Ich möchte als Expat verkaufen. Wie gehen Sie dabei vor?

18. September 2026 · 8 Min.

Ein Umzug, der oft schneller kommt als erwartet

Die Region Eindhoven zieht durch Brainport, den High Tech Campus und die Universität ständig internationale Fachkräfte an. Viele von ihnen kaufen nach einigen Jahren eine Immobilie in Eindhoven, Helmond, Nuenen, Geldrop oder Mierlo. Und viele von ihnen erhalten irgendwann einen neuen Auftrag in einem anderen Land, manchmal mit nur wenigen Monaten Vorlauf.

In diesem Moment stellt sich die Frage: Was mache ich mit meinem Haus? Ein Verkauf schafft Klarheit und macht Ihr Kapital frei. Doch Sie verkaufen in einem Land, dessen System Sie nicht vollständig kennen, möglicherweise in einer Sprache, die nicht Ihre eigene ist, und manchmal aus einer anderen Zeitzone. Das ist möglich und gelingt gut, sofern es im Voraus gut organisiert wird.

Was anders ist als bei einem niederländischen Verkäufer

Im Kern ist der Prozess derselbe: Wertermittlung, Präsentation, Besichtigungen, Gebote, Kaufvertrag (koopovereenkomst), Notar. Vier Punkte erfordern bei einem internationalen Verkäufer besondere Aufmerksamkeit.

• Sprache. Alle offiziellen Dokumente, darunter der Kaufvertrag und die notarielle Urkunde, sind auf Niederländisch. Diese Dokumente haben rechtliche Folgen, daher müssen Sie genau wissen, was Sie unterschreiben.
• Entfernung. Wenn Sie bereits weggezogen sind, können Sie nicht mal eben für eine Besichtigung oder eine Unterschrift vorbeikommen.
• Zeitdruck. Ihr Umzugstermin steht oft fest, während ein Verkauf sein eigenes Tempo hat.
• Der steuerliche Abschluss. Ihre Hypothek, Ihre Eigenheimrücklage (eigenwoningreserve) und Ihre Steuererklärung müssen ordentlich abgeschlossen werden, auch wenn Sie dann bereits woanders wohnen.

Schritt für Schritt

1. Die Wertermittlung. Wir kommen vorbei, sehen uns die Immobilie an und nennen Ihnen einen realistischen Wert sowie eine Verkaufsstrategie. Kostenlos und unverbindlich. Wenn Sie bereits im Ausland sind, geht das auch per Videoanruf, sofern uns jemand in die Immobilie lassen kann.

2. Die Unterlagen. Sie benötigen unter anderem den Eigentumsnachweis, den WOZ-Bescheid (kommunale Immobilienbewertung), den Energieausweis und bei einer Wohnung die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft (vereniging van eigenaars). Wir sagen Ihnen genau, was beschafft werden muss, und fordern selbst an, was wir selbst anfordern können.

3. Präsentation und Veröffentlichung. Professionelle Fotografie, Grundrisse und ein starker Text. Ihre Immobilie erscheint auf Funda und auf unseren eigenen Kanälen. Wir sorgen dafür, dass auch internationale Käufer Ihre Immobilie verstehen.

4. Besichtigungen. Die übernehmen wir. Sie müssen nicht dabei sein und nicht einmal dafür im Land sein. Wir kümmern uns um die Schlüsselverwaltung und halten Sie nach jeder Besichtigung auf dem Laufenden.

5. Bieten und verhandeln. Wir führen ein Gebotsprotokoll, damit der Prozess für alle Beteiligten nachvollziehbar ist. Wir besprechen jedes Gebot mit Ihnen und beraten Sie zu Preis und Bedingungen, auch zum Übergabetermin, der für Sie oft ebenso wichtig ist wie der Betrag.

6. Der Kaufvertrag. Er ist auf Niederländisch. Wir gehen ihn mit Ihnen durch und erklären jede Bestimmung auf Englisch, Deutsch oder Französisch, damit Sie genau wissen, was Sie unterschreiben. Achten Sie auf die gesetzliche Bedenkzeit von drei Tagen für den Käufer und auf die auflösenden Bedingungen (ontbindende voorwaarden).

7. Der Notar und die Übergabe. Können Sie bei der Übergabe nicht anwesend sein, regelt der Notar eine Vollmacht. Sind Sie bereits im Ausland, geht das oft über einen Notar oder ein Konsulat vor Ort, manchmal mit Apostille. Beginnen Sie damit rechtzeitig: Dies ist der Teil, der am häufigsten für Verzögerungen sorgt.

Verkauf aus der Ferne: Was Sie regeln müssen

Verkaufen, während Sie bereits weggezogen sind, kommt häufiger vor, als Sie denken. Einige Dinge machen den Unterschied zwischen reibungslos und holprig:

• Schlüssel und Zugang. Wir verwalten die Schlüssel und führen die Besichtigungen selbstständig durch.
• Eine Vollmacht. Regeln Sie diese rechtzeitig vor dem Übergabetermin. Die Beglaubigung im Ausland braucht Zeit.
• Eine Postanschrift oder ein Bevollmächtigter in den Niederlanden. Praktisch für Dokumente, die nicht digital erledigt werden können.
• Ein niederländisches Bankkonto. Behalten Sie es bis nach der Übergabe und der Endabrechnung der Versorger und der kommunalen Abgaben.
• Die Immobilie vorzeigbar halten. Eine leerstehende Immobilie wirkt kleiner und kälter. Wir beraten Sie, was stehen bleiben kann.

Verkaufen oder vermieten?

Manche Expats überlegen, die Immobilie zu behalten und zu vermieten. Das kann attraktiv erscheinen, aber bedenken Sie einige Folgen. Ihre Immobilie wechselt steuerlich von Box 1 in Box 3, wodurch der Abzug der Hypothekenzinsen entfällt. Ihr Hypothekengeber muss der Vermietung zustimmen. Und der Mieterschutz ist in den Niederlanden stark ausgeprägt, sodass eine vermietete Immobilie bei einem späteren Verkauf in der Regel weniger einbringt als eine leere.

Wir rechnen gern beide Szenarien mit Ihnen durch, damit Sie Ihre Entscheidung auf Basis von Zahlen statt Gefühl treffen.

Die steuerliche Seite

Beim Verkauf lösen Sie Ihre Hypothek ab. Bleibt Geld übrig, entsteht eine Eigenheimrücklage (eigenwoningreserve), die von Bedeutung ist, wenn Sie innerhalb von drei Jahren erneut eine Immobilie in den Niederlanden kaufen. Bleibt eine Restschuld (restschuld) übrig, lassen sich dazu Vereinbarungen treffen. Und im Jahr des Wegzugs geben Sie eine Steuererklärung für ein unterjähriges Steuerjahr ab.

Wir sind keine Steuerberater und werden auch nicht so tun. Was wir aber tun: Wir weisen Sie rechtzeitig auf die Punkte hin, die Sie klären lassen müssen, und verweisen Sie bei Bedarf an einen Berater mit Erfahrung in internationalen Situationen. So erleben Sie im Nachhinein keine Überraschungen.

In welcher Sprache wir Ihnen helfen

Wir sprechen fließend Englisch, Deutsch und Französisch sowie ordentlich Spanisch. Polnischsprachige Kunden können uns per WhatsApp auf Polnisch schreiben und erhalten auch auf Polnisch eine Antwort; Gespräche führen wir auf Deutsch, Englisch oder Französisch. Viele polnische Einwohner der Region sprechen Deutsch, sodass wir in der Praxis immer zurechtkommen.

Wir sind von 08:30 bis 21:00 Uhr erreichbar, was es einfacher macht, wenn Sie sich in einer anderen Zeitzone befinden.

Wie lange dauert es?

Rechnen Sie grob mit zwei bis vier Wochen Vorbereitung, danach mit einer Verkaufsdauer, die landesweit im Durchschnitt bei etwa vier Wochen liegt, und anschließend mit sechs bis acht Wochen bis zur Übergabe beim Notar. Insgesamt also oft drei bis vier Monate. Haben Sie einen festen Abreisetermin, teilen Sie uns das ab dem ersten Gespräch mit. Dann bauen wir die Planung darum herum auf.

Fazit

Der Verkauf als Expat ist gut machbar, auch aus der Ferne, sofern Sie rechtzeitig beginnen und jemanden haben, der den gesamten Prozess im Blick behält und in Ihrer Sprache mit Ihnen kommuniziert. Wir erledigen diese Arbeit von Anfang bis Ende selbst, mit einem festen Ansprechpartner.

Möchten Sie wissen, was Ihre Immobilie wert ist und wie Ihr Verkauf innerhalb Ihres Zeitplans aussehen würde? Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Das erste Gespräch ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts.