Auflösende Bedingungen, Bedenkzeit, Kaution und Klauseln. Was darin stehen muss, was nicht darin steht und was passiert, wenn eine der beiden Parteien abspringt.
Die kurze Antwort. Ein Kaufvertrag (koopovereenkomst) für eine Wohnimmobilie muss schriftlich geschlossen werden. Eine mündliche Absprache ist bei einem privaten Käufer nicht durchsetzbar. Als Käufer haben Sie drei Tage Bedenkzeit, nachdem Sie den unterschriebenen Vertrag erhalten haben: ohne Angabe von Gründen und ohne Kosten zurück. Alles, wovon Sie danach noch zurücktreten können möchten, muss als Vorbehalt im Vertrag stehen.
Was nicht darin steht, gilt nicht. Das ist die ganze Regel.
Der Kaufvertrag ist das Dokument, das jeder nur überfliegt, weil die spannende Phase gerade vorbei ist. Das Angebot wurde angenommen, die Erleichterung ist groß, und dann liegt ein zehnseitiges Schriftstück vor Ihnen, das Sie unter Zeitdruck unterschreiben.
Genau das ist der Moment, in dem der meiste Schaden entsteht. Nicht aus böser Absicht, sondern weil etwas nicht darin steht, das hätte darin stehen müssen.
Die meisten Makler arbeiten mit einem Mustervertrag, den die Branchenverbände gemeinsam mit dem niederländischen Verbraucherverband (Consumentenbond) und dem Eigenheimbesitzerverband (Vereniging Eigen Huis) erstellt haben. Dieses Muster ist recht ausgewogen, und das ist angenehm: Es gibt keinen versteckten Haken.
Die Gefahr liegt nicht im Muster. Sie liegt in dem, was hinzugefügt oder gerade weggelassen wird.
| Bestandteil | Worauf Sie achten |
|---|---|
| Parteien | Namen, Adressen. Bei zwei Eigentümern müssen beide unterschreiben |
| Die Immobilie | Adresse, Katasterbezeichnung, Grundstücksgröße |
| Kaufpreis | Der Betrag und ob er zuzüglich Erwerbsnebenkosten (kosten koper) oder einschließlich aller Nebenkosten (vrij op naam) gilt |
| Übergabedatum | Der Tag beim Notar. Oft sechs bis acht Wochen später |
| Liste der Gegenstände | Was bleibt, was mitgenommen wird, was übernommen werden kann. Eine Anlage, aber verbindlich |
| Auflösende Bedingungen | Ihr Ausweg. Stehen nicht standardmäßig darin |
| Kaution | Meist zehn Prozent, beim Notar |
| Vertragsstrafenklausel | Zehn Prozent bei Nichterfüllung |
| Altersklausel | Bei älteren Immobilien. Verlagert das Risiko auf den Käufer |
| Bedenkzeit | Drei Tage für den privaten Käufer |
Die Liste der Gegenstände wird am häufigsten unterschätzt. Sie wirkt wie ein Formular über Gardinenschienen, ist aber ein verbindlicher Bestandteil des Kaufs. Die Hälfte aller Konflikte bei der Übergabe dreht sich darum: Sonnenschutz, der verschwunden ist, Lampen, die herausgedreht wurden, Pflanzen, die mitgenommen wurden.
Das ist der wichtigste Teil dieser ganzen Seite. Eine auflösende Bedingung (ontbindende voorwaarde) gibt Ihnen das Recht, vom Kauf zurückzutreten, wenn eine bestimmte Situation eintritt. Sie stehen nicht automatisch im Vertrag: Sie müssen sie mit Ihrem Angebot aushandeln.
| Vorbehalt | Schützt vor | Übliche Frist |
|---|---|---|
| Finanzierung | Die Hypothek kommt nicht zustande | 4 bis 6 Wochen |
| Bausubstanzgutachten | Mängel oberhalb eines Schwellenbetrags | 1 bis 3 Wochen |
| Verkauf der eigenen Immobilie | Ihre jetzige Immobilie verkauft sich nicht | 2 bis 3 Monate |
| NHG | NHG wird nicht gewährt | Wie bei der Finanzierung |
| Genehmigung | Ihr Umbauvorhaben wird abgelehnt | Variabel |
| Bodenuntersuchung | Verunreinigung | 4 bis 6 Wochen |
Fehler eins: eine zu kurze Frist. Vier Wochen für die Finanzierung klingt großzügig. Aber wenn die Bank in Woche drei zusätzliche Unterlagen anfordert oder das Gutachten (taxatie) eine Woche auf sich warten lässt, wird es knapp. Bitten Sie um sechs Wochen. Ein Verkäufer, der das ablehnt, sagt Ihnen damit etwas.
Fehler zwei: zu spät geltend machen. Eine auflösende Bedingung müssen Sie schriftlich geltend machen, vor Ablauf der Frist. Ein Tag zu spät ist zu spät, so vernünftig Ihre Begründung auch sein mag. Sobald Sie merken, dass es nicht klappen wird: Beantragen Sie eine Verlängerung, schriftlich, und sorgen Sie dafür, dass der Verkäufer zustimmt. Ebenfalls schriftlich.
Fehler drei: unzureichend belegen. Berufen Sie sich auf den Finanzierungsvorbehalt (financieringsvoorbehoud), müssen Sie meist nachweisen, dass Sie es versucht haben. Meist mit zwei Absagen von Kreditgebern. Wer anruft und sagt, dass es nicht klappt, ohne etwas Schriftliches, kann trotzdem mit der Vertragsstrafe konfrontiert werden.
Ein Käufer hatte einen Finanzierungsvorbehalt von vier Wochen. In Woche drei stellte sich heraus, dass die Bank ein zusätzliches Gutachten wollte. Er rief den Makler an, der sagte, das werde schon gut gehen. Es ging nicht gut. Er war drei Tage über der Frist und der Verkäufer hielt ihn am Kauf fest. Am Ende wurde es gelöst, aber mit einem Anwalt und viel Stress.
„Das wird schon“ ist keine Verlängerung. Beantragen Sie sie schriftlich und lassen Sie sie sich schriftlich bestätigen.
Als privater Käufer haben Sie drei Tage Bedenkzeit. Sie beginnt an dem Tag, nachdem Sie den von beiden Parteien unterschriebenen Kaufvertrag erhalten haben. Innerhalb dieser drei Tage können Sie ohne Angabe von Gründen und ohne Kosten vom Kauf zurücktreten.
Auf dieses Recht können Sie nicht verzichten. Auch nicht, wenn der Verkäufer darum bittet, und auch nicht, wenn es im Vertrag steht. Es ist zwingendes Recht.
Der letzte Punkt überrascht viele. Die Bedenkzeit gibt es nur für den Käufer, und nur für den privaten Käufer. Verkaufen Sie an einen Investor oder ein Unternehmen, gilt sie nicht.
Nutzen Sie diese drei Tage. Lesen Sie den Vertrag in Ruhe durch, bei Tageslicht, ohne Makler daneben. Lassen Sie jemanden mitlesen, der sich damit auskennt. Es ist der einzige Zeitraum, in dem Sie es sich noch kostenlos anders überlegen können.
Meist zehn Prozent des Kaufpreises, beim Notar zu hinterlegen, oft innerhalb von vier bis sechs Wochen nach der Unterzeichnung. Es ist keine Anzahlung, sondern eine Sicherheitsleistung: Wenn Sie nicht erfüllen, was Sie versprochen haben, kann sich der Verkäufer daran schadlos halten.
| Kaution | Bankgarantie | |
|---|---|---|
| Was | Sie hinterlegen den Betrag beim Notar | Ihre Bank bürgt für den Betrag |
| Kosten | Keine, aber das Geld ist gebunden | Etwa 1 Prozent des Garantiebetrags |
| Wann | Wenn Sie über das Geld verfügen | Wenn Sie es nicht flüssig haben |
| Zurück | Wird bei der Übertragung verrechnet | Erlischt bei der Übertragung |
Bei 350.000 Euro geht es also um 35.000 Euro. Für die meisten Käufer ist eine Bankgarantie der praktische Weg: Ihr Hypothekengeber regelt sie, und sie kostet ein paar hundert Euro.
Achten Sie auf die Frist. Steht im Vertrag, dass die Kaution innerhalb von vier Wochen hinterlegt sein muss, und ist Ihre Hypothek dann noch nicht unter Dach und Fach, kann Ihre Bank die Garantie noch nicht ausstellen. Das ist eine technische Falle, in die Menschen tappen. Stimmen Sie die Frist auf Ihren Finanzierungsvorbehalt ab.
Hier wird das Muster angepasst, und hier müssen Sie als Käufer oder Verkäufer aufpassen. Manche Klauseln sind angemessen, andere verlagern das Risiko vollständig.
Bei älteren Immobilien, meist von vor 1970. Der Inhalt: Der Käufer akzeptiert, dass die Immobilie alt ist und dass Bauzustand und Installationen nicht den heutigen Anforderungen entsprechen. Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die diesem Alter entsprechen.
Im Grundsatz angemessen, denn eine Immobilie aus dem Jahr 1935 muss keine Dämmung haben. Aber die Formulierung ist manchmal so weit gefasst, dass der Verkäufer für gar nichts mehr haftet. Als Käufer: Lassen Sie die Klausel auf das beschränken, was wirklich mit dem Alter zu tun hat, und nicht auf alles.
Bei Immobilien von vor 1994 kann Asbest vorhanden sein. Die Klausel legt fest, dass der Verkäufer dafür nicht haftet und dass der Käufer die Kosten der Entfernung trägt. Standard bei älteren Gebäuden.
Der Verkäufer hat selbst nie darin gewohnt, etwa bei einer Erbschaft oder einer Anlageimmobilie. Er weiß also nicht, wie sich die Immobilie verhält. Die Klausel beschränkt seine Offenbarungspflicht auf das, was er tatsächlich weiß.
Für einen Erben ist das angemessen und sogar notwendig. Als Käufer bedeutet es allerdings, dass Sie mehr selbst untersuchen müssen, denn es gibt niemanden, der Ihnen sagen kann, dass das Dach bei Westwind leckt.
Standardmäßig zehn Prozent des Kaufpreises bei Nichterfüllung. Gilt für beide Parteien. Das ist die Klausel, die zubeißt, wenn Sie ohne gültigen Vorbehalt vom Kauf zurücktreten wollen.
Eine Altersklausel, die besagt, dass der Verkäufer nicht für „den Bauzustand“ haftet, ist zu weit gefasst. Sie deckt auch ein Fundament ab, das morgen absackt. Beschränken Sie sie auf das, was zum Alter passt, und nehmen Sie ein Bausubstanzgutachten (bouwkundige keuring) als Vorbehalt auf.
Der Kauf ist unterschrieben, die Bedenkzeit ist vorbei, die Vorbehalte sind abgelaufen. Und dann will doch jemand aussteigen.
Ohne gültigen Vorbehalt bedeutet das Nichterfüllung. Der Verkäufer kann zwei Dinge tun: Erfüllung verlangen, Sie also zwingen, die Immobilie abzunehmen, oder die Vertragsstrafe von zehn Prozent einfordern. Meist wird es die Vertragsstrafe, weil das einfacher ist.
Bei 350.000 Euro sind das 35.000 Euro. Das ist kein theoretischer Betrag: Die Kaution oder die Bankgarantie steht genau dafür bereit.
In der Praxis einigt man sich oft. Ein Verkäufer, der seine Immobilie innerhalb von zwei Wochen erneut zum selben Betrag verkauft, hat keinen Schaden und wird selten die vollen zehn Prozent durchsetzen. Aber das ist ein Entgegenkommen, kein Recht.
Kommt seltener vor, passiert aber, meist weil ein höheres Angebot eingeht. Es gelten dieselben Regeln: Nichterfüllung, und der Käufer kann Erfüllung verlangen oder die Vertragsstrafe einfordern.
Als Käufer haben Sie hier ein starkes Mittel: Sie können den Kaufvertrag im Kataster eintragen lassen. Das nennt sich Vormerkung. Damit ist die Immobilie für sechs Monate gesperrt: Der Verkäufer kann sie nicht an einen anderen übertragen, und auch eine Pfändung oder eine Insolvenz kann nicht mehr dazwischenkommen.
Das kostet ein paar hundert Euro beim Notar und wird zu selten genutzt. In einem Markt, in dem die Gebote steigen, ist es Ihr einziger echter Schutz gegen einen Verkäufer, der es bereut.
| Situation | Ihre Möglichkeiten |
|---|---|
| Käufer springt ohne Vorbehalt ab | Vertragsstrafe von zehn Prozent oder Erfüllung verlangen |
| Käufer macht Vorbehalt rechtzeitig geltend | Kauf aufgelöst, keine Kosten |
| Käufer macht Vorbehalt zu spät geltend | Vertragsstrafe kann dennoch fällig werden |
| Verkäufer springt ab | Vertragsstrafe von zehn Prozent oder Erfüllung verlangen |
| Verkäufer verkauft an einen anderen | Vormerkung blockiert das |
Sie wohnen drei Monate darin, und dann stellt sich heraus, dass der Keller undicht ist. Wer kommt dafür auf?
Der Grundsatz im Mustervertrag: Der Verkäufer garantiert, dass die Immobilie für die normale Nutzung als Wohnung geeignet ist. Mängel, die dieser normalen Nutzung entgegenstehen, gehen zu seinen Lasten, auch wenn er nichts davon wusste.
Aber: Er haftet nicht für Mängel, die Sie kannten oder hätten kennen können. Und genau da hakt es.
| Situation | Zu wessen Lasten |
|---|---|
| Verkäufer wusste es und sagte es nicht | Verkäufer. Immer |
| Verkäufer wusste es nicht, Mangel verhindert normale Nutzung | Meist Verkäufer |
| Bei der Besichtigung sichtbar, Sie haben nicht nachgefragt | Käufer |
| Altersklausel greift | Meist Käufer |
| Das Bausubstanzgutachten hat es gemeldet | Käufer |
| Kosmetisch, nicht beeinträchtigend | Käufer |
Der Schlüssel liegt in der „normalen Nutzung als Wohnung“. Ein undichtes Dach verhindert sie. Eine veraltete Küche nicht. Risse im Putz nicht, es sei denn, sie deuten auf konstruktive Probleme hin.
Melden Sie einen Mangel immer so schnell wie möglich schriftlich beim Verkäufer. Abwarten schwächt Ihre Position: Je länger Sie warten, desto schwieriger ist nachzuweisen, dass der Mangel schon vorhanden war.
Diese beiden Pflichten berühren sich, und wo sie sich berühren, entstehen die Rechtsstreitigkeiten.
Alles, was Sie wissen und was für den Käufer von Bedeutung ist, müssen Sie mitteilen. Ein Wasserschaden, den Sie selbst behoben haben. Ein Nachbarschaftsstreit. Ein Anbau ohne Genehmigung. Bodenverunreinigung. Ein früherer Käufer, der nach dem Gutachten abgesprungen ist.
Sie müssen nicht über das spekulieren, was Sie nicht wissen. Aber zu verschweigen, was Sie wissen, ist kein kluger Schachzug, sondern eine Schuld, die später fällig wird. Und die Offenbarungspflicht geht in der Rechtsprechung grundsätzlich der Untersuchungspflicht vor: Was Sie verschwiegen haben, kann der Käufer Ihnen anlasten, auch wenn er es hätte entdecken können.
Was sichtbar oder leicht herauszufinden ist, müssen Sie selbst klären. Feuchtigkeitsflecken. Eine alte Heiztherme. Der Bebauungsplan. Die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft (VvE) bei einer Wohnung. Sehen Sie etwas und fragen nicht nach, geht es zu Ihren Lasten.
Ein Bausubstanzgutachten ist der Weg, auf dem Sie diese Pflicht erfüllen. Deshalb bedeutet ein Verzicht darauf nicht nur ein Risiko, einen Mangel zu übersehen, sondern auch ein Risiko für Ihre Position, wenn sich etwas herausstellt.
Ein Verkäufer verschwieg, dass der Anbau ohne Genehmigung errichtet worden war. Er wusste es. Der Käufer erfuhr es anderthalb Jahre später über die Gemeinde. Die Rechnung landete beim Verkäufer, einschließlich der Kosten. Die Frage war nie, ob er es wusste, sondern nur, ob er es mitgeteilt hatte.
Offenheit kostet Sie vielleicht Verhandlungsspielraum. Verschweigen kostet Sie den ganzen Betrag.
Bei einem privaten Käufer nicht. Der Kauf einer Wohnimmobilie muss schriftlich erfolgen, um durchsetzbar zu sein. Das bedeutet, dass ein Verkäufer bis zum Moment der Unterzeichnung an einen anderen verkaufen kann, so ärgerlich das auch ist. Solange keine Unterschrift vorliegt, gibt es nichts.
Drei Tage, beginnend an dem Tag, nachdem Sie den von beiden Parteien unterschriebenen Vertrag erhalten haben. Sie müssen mindestens zwei Werktage umfassen. Sie können ohne Angabe von Gründen und ohne Kosten zurücktreten. Auf dieses Recht können Sie nicht verzichten, und es gilt nur für den privaten Käufer, nicht für den Verkäufer.
Dann begehen Sie eine Nichterfüllung. Der Verkäufer kann die Vertragsstrafe von zehn Prozent des Kaufpreises einfordern oder Erfüllung verlangen. Bei 350.000 Euro sind das 35.000 Euro, und die Kaution oder Bankgarantie steht genau dafür bereit.
Schriftlich, vor Ablauf der Frist, mit Nachweisen. Bei einem Finanzierungsvorbehalt meist mit zwei Absagen von Kreditgebern. Ein Tag zu spät ist zu spät, so vernünftig Ihre Begründung auch sein mag. Merken Sie, dass es nicht klappen wird: Beantragen Sie schriftlich eine Verlängerung und sorgen Sie dafür, dass Sie die Zustimmung schriftlich erhalten.
Meist zehn Prozent des Kaufpreises, beim Notar als Sicherheit zu hinterlegen. Haben Sie den Betrag nicht flüssig, kann Ihre Bank eine Bankgarantie ausstellen. Diese kostet etwa ein Prozent des Garantiebetrags. Stimmen Sie die Hinterlegungsfrist auf Ihren Finanzierungsvorbehalt ab, sonst stoßen Sie auf ein technisches Problem.
Eine Bestimmung bei älteren Immobilien, mit der der Käufer akzeptiert, dass Bauzustand und Installationen nicht den heutigen Anforderungen entsprechen. Im Grundsatz angemessen, aber achten Sie auf die Formulierung: Eine Klausel, die den Verkäufer allgemein von „dem Bauzustand“ freistellt, ist zu weit gefasst.
Lassen Sie den Kaufvertrag im Kataster eintragen. Das nennt sich Vormerkung und sperrt die Immobilie für sechs Monate: Der Verkäufer kann sie nicht an einen anderen übertragen, und auch eine Pfändung oder Insolvenz kann nicht dazwischenkommen. Es kostet ein paar hundert Euro beim Notar und wird zu selten genutzt.
Entscheidend ist die normale Nutzung als Wohnung. Ein Mangel, der diese verhindert, geht meist zu Lasten des Verkäufers, auch wenn er nichts davon wusste. Er haftet aber nicht für das, was Sie kannten oder hätten kennen können. Wusste er es und sagte es nicht, ist es immer sein Problem. Melden Sie einen Mangel so schnell wie möglich schriftlich.
Die spannende Phase ist vorbei, das Angebot wurde angenommen, und dann liegen zehn Seiten Text vor Ihnen. Genau das ist der Moment, in dem der meiste Schaden entsteht. Nicht aus böser Absicht, sondern weil etwas nicht darin steht, das hätte darin stehen müssen.
Wir schauen gern mit Ihnen gemeinsam drauf, auch wenn Sie nicht über uns kaufen oder verkaufen. Eine Frage zu stellen kostet nichts.
Stellen Sie sie gern. Auch wenn Sie nicht über uns kaufen oder verkaufen. Wir schauen es uns an und sagen Ihnen, was wir sehen.
Ihre Sprache. Wir sprechen Englisch, Deutsch und Französisch. Schreiben Sie uns per WhatsApp auf Polnisch, und wir antworten auf Polnisch.
Keine Überraschungen im Vertrag. Der Kaufvertrag ist auf Niederländisch und wird mit einer englischen Übersetzung geliefert, damit Sie jede Klausel verstehen.
Verkaufen aus dem Ausland. Wir begleiten den gesamten Verkauf aus der Ferne und regeln die Unterlagen mit dem Notar.
