Chcę sprzedać dom jako ekspat. Jak się do tego zabrać?

18 września 2026 · 8 min

Przeprowadzka, która często przychodzi szybciej, niż się spodziewasz

Region Eindhoven dzięki Brainport, High Tech Campus i uczelni nieustannie przyciąga wykwalifikowanych migrantów z zagranicy. Wielu z nich po kilku latach kupuje dom w Eindhoven, Helmond, Nuenen, Geldrop lub Mierlo. I wielu z nich w pewnym momencie otrzymuje nowe zadanie w innym kraju, czasem z zaledwie kilkumiesięcznym wyprzedzeniem.

Wtedy pojawia się pytanie: co zrobić z domem? Sprzedaż daje jasność i uwalnia Twój kapitał. Ale sprzedajesz w kraju, którego systemu nie znasz w pełni, być może w języku, który nie jest Twoim, a czasem z innej strefy czasowej. To możliwe i przebiega dobrze, pod warunkiem że zostanie z wyprzedzeniem dobrze zorganizowane.

Co różni się w porównaniu z holenderskim sprzedającym

W gruncie rzeczy proces jest taki sam: wycena, prezentacja, oglądanie, oferty, umowa kupna-sprzedaży, notariusz. Cztery kwestie wymagają jednak szczególnej uwagi w przypadku sprzedającego z zagranicy.

• Język. Wszystkie oficjalne dokumenty, w tym umowa kupna-sprzedaży (koopovereenkomst) i akt notarialny, są po niderlandzku. Mają one skutki prawne, więc musisz dokładnie wiedzieć, co podpisujesz.
• Odległość. Jeśli już wyjechałeś, nie możesz po prostu wpaść na oglądanie czy złożenie podpisu.
• Presja czasu. Termin Twojej przeprowadzki jest często ustalony, a sprzedaż ma swoje własne tempo.
• Rozliczenie podatkowe. Twój kredyt hipoteczny, rezerwa z tytułu własnego domu (eigenwoningreserve) i zeznanie podatkowe muszą zostać porządnie zamknięte, nawet jeśli mieszkasz już gdzie indziej.

Krok po kroku

1. Wycena. Przyjeżdżamy, oglądamy dom i podajemy Ci realistyczną wartość oraz strategię sprzedaży. Bezpłatnie i bez zobowiązań. Jeśli jesteś już za granicą, możemy to zrobić także przez wideorozmowę, pod warunkiem że ktoś wpuści nas do domu.

2. Dokumenty. Potrzebujesz m.in. dokumentu własności, decyzji WOZ (WOZ-beschikking, gminnej wyceny nieruchomości), etykiety energetycznej, a w przypadku mieszkania dokumentów wspólnoty właścicieli. Powiemy Ci dokładnie, co trzeba dostarczyć, a to, co możemy uzyskać sami, zamówimy sami.

3. Prezentacja i publikacja. Profesjonalne zdjęcia, rzuty i mocny opis. Twój dom trafi na Funda i do naszych własnych kanałów. Dbamy o to, by także kupujący z zagranicy dobrze rozumieli ofertę Twojego domu.

4. Oglądanie. Tym zajmujemy się my. Nie musisz być obecny, a nawet nie musisz w tym celu przebywać w kraju. Zajmujemy się kluczami i informujemy Cię po każdym oglądaniu.

5. Oferty i negocjacje. Prowadzimy rejestr ofert, dzięki czemu proces jest przejrzysty dla wszystkich stron. Omawiamy z Tobą każdą ofertę i doradzamy w sprawie ceny i warunków, także terminu przekazania, który często jest dla Ciebie równie ważny jak kwota.

6. Umowa kupna-sprzedaży. Jest sporządzona po niderlandzku. Omawiamy ją z Tobą i wyjaśniamy każde postanowienie po angielsku, niemiecku lub francusku, abyś dokładnie wiedział, co podpisujesz. Zwróć uwagę na ustawowy trzydniowy okres do namysłu dla kupującego oraz na warunki rozwiązujące (ontbindende voorwaarden).

7. Notariusz i przekazanie. Jeśli nie możesz być obecny przy przekazaniu, notariusz przygotuje pełnomocnictwo. Jeśli jesteś już za granicą, często można to załatwić u miejscowego notariusza lub w konsulacie, czasem z apostille. Zacznij odpowiednio wcześnie: to etap, który najczęściej powoduje opóźnienia.

Sprzedaż na odległość: co musisz załatwić

Sprzedaż po wyjeździe zdarza się częściej, niż myślisz. Kilka rzeczy decyduje o tym, czy pójdzie gładko, czy opornie:

• Klucze i dostęp. Zarządzamy kluczami i samodzielnie organizujemy oglądanie.
• Pełnomocnictwo. Załatw je na długo przed datą przekazania. Legalizacja za granicą wymaga czasu.
• Adres pocztowy lub pełnomocnik w Holandii. Przydatne w przypadku dokumentów, których nie da się załatwić cyfrowo.
• Holenderskie konto bankowe. Utrzymaj je do czasu przekazania i końcowego rozliczenia mediów oraz opłat gminnych.
• Utrzymanie domu w dobrym stanie. Pusty dom wygląda na mniejszy i chłodniejszy. Doradzimy Ci, co może w nim zostać.

Sprzedać czy wynająć?

Niektórzy ekspaci rozważają zatrzymanie domu i jego wynajem. Może się to wydawać atrakcyjne, ale weź pod uwagę kilka konsekwencji. Pod względem podatkowym Twój dom przechodzi z box 1 do box 3, przez co tracisz ulgę z tytułu odsetek od kredytu hipotecznego (hypotheekrenteaftrek). Bank udzielający kredytu musi wyrazić zgodę na wynajem. Ponadto ochrona najemców w Holandii jest silna, dlatego wynajęty dom przy późniejszej sprzedaży zwykle przynosi mniej niż pusty.

Chętnie przeliczymy z Tobą oba scenariusze, abyś podjął decyzję na podstawie liczb, a nie przeczucia.

Strona podatkowa

Przy sprzedaży spłacasz kredyt hipoteczny. Jeśli zostaną Ci pieniądze, powstaje rezerwa z tytułu własnego domu, która ma znaczenie, jeśli w ciągu trzech lat ponownie kupisz dom w Holandii. Jeśli pozostanie zadłużenie resztkowe (restschuld), można zawrzeć w tej sprawie ustalenia. W roku wyjazdu składasz zeznanie za niepełny rok podatkowy.

Nie jesteśmy doradcami podatkowymi i nie będziemy udawać, że nimi jesteśmy. Natomiast zawczasu zwracamy Twoją uwagę na kwestie, które musisz zlecić do wyjaśnienia, i w razie potrzeby kierujemy Cię do doradcy z doświadczeniem w sytuacjach międzynarodowych. Dzięki temu nie czekają Cię później niespodzianki.

W jakim języku Ci pomagamy

Mówimy płynnie po angielsku, niemiecku i francusku oraz dość dobrze po hiszpańsku. Klienci polskojęzyczni mogą pisać do nas po polsku przez WhatsApp i otrzymują odpowiedź również po polsku; rozmowy prowadzimy po niemiecku, angielsku lub francusku. Wielu polskich mieszkańców regionu mówi po niemiecku, więc w praktyce zawsze się dogadujemy.

Jesteśmy dostępni od 08:30 do 21:00, co ułatwia sprawę, jeśli mieszkasz w innej strefie czasowej.

Ile to trwa?

Licz orientacyjnie na dwa do czterech tygodni przygotowań, następnie czas sprzedaży, który średnio w kraju wynosi około czterech tygodni, a potem sześć do ośmiu tygodni do przekazania u notariusza. Łącznie więc często trzy do czterech miesięcy. Jeśli masz sztywny termin wyjazdu, powiedz nam o tym od pierwszej rozmowy. Wtedy ułożymy harmonogram wokół niego.

Podsumowanie

Sprzedaż domu jako ekspat jest w pełni wykonalna, także na odległość, pod warunkiem że zaczniesz odpowiednio wcześnie i masz kogoś, kto czuwa nad całym procesem i komunikuje się z Tobą w Twoim języku. Wykonujemy tę pracę sami od początku do końca, ze stałą osobą kontaktową.

Chcesz wiedzieć, ile wart jest Twój dom i jak wyglądałaby jego sprzedaż w Twoim harmonogramie? Skontaktuj się z nami. Pierwsza rozmowa jest bezpłatna i do niczego Cię nie zobowiązuje.