Nicht der Makler mit dem höchsten Betrag. Nicht der Makler mit den meisten Schildern. Sondern der Makler, der Ihren Immobilientyp an Ihren Käufertyp verkauft. Wie Sie ihn finden und welche Fragen dazugehören.
Die kurze Antwort. Wählen Sie einen Makler danach, was er in Ihrem Viertel und in Ihrer Preisklasse verkauft hat, nicht nach dem Betrag, den er an Ihrem Küchentisch nennt. Fragen Sie nach drei kürzlich verkauften Immobilien, die Ihrer ähneln. Fragen Sie, wie hoch der Angebotspreis war und was erzielt wurde. Fragen Sie, wie lange sie zum Verkauf standen.
Wer diese Fragen nicht zügig beantwortet, verkauft Ihren Immobilientyp nicht oft genug, um darin gut zu sein.
Es gibt eine Eigenheit bei der Maklerwahl, die den ganzen Prozess verzerrt: Der Makler, der den Auftrag will, und der Makler, der Ihre Immobilie am besten verkauft, sind nicht unbedingt derselbe. Mehr noch, sie verhalten sich am Küchentisch genau umgekehrt.
Der Erste nennt einen hohen Betrag. Das hört man gern. Der Zweite nennt einen realistischen Betrag und erklärt, warum. Das hört man weniger gern. Raten Sie mal, wer öfter den Auftrag bekommt.
Wir sind selbst Makler in Helmond und Eindhoven, also eines der Büros, zwischen denen Sie wählen können. Gerade deshalb schreiben wir hier auf, worauf Sie achten müssen, einschließlich der Dinge, die Makler lieber nicht ansprechen. Legen Sie bei uns genau denselben Maßstab an.
Die meisten Vergleichsportale stellen Makler nach Tarif und nach Anzahl verkaufter Immobilien nebeneinander. Beides sagt wenig aus. Im Folgenden, was wirklich zählt, nach Wichtigkeit geordnet.
Ein Makler, der fünfzig Wohnungen im Zentrum verkauft hat, weiß wenig über ein freistehendes Haus in Stiphout. Der Käufer ist ein anderer, die Geschichte ist eine andere, das Netzwerk ist ein anderes. Fragen Sie nach drei vergleichbaren Immobilien, nicht nach der Gesamtzahl.
Der Makler, der den niedrigsten Betrag nennt, ist nicht automatisch der beste. Der Makler, der erklären kann, wie er auf diesen Betrag kommt, schon. Fragen Sie nach: welche Vergleichsobjekte, welche Korrekturen, welche Bandbreite.
Bei größeren Büros kommt der Geschäftsführer zum Gespräch, und ein Assistent übernimmt die Besichtigungen. Das muss kein Problem sein, aber Sie sollten es wissen. Fragen Sie, wer später in Ihrer Immobilie steht, wenn ein Käufer hereinkommt.
Ein Käufer, der am Samstagnachmittag anruft und niemanden erreicht, ruft nicht noch einmal an. Das klingt banal und ist es nicht.
Sehen Sie sich die Immobilien an, die er gerade auf Funda hat. Sind die Fotos gut? Stimmen die Texte? Gibt es Grundrisse? Genau das bekommt später auch Ihre Immobilie.
Sie arbeiten monatelang mit dieser Person zusammen, in einer Phase, die oft aufregender ist als erwartet. Jemandem, dem Sie beim ersten Gespräch nicht vertrauen, werden Sie später auch nicht vertrauen, wenn es darauf ankommt.
Steht bewusst ganz unten. Tausend Euro bei der Provision (courtage) zu sparen, während Sie zehntausend in der Verhandlung liegen lassen, ist keine Ersparnis. Der Tarif zählt erst, wenn alles andere gleich ist.
Nehmen Sie diese Liste mit zum Gespräch. Nicht um sich schwierig zu geben, sondern weil die Antworten Ihnen mehr verraten als das ganze Verkaufsgespräch.
| Die Frage | Worauf Sie achten |
|---|---|
| 1. Welche drei Immobilien wie meine haben Sie im vergangenen Jahr in diesem Viertel verkauft? | Kommt die Antwort zügig? Oder muss er suchen? Dann ist Ihre Immobilie für ihn keine Routine |
| 2. Wie hoch war dort der Angebotspreis und was wurde erzielt? | Systematisch unter dem Angebotspreis zu verkaufen bedeutet, zu hoch einzusteigen. Systematisch weit darüber kann auch bedeuten, dass er zu niedrig einsteigt |
| 3. Wie lange standen sie zum Verkauf? | Die ehrlichste Zahl, die es gibt. Fragen Sie nach der Vermarktungsdauer, nicht nach dem Durchschnitt des Büros |
| 4. Auf welche Vergleichsobjekte stützen Sie Ihre Wertermittlung? | Eine konkrete Antwort mit Adressen. Keine konkrete Antwort bedeutet keine Begründung |
| 5. Wer macht die Besichtigungen? | Wenn das jemand anderes ist als die Person, die Ihnen gegenübersitzt: Fragen Sie, ob Sie mit dieser Person sprechen können |
| 6. Was ist genau in der Provision enthalten und was kommt hinzu? | Fotografie, Grundrisse, Aufmaßbericht, Startkosten, Kosten bei Auftragsrücknahme. Schriftlich, nicht mündlich |
| 7. Was passiert, wenn ich nach acht Wochen kein Angebot habe? | Ein guter Makler hat hierfür einen Plan. Ein mittelmäßiger sagt, dass es schon gut gehen wird |
Wir rieten einem Verkäufer in Rijpelberg, diese Fragen drei Büros zu stellen. Büro eins beantwortete sie alle innerhalb von zehn Minuten, mit Adressen. Büro zwei sagte, es werde schon alles gut gehen. Büro drei nannte einen Betrag, der 25.000 Euro über dem der beiden anderen lag, und ging auf die Fragen nicht weiter ein.
Es ist kein Zufall, welches Büro die Immobilie am Ende zügig verkauft hat.
Richtpreise für diese Region im Jahr 2026. Sie unterscheiden sich je nach Büro und Immobilie, aber die Größenordnung stimmt.
| Modell | Kosten | So funktioniert es | Wenn passend |
|---|---|---|---|
| Provision | 1 bis 1,5 Prozent zzgl. MwSt. | Prozentsatz des Verkaufspreises, nur bei Verkauf | Das gängige Modell. Die Interessen laufen gleich: Er verdient mehr, wenn Sie mehr bekommen |
| Festpreis | 2.500 bis 5.000 Euro | Vorab vereinbarter Betrag, unabhängig vom Erlös | Bei teuren Immobilien manchmal günstig. Nachteil: kein Anreiz, mehr herauszuholen |
| Online-Makler | 500 bis 1.500 Euro | Sie machen die Besichtigungen selbst, sie regeln Funda und den Papierkram | Nur wenn Sie selbst gut verhandeln können und den Markt kennen |
| No cure no pay | Oft höhere Provision | Nur bei Verkauf zahlen | Klingt attraktiv. Bei der Provision ohnehin Standard. Achten Sie auf versteckte Kosten |
Bei einer Immobilie für 400.000 Euro zahlen Sie mit Provision also grob 4.000 bis 6.000 Euro zzgl. MwSt., also etwa 4.800 bis 7.300 inklusive. Hinzu kommen der Energieausweis und meist ein Aufmaßbericht.
Worauf Sie achten müssen, sind die Posten, die nicht darin enthalten sind. Startkosten. Kosten bei Auftragsrücknahme, wenn Sie aufhören. Werbekosten. Fotografie. Bitten Sie um einen Gesamtbetrag, in dem alles enthalten ist, und lassen Sie sich diesen schriftlich geben.
Makler A berechnet 1,2 Prozent, Makler B 1,5 Prozent. Bei 400.000 Euro sind das 1.200 Euro Unterschied. Wenn Makler B Ihre Immobilie für 408.000 verkauft und Makler A für 400.000, ist B netto 6.800 Euro günstiger. Der Unterschied zwischen guter und mittelmäßiger Verhandlung ist fast immer größer als der Unterschied bei der Provision.
Drei Modelle, die unterschiedliche Dinge leisten. Keines der drei ist immer das beste, und genau deshalb gibt es keinen allgemeingültigen Rat.
Günstig, Sie übernehmen die Besichtigungen und die Verhandlung selbst. Funktioniert, wenn sich Ihre Immobilie in einem angespannten Markt von selbst verkauft und Sie selbst stark aufgestellt sind. Funktioniert nicht, wenn es spannend wird, und genau dann brauchen Sie jemanden.
Für den selbstständigen VerkäuferBekannter Name, viele Schilder, großes Team. Nachteil: Ihre Immobilie ist eine von hundert. Der Geschäftsführer kommt zum Gespräch, ein Mitarbeiter erledigt den Rest. Ihre Dringlichkeit ist nicht deren Dringlichkeit.
Für StandardimmobilienKennt das Viertel, kennt die Käufer, hat weniger Immobilien und damit mehr Aufmerksamkeit pro Immobilie. Nachteil: kleineres Netzwerk, weniger Sichtbarkeit. Vorteil: Wenn Sie anrufen, nimmt er ab.
Für die meistenDas Missverständnis über große Büros: Man glaubt, dass ein bekannter Name Käufer bringt. Das galt, als die Zeitung der Kanal war. Heute sucht jeder auf Funda, und dort sind alle Makler gleich groß. Was bleibt, ist Aufmerksamkeit, und die ist bei einem kleinen Büro per Definition höher.
Das Missverständnis über Online-Makler: Viele glauben, sie sparen die Provision (courtage). Das stimmt bis zu dem Moment, in dem es zwei Interessenten gibt und Sie selbst entscheiden müssen, wie Sie damit umgehen. Diese eine Entscheidung kostet oder bringt mehr als die gesamte Provision.
Wir sind die Letzten, die hier objektiv sein können, deshalb steht es hier so neutral wie möglich. Selbst verkaufen ist möglich. Es kommt vor. Manchmal geht es gut.
| Selbst verkaufen | Über einen Makler | |
|---|---|---|
| Kosten | Circa 500 Euro (Funda über einen Vermittler) | 4.000 bis 7.000 Euro |
| Zeit | Viel. Rechnen Sie mit 40 bis 60 Stunden | Begrenzt |
| Angebotspreis festlegen | Ihre eigene Einschätzung | Mit Vergleichsobjekten begründet |
| Verhandeln | Sie, über Ihr eigenes Haus, mit Emotionen | Jemand ohne Emotionen |
| Rechtliches Risiko | Vollständig bei Ihnen | Größtenteils abgedeckt |
| Bei mehreren Interessenten | Sie legen das Verfahren selbst fest | Routine |
| Risiko versteckter Mängel | Sie füllen den Fragebogen allein aus | Jemand prüft mit |
Wann selbst verkaufen sinnvoll sein kann: Sie verkaufen an jemanden, den Sie bereits kennen, etwa an Ihr Kind oder an den Nachbarn, der das Haus schon seit Jahren haben möchte. Dann gibt es keinen Markt und keine Verhandlung, nur Papierkram. Beauftragen Sie dann einen Notar und sparen Sie die Provision.
Wann es unklug ist: wenn Sie auf den Markt müssen. Nicht, weil Sie es nicht können, sondern weil Sie nicht wissen, was Sie nicht wissen. Der Angebotspreis, das Verfahren bei mehreren Bietern, die Klauseln im Kaufvertrag (koopovereenkomst) und der Fragebogen sind allesamt Momente, in denen ein Fehler mehr kostet als die Provision.
Jemand verkauft selbst, bekommt innerhalb einer Woche den Angebotspreis und ist zufrieden. Zu Recht, denkt er. Doch der Angebotspreis innerhalb einer Woche bedeutet fast immer, dass der Angebotspreis zu niedrig war. Er erfährt nie, was möglich gewesen wäre, und genau das ist das Problem: Sie sehen nicht, was Ihnen entgeht.
Zwei verschiedene Rollen mit gegensätzlichen Interessen. Sie dürfen bei derselben Transaktion nicht dieselbe Person sein, und wo das doch geschieht, sollten Sie aufpassen.
| Verkaufsmakler | Kaufmakler | |
|---|---|---|
| Arbeitet für | Den Verkäufer | Den Käufer |
| Ziel | Höchster Preis, beste Bedingungen | Niedrigster Preis, beste Bedingungen |
| Kosten | 1 bis 1,5 Prozent des Verkaufserlöses | 2.500 bis 5.000 Euro, oft pauschal |
| Wer zahlt | Den Verkäufer | Den Käufer |
| Verhandelt | Nach oben | Nach unten |
Wo es schiefgeht: Bei einer Besichtigung steht der Verkaufsmakler neben Ihnen. Er ist freundlich, er erzählt vom Viertel, er wirkt hilfsbereit. Das ist er auch. Nur nicht für Sie. Er arbeitet für den Verkäufer, und seine Vergütung steigt mit dem Preis, den Sie zahlen.
Das ist kein Vorwurf, das ist sein Auftrag. Das Problem ist, dass Käufer das vergessen, weil das Gespräch angenehm verläuft.
Kurze Antwort: ja, aber nicht so, wie es die Branchenverbände nahelegen.
Die drei Verbände bieten ungefähr dasselbe: einen Verhaltenskodex, ein Beschwerdeverfahren, ein Disziplinargericht und verpflichtende Weiterbildung. Das bedeutet, dass ein angeschlossener Makler für sein Handeln zur Verantwortung gezogen werden kann. Geht etwas schief, gibt es eine Anlaufstelle. Bei einem Makler ohne Verbandszugehörigkeit sind Sie auf die ordentlichen Gerichte angewiesen, und das ist ein erheblich längerer und teurerer Weg.
Was es nicht ist: eine Garantie, dass jemand sein Handwerk versteht. Die Mitgliedschaft sagt etwas über die Infrastruktur drumherum aus, nicht über die Person, die später Ihre Immobilie verkauft. Die sieben Fragen oben sagen darüber mehr aus als jedes Logo.
Die NVM ist mit Abstand der größte Verband und verfügt über eigene Transaktionsdaten aus den Verkäufen ihrer Mitglieder. Bei einer Wertermittlung ist das ein echter Vorteil: Gerechnet wird mit tatsächlichen Verkaufspreisen statt mit Schätzungen. VBO und VastgoedPRO arbeiten mit anderen Quellen, die brauchbar, aber weniger feinmaschig sind.
Bei einer Standardimmobilie in einem Viertel mit vielen vergleichbaren Angeboten merken Sie davon wenig. Bei einer Immobilie, die schwerer zu vergleichen ist, merken Sie es durchaus.
Fragen Sie immer nach der Mitgliedschaft in einem Branchenverband. Ein Büro ohne Verhaltenskodex und ohne übergeordnetes Beschwerdeverfahren lässt Sie ohne Anlaufstelle zurück, wenn etwas schiefgeht. Fragen Sie das auch uns, denn dieselbe Regel gilt für jedes Büro, mit dem Sie am Tisch sitzen.
Keines dieser Signale bedeutet für sich genommen, dass jemand unseriös ist. Zwei oder mehr zusammen schon.
Das wichtigste Signal steht ganz oben. Ein Makler, der 25.000 Euro über den anderen liegt, ohne das zu begründen, tut das nicht, weil er etwas sieht, was die anderen übersehen. Er tut es, weil es funktioniert. Sie unterschreiben, und acht Wochen später beginnt das Gespräch über eine Preissenkung. Nur sind Sie dann kein Kunde mehr, der einfach gehen kann, sondern jemand mit einer Immobilie, die schon seit zwei Monaten zum Verkauf steht.
Was Sie unterschreiben, heißt Dienstleistungsauftrag (opdracht tot dienstverlening). Lesen Sie ihn. Vier Punkte, die darin stehen sollten und die Sie vorher kennen müssen.
| Punkt | Worauf Sie achten |
|---|---|
| Laufzeit | Oft sechs Monate. Bitten Sie um drei mit Verlängerung oder um Kündbarkeit |
| Exklusivität | Meist exklusiv. Das ist angemessen, bedeutet aber, dass Sie gebunden sind, wenn es nicht läuft |
| Rücknahmekosten | Manche Büros berechnen Hunderte Euro, wenn Sie aufhören. Fragen Sie danach, bevor Sie unterschreiben |
| Provision bei Eigenverkauf | Wenn Sie selbst einen Käufer finden: Zahlen Sie dann trotzdem? Das steht oft darin |
Ein Maklerwechsel während des Verkaufs ist möglich, kostet aber meist Geld und immer Zeit. Ihre Immobilie verschwindet von Funda und erscheint dort erneut, womit der Zähler scheinbar auf null steht. Scheinbar, denn Käufer, die schon geschaut haben, erkennen sie einfach wieder.
Wenn Sie wechseln möchten: Tun Sie es früh oder gar nicht. Ein Wechsel nach zehn Wochen löst das Problem von zehn Wochen nicht.
Rechnen Sie mit 1 bis 1,5 Prozent Provision zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei einer Immobilie von 400.000 Euro sind das 4.000 bis 6.000 Euro netto, also circa 4.800 bis 7.300 inklusive Mehrwertsteuer. Fragen Sie immer, was enthalten ist und was hinzukommt: Startkosten, Fotografie, Flächenmessbericht und Rücknahmekosten sind nicht immer enthalten.
Nein. Ein hoher Betrag am Küchentisch ist oft Akquise, keine Beratung. Den Unterschied bemerken Sie erst nach acht Wochen ohne Angebot, und dann ist es Ihr Problem geworden. Fragen Sie immer, auf welchen Vergleichsobjekten der Betrag beruht.
Die Mitgliedschaft in NVM, VBO oder VastgoedPRO bedeutet, dass es einen Verhaltenskodex, ein Disziplinargericht und ein Beschwerdeverfahren gibt. Geht etwas schief, gibt es eine Anlaufstelle. Das ist ein echter Wert, aber keine Garantie, dass jemand sein Handwerk versteht. Die NVM verfügt außerdem über eigene Transaktionsdaten, was bei einer Wertermittlung hilft. Fragen Sie also immer danach.
Ja. Sinnvoll, wenn Sie an jemanden verkaufen, den Sie bereits kennen, denn dann gibt es keinen Markt und keine Verhandlung. Unklug, wenn Sie auf den Markt müssen: Der Angebotspreis, das Verfahren bei mehreren Bietern und der Kaufvertrag sind Momente, in denen ein Fehler mehr kostet als die Provision.
Der Verkaufsmakler arbeitet für den Verkäufer und möchte den höchsten Preis. Der Kaufmakler arbeitet für den Käufer und möchte den niedrigsten. Bei einer Besichtigung steht der Verkaufsmakler neben Ihnen, freundlich und hilfsbereit, aber er arbeitet nicht für Sie.
Meistens ja, aber prüfen Sie den Auftrag auf Laufzeit und Rücknahmekosten. Ein Wechsel kostet Zeit, und Ihre Immobilie wird erneut auf Funda eingestellt. Tun Sie es früh oder gar nicht: Ein Wechsel nach zehn Wochen löst das Problem von zehn Wochen nicht.
Nur wenn Sie selbst gut verhandeln können und den Markt kennen. Sie sparen die Provision, führen aber die Besichtigungen und die Verhandlungen selbst. Sobald es zwei Interessenten gibt, kostet oder bringt diese eine Entscheidung mehr als die gesamte Ersparnis.
Drei sind genug. Mehr bringt keine zusätzlichen Informationen, nur mehr Gespräche. Stellen Sie allen dreien dieselben sieben Fragen. Die Unterschiede in den Antworten sagen Ihnen mehr als die Unterschiede in den Beträgen.
Wir müssen Ihnen am Küchentisch nichts Schönes erzählen. Was wir aber tun: Nach zwanzig Jahren und Hunderten von Verkäufen in dieser Region wissen wir genau, wie Ihr Immobilientyp an Ihren Käufertyp verkauft wird, und genau das werden wir für Sie tun.
Das kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts. Und wenn die Antwort lautet, dass Sie am besten selbst verkaufen, dann sagen wir Ihnen das auch.
Fordern Sie eine kostenlose Wertermittlung an oder lernen Sie uns unverbindlich kennen. Sie hören von uns eine ehrliche Einschätzung, was Ihre Immobilie wert ist und was nötig ist, um sie zu verkaufen.
Ihre Sprache. Wir sprechen Englisch, Deutsch und Französisch. Schreiben Sie uns per WhatsApp auf Polnisch, und wir antworten auf Polnisch.
Keine Überraschungen im Vertrag. Der Kaufvertrag ist auf Niederländisch und wird mit einer englischen Übersetzung geliefert, damit Sie jede Klausel verstehen.
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