Courtage: wat kost het je als je voor ‘goedkoop’ kiest?

Iedereen kijkt naar courtage. Logisch ook. Het is een percentage, je ziet het zwart op wit en het voelt als “geld dat je weggeeft”. En dan hoor je het: “1,5%? Dat is toch belachelijk. Wat doet een makelaar nou helemaal?”

Maar laat ik je een eerlijkere vraag stellen: wat heb je liever: de laagste courtage… of de hoogst haalbare verkoopsom? Want als je op courtage “bespaart”, kan het zomaar zijn dat je in de verkoopprijs of nog erger: in gedoe achteraf véél meer betaalt. Betaal je liever 1% over een verkoopsom van €250.000,-? Of betaal je liever 1.5% over een verkoopsom van €325.000,- en haal je wel ruim €70.125 meer op!

Puzzelstukken voor besef

Je hoort het vaak: “1,5% courtage?! Dat is toch pure winst voor de makelaar? ”En eerlijk is eerlijk: als je alleen naar het percentage kijkt, klinkt het alsof een makelaar één keer met een strak pak langskomt, een paar foto’s online zet en daarna lachend de zonsondergang in rijdt. Maar dát beeld is precies waarom de makelaardij in Nederland onder druk staat: prijs is een wedstrijd geworden en kwaliteit dreigt daar de rekening voor te betalen.

Vroeger was zelfs 3% heel normaal (en vaak dubbel) In de “oude” markt jaren '70 waren percentages van 2,5% tot zelfs 3% geen uitzondering. En in sommige landen betalen zelfs zowel de koper als de verkoper. In Frankrijk en Duitsland zijn (varianten van) makelaarskosten en verdelingen nog altijd heel gebruikelijk. Het opvallende is: in Nederland is de courtage door de jaren heen juist vaak gedaald, terwijl de hoeveelheid regels, documenten, aansprakelijkheidsrisico’s en verwachtingsmanagement alleen maar is toegenomen.

“Meer betalen” doe je niet voor een hogere verkoopprijs maar voor een betere verkoop

Veel mensen denken dat het doel is: je huis verkopen voor een absurde som geld. Maar dat is niet het echte doel.

Het doel is: je huis écht verkopen tegen het hoogst haalbare bod, met de beste voorwaarden, en zó dat je achteraf geen gezeik krijgt. Geen discussies over meters, geen gedoe over “dat wisten we niet”, geen geharrewar over ontbindende voorwaarden, geen verrassingen die alsnog geld, stress en maanden tijd kosten.

Een goede verkoop is niet alleen een prijs. Het is een dossier dat klopt, verwachtingen die gestuurd worden, risico’s die afgedekt zijn en onderhandelingen die professioneel worden uitgespeeld.

Het cowboy-verhaal bestaat — en juist daarom moet je opletten Ja, ze bestaan: de handige jongens die snel "makelaar” op hun visitekaartje zetten en werken volgens het principe:

“Als ik per woning €2.500 pak en ik doe er 5 per maand, dan zit ik goed.”

En precies daar gaat het mis. Want als het verdienmodel volume is, dan is de te besteden aandacht ook volume.

Dan wordt een woning geen project waar de makelaar zijn schouders onder zet, maar een product dat door de pijplijn wordt geduwd.

De echte schade zie je vaak pas later:

• kleine “foutjes” in woonoppervlakte ( á €3000,0 per m2) of presentatie die grote gevolgen kunnen hebben,

• publiekrechtelijke of dossiermatige zaken die niet worden uitgezocht,

• communicatie die te makkelijk is (“komt wel goed”) tot het niet goed komt,

• en bovenal: te weinig focus op het beperken van risico’s bij verkoop.

En dan hoor je: “Dan klaag ik ‘m toch aan?” Succes. Los van de praktijk (tijd, energie, bewijs) geldt: als iemand z’n zaken niet op orde heeft dan heeft hij vaak óók de rest niet op orde. Denk aan processen, dossiervorming, aansprakelijkheid en de manier waarop hij zijn verantwoordelijkheid heeft vastgelegd. Een aansprakelijkheidsverzekering? vergeet dat maar dat is vaak een van de eerste zaken die ze niet hebben.

Waar gaat jouw courtage dan wél naartoe?

Courtage is geen “netto loonstrook”. Het is omzet waar een hele verkoopmachine van draait. Denk aan:

• BTW en belastingen (dat deel verdwijnt sowieso niet in een broekzak),

• professionele fotografie (en soms video), plattegronden, meetrapporten,

• woningteksten, presentatie, positionering en advertentiebudget,

• plaatsingen op platforms, promotiemogelijkheden en zichtbaarheid,

• kantoororganisatie, systemen, CRM, juridische checks en documentstromen,

• aansprakelijkheidsverzekering(en) en compliance,

• tijd: bezichtigingen, nabellen, dossieropbouw, onderhandelingen, afstemming met notaris en kopers,

• en vooral: ervaring. Want fouten in vastgoed zijn zelden “klein”.

Je betaalt dus niet voor een rondje “sleutel halen en funda aanzetten”. Je betaalt voor een proces dat jouw verkoop maximaliseert én jouw risico minimaliseert.

Waarom “lage courtage” soms juist duurkoop is De markt is hard. Sommige kantoren gaan mee in lage tarieven omdat ze moeten: geen woningen = geen omzet. En die druk zorgt voor een gevaarlijk mechanisme:

Als de fee omlaag gaat, moet het volume omhoog. En als het volume omhoog moet, daalt per woning de aandacht. En dat is precies wat jij níet wilt bij de verkoop van waarschijnlijk je grootste bezit.

Wat is dan het verschil?

Het verschil is niet “een beetje”. Het verschil is vaak alles: vanaf het eerste gesprek tot en met de overdracht.

Een goede makelaar:

• bouwt een dossier op dat klopt,

• positioneert je woning strategisch (niet alleen “online zetten”),

• creëert spanning en schaarste waar dat kan,

• onderhandelt strak op prijs én voorwaarden,

• beschermt je tegen problemen achteraf,

• en is bereikbaar en scherp wanneer het spannend wordt (want dán verdient hij z’n geld).

Bij Makelaarshuis Helmond zien we het keer op keer: de beste resultaten komen niet uit “zo snel mogelijk verkopen”, maar uit doordacht verkopen.

Lokaal in Eindhoven & Helmond telt kennis van de buurt écht mee

In en rond Eindhoevn en Helmond gaat het niet alleen om stenen, maar ook om gevoel: straat, wijk, doelgroep, voorzieningen, bereikbaarheid, scholen, bouwtypes en hoe kopers hier vergelijken. Lokale marktkennis bepaalt vaak:

• hoe je je woning neerzet in de concurrentie,

• welke timing werkt,

• en hoe je bezichtigingen en biedingen slim regisseert.

Dat is geen trucje. Dat is vakwerk.

Courtage is de prijs van vakwerk: hoogste opbrengst, beste voorwaarden, en nul verrassingen.

Wil je de laagste prijs? Dan kun je altijd iemand vinden die “het wel even doet”. Maar wil je de beste verkoop met maximale opbrengst, sterke voorwaarden en minimale kans op ellende achteraf dan kies je niet de goedkoopste. Dan kies je de beste match in kwaliteit.

Onze tip: laat je niet leiden door alleen een percentage. Laat een makelaar je uitleggen wat hij doet, hoe hij werkt en hoe hij jou beschermt en vergelijk dát.