Ontbindende voorwaarden, bedenktijd, waarborgsom en clausules. Wat er in moet staan, wat er niet in staat en wat er gebeurt als een van beide partijen afhaakt.
Het korte antwoord. Een koopovereenkomst voor een woning moet schriftelijk. Een mondelinge afspraak is bij een particuliere koper niet afdwingbaar. Als koper heeft u drie dagen bedenktijd nadat u de getekende overeenkomst heeft ontvangen: zonder reden en zonder kosten terug. Alles wat u daarna nog wilt kunnen ontbinden, moet als voorbehoud in de overeenkomst staan.
Wat er niet in staat, geldt niet. Dat is de hele regel.
De koopovereenkomst is het document waar iedereen overheen leest omdat de spannende fase net voorbij is. Het bod is geaccepteerd, de opluchting is groot, en dan ligt er een stuk van tien pagina's dat u onder tijdsdruk tekent.
Dat is precies het moment waarop de meeste schade ontstaat. Niet door kwade wil, maar doordat er iets niet in staat dat er wel in had gemoeten.
De meeste makelaars werken met een modelovereenkomst, opgesteld door de brancheverenigingen samen met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Dat model is redelijk uitgebalanceerd en dat is prettig: er zit geen adder onder het gras.
Het gevaar zit niet in het model. Het zit in wat eraan wordt toegevoegd of juist weggelaten.
| Onderdeel | Waar u op let |
|---|---|
| Partijen | Namen, adressen. Bij twee eigenaren moeten beiden tekenen |
| De woning | Adres, kadastrale aanduiding, perceelgrootte |
| Koopsom | Het bedrag, en of het kosten koper of vrij op naam is |
| Leveringsdatum | De dag bij de notaris. Vaak zes tot acht weken later |
| Lijst van zaken | Wat blijft, wat gaat mee, wat is overneembaar. Bijlage, maar bindend |
| Ontbindende voorwaarden | Uw uitweg. Staan er niet standaard in |
| Waarborgsom | Meestal tien procent, bij de notaris |
| Boeteclausule | Tien procent bij wanprestatie |
| Ouderdomsclausule | Bij oudere woningen. Verschuift risico naar de koper |
| Bedenktijd | Drie dagen voor de particuliere koper |
De lijst van zaken wordt het vaakst onderschat. Het lijkt een formulier over gordijnrails, maar het is een bindend onderdeel van de koop. De helft van alle conflicten bij oplevering gaat hierover: zonwering die weg is, lampen die eruit zijn gedraaid, planten die zijn meegenomen.
Dit is het belangrijkste onderdeel van deze hele pagina. Een ontbindende voorwaarde geeft u het recht om onder de koop uit te komen als een bepaalde situatie zich voordoet. Ze staan niet automatisch in de overeenkomst: u moet ze bedingen bij het bod.
| Voorbehoud | Beschermt tegen | Gebruikelijke termijn |
|---|---|---|
| Financiering | De hypotheek komt niet rond | 4 tot 6 weken |
| Bouwkundige keuring | Gebreken boven een drempelbedrag | 1 tot 3 weken |
| Verkoop eigen woning | Uw huidige woning verkoopt niet | 2 tot 3 maanden |
| NHG | NHG wordt niet verstrekt | Gelijk aan financiering |
| Vergunning | Uw verbouwplan wordt afgewezen | Variabel |
| Bodemonderzoek | Verontreiniging | 4 tot 6 weken |
Fout één: een te korte termijn. Vier weken voor de financiering klinkt ruim. Maar als de bank in week drie extra stukken vraagt, of als de taxatie een week op zich laat wachten, wordt het krap. Vraag om zes weken. Een verkoper die dat weigert, vertelt u iets.
Fout twee: te laat inroepen. Een ontbindende voorwaarde moet u schriftelijk inroepen, vóór de deadline. Een dag te laat is te laat, hoe redelijk uw verhaal ook is. Zodra u merkt dat het niet gaat lukken: vraag verlenging aan, schriftelijk, en zorg dat de verkoper akkoord geeft. Ook schriftelijk.
Fout drie: onvoldoende onderbouwen. Roept u het financieringsvoorbehoud in, dan moet u meestal aantonen dat u het geprobeerd heeft. Meestal met twee afwijzingen van geldverstrekkers. Wie belt en zegt dat het niet lukt, zonder papier, kan alsnog de boete tegenkomen.
Een koper had een financieringsvoorbehoud van vier weken. In week drie bleek de bank een extra taxatie te willen. Hij belde de makelaar, die zei dat het wel goed kwam. Het kwam niet goed. Hij was drie dagen over de termijn en de verkoper hield hem aan de koop. Uiteindelijk is het opgelost, maar met een advocaat erbij en veel stress.
"Het komt wel goed" is geen verlenging. Vraag het schriftelijk en krijg het schriftelijk.
Als particuliere koper heeft u drie dagen bedenktijd. Die gaan in op de dag nadat u de door beide partijen getekende koopovereenkomst heeft ontvangen. In die drie dagen kunt u de koop ontbinden zonder reden en zonder kosten.
Dit recht kunt u niet wegtekenen. Ook niet als de verkoper daarom vraagt, ook niet als het in de overeenkomst staat. Het is dwingend recht.
Dat laatste punt verrast mensen. De bedenktijd is er alleen voor de koper, en alleen voor de particuliere koper. Verkoopt u aan een belegger of een bedrijf, dan geldt hij niet.
Gebruik die drie dagen. Lees de overeenkomst rustig door, bij daglicht, zonder makelaar erbij. Laat iemand meelezen die er verstand van heeft. Het is de enige periode waarin u nog kosteloos van gedachten kunt veranderen.
Meestal tien procent van de koopsom, te storten bij de notaris, vaak binnen vier tot zes weken na het tekenen. Het is geen aanbetaling maar een zekerheidsstelling: als u niet levert wat u beloofde, kan de verkoper zich hierop verhalen.
| Waarborgsom | Bankgarantie | |
|---|---|---|
| Wat | U stort het bedrag bij de notaris | Uw bank staat garant voor het bedrag |
| Kosten | Geen, maar het geld staat vast | Circa 1 procent van het garantiebedrag |
| Wanneer | Als u het geld beschikbaar heeft | Als u het niet contant heeft |
| Terug | Verrekend bij de overdracht | Vervalt bij de overdracht |
Bij 350.000 euro gaat het dus om 35.000 euro. Voor de meeste kopers is een bankgarantie de praktische route: uw hypotheekverstrekker regelt hem en het kost een paar honderd euro.
Let op de termijn. Staat er in de overeenkomst dat de waarborgsom binnen vier weken gestort moet zijn, en is uw hypotheek dan nog niet rond, dan kan uw bank de garantie nog niet afgeven. Dat is een technische val waar mensen in lopen. Stem de termijn af op uw financieringsvoorbehoud.
Dit is waar het model wordt aangepast, en waar u als koper of verkoper moet opletten. Sommige clausules zijn redelijk, andere verschuiven het risico volledig.
Bij oudere woningen, meestal van voor 1970. De strekking: de koper aanvaardt dat de woning oud is en dat bouwkundige staat en installaties niet voldoen aan de eisen van vandaag. De verkoper is niet aansprakelijk voor gebreken die passen bij die ouderdom.
Redelijk in de basis, want een woning uit 1935 hoort geen isolatie te hebben. Maar de formulering is soms zo ruim dat de verkoper nergens meer voor aansprakelijk is. Als koper: laat hem beperken tot wat werkelijk met ouderdom te maken heeft, en niet tot alles.
Bij woningen van voor 1994 kan asbest aanwezig zijn. De clausule bepaalt dat de verkoper daarvoor niet aansprakelijk is en dat de koper de kosten van verwijdering draagt. Standaard bij oudere bouw.
De verkoper heeft er zelf nooit gewoond, bijvoorbeeld bij een erfenis of een beleggingspand. Hij weet dus niet hoe de woning zich gedraagt. De clausule beperkt zijn mededelingsplicht tot wat hij daadwerkelijk weet.
Voor een erfgenaam is dit redelijk en zelfs noodzakelijk. Als koper betekent het wel dat u meer zelf moet onderzoeken, want er is niemand die u kan vertellen dat het dak lekt bij westenwind.
Standaard tien procent van de koopsom bij wanprestatie. Geldt voor beide partijen. Dit is de clausule die bijt als u zonder geldig voorbehoud onder de koop uit wilt.
Een ouderdomsclausule die zegt dat de verkoper niet aansprakelijk is voor "de bouwkundige staat" is te ruim. Die dekt ook een fundering die morgen wegzakt. Beperk hem tot wat bij de ouderdom past, en neem een bouwkundige keuring op als voorbehoud.
De koop is getekend, de bedenktijd is voorbij, de voorbehouden zijn verstreken. En dan wil iemand er toch onderuit.
Zonder geldig voorbehoud betekent dit wanprestatie. De verkoper kan twee dingen doen: nakoming eisen, dus u dwingen de woning af te nemen, of de boete van tien procent innen. Meestal wordt het de boete, want dat is eenvoudiger.
Bij 350.000 euro is dat 35.000 euro. Dat is geen theoretisch bedrag: de waarborgsom of de bankgarantie staat er precies voor klaar.
In de praktijk wordt er vaak geschikt. Een verkoper die zijn woning binnen twee weken opnieuw verkoopt voor hetzelfde bedrag, heeft geen schade en zal zelden de volle tien procent doorzetten. Maar dat is een gunst, geen recht.
Komt minder vaak voor maar gebeurt, meestal omdat er een hoger bod binnenkomt. Dezelfde regels gelden: wanprestatie, en de koper kan nakoming eisen of de boete innen.
Als koper heeft u hier een sterk wapen: u kunt de koopovereenkomst laten inschrijven in het kadaster. Dat heet Vormerkung. Daarmee is de woning voor zes maanden geblokkeerd: de verkoper kan hem niet aan een ander leveren, en ook een beslaglegger of een faillissement kan er niet meer tussen.
Dat kost een paar honderd euro bij de notaris en het wordt te weinig gebruikt. In een markt waarin biedingen stijgen, is het uw enige echte bescherming tegen een verkoper die spijt krijgt.
| Situatie | Uw mogelijkheden |
|---|---|
| Koper haakt af zonder voorbehoud | Boete van tien procent of nakoming eisen |
| Koper roept voorbehoud tijdig in | Koop ontbonden, geen kosten |
| Koper roept voorbehoud te laat in | Boete kan alsnog gelden |
| Verkoper haakt af | Boete van tien procent of nakoming eisen |
| Verkoper verkoopt aan een ander | Vormerkung blokkeert dit |
U woont er drie maanden en dan blijkt de kelder te lekken. Wie draait ervoor op?
Het uitgangspunt in het modelcontract: de verkoper garandeert dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woning. Gebreken die dat normale gebruik in de weg staan, komen voor zijn rekening, ook als hij er niets van wist.
Maar: hij is niet aansprakelijk voor gebreken die u kende of had kunnen kennen. En daar wringt het.
| Situatie | Voor wiens rekening |
|---|---|
| Verkoper wist het en zei het niet | Verkoper. Altijd |
| Verkoper wist het niet, gebrek belet normaal gebruik | Meestal verkoper |
| Zichtbaar bij bezichtiging, u vroeg niet door | Koper |
| Ouderdomsclausule van toepassing | Meestal koper |
| Bouwkundige keuring meldde het | Koper |
| Cosmetisch, niet belemmerend | Koper |
De sleutel zit in "normaal gebruik als woning". Een lekkend dak belet dat. Een verouderde keuken niet. Scheuren in het stucwerk niet, tenzij ze op constructieve problemen wijzen.
Meld een gebrek altijd zo snel mogelijk schriftelijk bij de verkoper. Wachten verzwakt uw positie: hoe langer u wacht, hoe moeilijker aan te tonen dat het gebrek er al was.
Deze twee plichten raken elkaar en waar ze elkaar raken, ontstaan de rechtszaken.
Alles wat u weet en wat voor de koper van belang is, moet u melden. Een lekkage die u zelf verholpen heeft. Een burenconflict. Een aanbouw zonder vergunning. Bodemverontreiniging. Een eerdere koper die afhaakte na de keuring.
U hoeft niet te speculeren over wat u niet weet. Maar verzwijgen wat u wel weet is geen slimme zet, het is een schuld die later opeisbaar wordt. En de mededelingsplicht gaat in de rechtspraak in beginsel vóór de onderzoeksplicht: wat u verzweeg, kan de koper u aanrekenen, ook als hij het had kunnen ontdekken.
Wat zichtbaar is of eenvoudig te achterhalen, moet u zelf uitzoeken. Vochtplekken. Een oude cv-ketel. Het bestemmingsplan. De VvE-stukken bij een appartement. Ziet u iets en vraagt u niet door, dan komt het voor uw rekening.
Een bouwkundige keuring is de manier waarop u aan deze plicht voldoet. Vandaar dat hem overslaan niet alleen risico is op een gebrek, maar ook risico op uw positie als er iets blijkt.
Een verkoper meldde niet dat de aanbouw zonder vergunning was gebouwd. Hij wist het. De koper kwam er anderhalf jaar later achter via de gemeente. De rekening kwam bij de verkoper terecht, inclusief kosten. De vraag was nooit of hij het wist, alleen of hij het gemeld had.
Vertellen kost u misschien onderhandelingsruimte. Verzwijgen kost u het hele bedrag.
Bij een particuliere koper niet. De koop van een woning moet schriftelijk om afdwingbaar te zijn. Dat betekent dat een verkoper tot het moment van tekenen aan een ander kan verkopen, hoe vervelend dat ook is. Zolang er geen handtekening staat, is er niets.
Drie dagen, ingaand de dag nadat u de door beide partijen getekende overeenkomst heeft ontvangen. Er moeten minimaal twee werkdagen in zitten. U kunt zonder reden en zonder kosten terug. Dit recht kunt u niet wegtekenen en geldt alleen voor de particuliere koper, niet voor de verkoper.
Dan pleegt u wanprestatie. De verkoper kan de boete van tien procent van de koopsom innen of nakoming eisen. Bij 350.000 euro is dat 35.000 euro, en de waarborgsom of bankgarantie staat daar precies voor klaar.
Schriftelijk, vóór de deadline, met onderbouwing. Bij een financieringsvoorbehoud meestal met twee afwijzingen van geldverstrekkers. Een dag te laat is te laat, hoe redelijk uw verhaal ook is. Merkt u dat het niet gaat lukken: vraag schriftelijk verlenging en zorg dat u schriftelijk akkoord krijgt.
Meestal tien procent van de koopsom, te storten bij de notaris als zekerheid. Heeft u het bedrag niet contant, dan kan uw bank een bankgarantie afgeven. Die kost ongeveer een procent van het garantiebedrag. Stem de stortingstermijn af op uw financieringsvoorbehoud, anders loopt u tegen een technisch probleem aan.
Een bepaling bij oudere woningen waarin de koper aanvaardt dat bouwkundige staat en installaties niet voldoen aan de eisen van vandaag. Redelijk in de basis, maar let op de formulering: een clausule die de verkoper vrijwaart van "de bouwkundige staat" in het algemeen is te ruim.
Laat de koopovereenkomst inschrijven in het kadaster. Dat heet Vormerkung en blokkeert de woning voor zes maanden: de verkoper kan niet aan een ander leveren, en ook beslag of faillissement kan er niet tussen. Het kost een paar honderd euro bij de notaris en wordt te weinig gebruikt.
Het draait om normaal gebruik als woning. Een gebrek dat dat belet, komt meestal voor rekening van de verkoper, ook als hij er niets van wist. Maar hij is niet aansprakelijk voor wat u kende of had kunnen kennen. Wist hij het en zei hij het niet, dan is het altijd zijn probleem. Meld een gebrek zo snel mogelijk schriftelijk.
De spannende fase is voorbij, het bod is geaccepteerd en dan ligt er tien pagina's tekst. Dat is precies het moment waarop de meeste schade ontstaat. Niet door kwade wil, maar doordat er iets niet in staat dat er wel in had gemoeten.
Wij zijn geen traditionele makelaar maar uw matchmaker. Wij kijken graag mee, ook als u niet via ons koopt of verkoopt. Een vraag stellen kost niets.
Stel hem gerust. Ook als u niet via ons koopt of verkoopt. Wij kijken mee en zeggen wat wij zien.
