy domu za 350 000 € oszczędzasz siedem tysięcy euro. Próg i warunki regularnie się zmieniają, dlatego sprawdź aktualny stan w urzędzie skarbowym (Belastingdienst).
Trzy dni, liczone od momentu otrzymania podpisanej umowy kupna-sprzedaży. W ciągu tych trzech dni możesz się wycofać bez podania przyczyny i bez kosztów. To prawo przysługuje prywatnym kupującym i nie możesz się go zrzec w umowie.
Zwykle od 2 500 do 5 000 €, często stała kwota. Jeśli wynegocjuje pięć tysięcy euro niższą cenę, był za darmo. Opłaca się zwłaszcza wtedy, gdy masz mało doświadczenia, pochodzisz spoza regionu lub zauważasz, że przy składaniu ofert ponoszą Cię emocje.
Tak. Bank liczy według pierwotnego długu, a nie tego, co pozostało do spłaty. Dodatkowa spłata nie zwiększa więc automatycznie Twojej zdolności kredytowej, chyba że spłacisz dług w całości.
Podczas oglądania obok Ciebie stoi pośrednik sprzedającego. Jest uprzejmy i wie wszystko o domu. Pracuje dla sprzedającego, a jego wynagrodzenie rośnie wraz z tym, ile zapłacisz.
Pomagamy przy zakupie w Helmond, Eindhoven i okolicznych miejscowościach. Wiemy, ile domy są naprawdę warte, negocjujemy bez emocji i dbamy o to, by w umowie znalazły się zastrzeżenia, których potrzebujesz. Rozmowa na ten temat nic nie kosztuje.
Omów swoje poszukiwania z kimś, kto zna rynek i stoi po Twojej stronie. Rozmowa nic nie kosztuje i do niczego nie zobowiązuje.
Twój język. Mówimy po angielsku, niemiecku i francusku. Napisz do nas po polsku przez WhatsApp, a odpowiemy po polsku.
Żadnych niespodzianek w umowie. Umowa kupna-sprzedaży jest po niderlandzku i otrzymujesz do niej tłumaczenie na angielski, dzięki czemu rozumiesz każdą klauzulę.
Sprzedaż z zagranicy. Prowadzimy całą sprzedaż zdalnie i załatwiamy formalności u notariusza.
